2012年房地产估价师制度与政策权威卷及答案(第六套)
一、单项选择题(40题，每题0.5分。每题的备选择答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为（ ）年。
A．40
B．50
C．60
D．70
2．未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2 年以上未使用的，经原批准机关批准，由（ ）无偿收回土地使用权并予以公告。
A．乡级以上政府
B．县级以上人民政府
C．市级以上人民政府
D．省级以上人民政府
3．土地用途管制的核心是（ ）。
A．保护耕地
B．实行土地登记制度
C．实行土地有偿有限期使用制度
D．不能随意改变农用地的用途
4．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前（ ）年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
A．4
B．3
C．2
D．1
5．任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是（ ）。
A．国务院
B．省级人民政府
C．市级人民政府
D．乡级人民政府
6．若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（ ）日内向人民法院起诉。
A．15
B．20
C．30
D．60
7．拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的（ ）。
A．乡人民政府
B．县人民政府
C．拆迁管理部门
D．公安部门
8．新设立的房地产开发企业，应当白领取营业执照之日起（ ）日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
A．7
B．15
C．30
D．60
9．在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向（ ）申请领取施工许可证。
A．工程所在地的县级人民政府
B．工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门
C．工程所在地的县级以上人民政府
D．工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门
10．为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布（ ）。
A．《建设工程勘察设计管理条例》
B．《建设工程勘察设计人员管理规定》
C．《建设工程勘察设计市场管理规定》
D．《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》
11．若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前（ ）日内办理注册手续。
A．30
B．15
C．45
D．60
12．按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是（ ）担保。
A．一般保证
B．贷款人、保证人分担责任的比例保证
C．连带责任保证
D．信誉保证
13．下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
14．下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ）。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押人一旦死亡，抵押权随之终止
15．下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
16．从事房地产经纪活动的基本条件是（ ）。
A．取得房地产经纪人协理从业资格
B．取得房地产经纪人执业资格
C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书
D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效
17．全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由（ ）共同负责。
A．国土资源部和人事部
B．住房和城乡建设部和人事部
C．住房和城乡建设部和房地产管理部门
D．人事部和房地产管理部门
18．关于房地产中介服务机构的业务管理有以下说法，其中错误的是（ ）。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
19．下列表述中，正确的是（ ）。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%~5%
20．物业管理的基本特征不包括（ ）。
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．职能化
21．某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为（ ）元。
A．3300
B．33000
C．1000
D．10000
22．某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为（ ）万元。
A．114
B．63.84
C．31.92
D．28.71
23．当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（ ）作为缴纳税费的依据。
A．合同价
B．市场价
C．评估价
D．估算价
24．关于维修基金管理的下列表述中，正确的是（ ）。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
25．在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为（ ）。
A．供给量的变化
B．影响供给量的因素变化
C．供给的变化
D．影响供给的因素变化
26．规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时（ ）的变化情况。
A．经营成本
B．经营利润
C．销量
D．产量
27．当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是（ ）。
A．均衡价格上升
B．均衡价格下降
C．均衡价格不变
D．取决于供给和需求变动的程序
28．在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为（ ）。
A．背书
B．委托
C．代理
D．审批
29．下列关于保险分类的叙述有误的一项是（ ）。
A．以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险
B．以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险
C．以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险
D．以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险
30．张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100万元，由于地震该房屋瑁裂，评估其重置净值为60万元，损失比例为50%，则赔偿金额为（ ）万元。
A．100
B．75
C．50
D．25
31．在房地产相关业务中，目前没有（ ）职业责任保险。
A．工程师责任
B．注册会计师
C．开发商
D．律师
32．普通股不能享有的权力是（ ）。
A．参加股东大会的权利
B．参加表决的权利
C．总股控制的权利
D．股票转让权
33．房地产拍卖登记需提交的资料中不包括（ ）。
A．申请书
B．登记表
C．房地产权证
D．拍卖公告
34．下列不属于房地产拍卖特征的是（ ）。
A．房地产拍卖数量多，价值高
B．房地产拍卖的时间短
C．房地产拍卖法律性强
D．拍卖结束后续工作多
35．对时点指标特点叙述不正确的是（ ）。
A．只能间断计数
B．各时点指标不可以直接累加
C．每个时点指标值的大小与时间长短无关
D．计数的准确率低
36．不属于财务分析目的的是（ ）。
A．评价企业的偿债能力
B．评价企业的资产管理水平
C．评价企业的获利能力
D．评价企业过去的缺点
37．不属于确定城市规模的意义是（ ）。
A．综合平衡法
B．区域分配法
C．环境容量法
D．线性阶段法
38．不属于通风施工图纸类别的是（ ）。
A．平面图
B．剖面图
C．系统图
D．分部图
39．某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3 600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为 （ ）万元。
A．1570.975
B．1370.975
C．1270.975
D．1070.975
40．下列不符合工程建设定额特点的是（ ）。
A．稳定性
B．系统性
C．统一性
D．权威性
二、多项选择题(共15题，每题2分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分，错选或多选的不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
1．房屋拆迁的补偿方式有（ ）。
A．安置补偿
B．货币补偿
C．所得补偿
D．房屋产权调换
E．减少住房税收
2．国家无偿收回划拨土地使用权的原因有（ ）。
A．土地使用者自动放弃土地使用权
B．矿场、机场等核准报废土地
C．非法转让土地
D．不按批准用途使用土地
E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金
3．下列关于征用土地批准权限规定正确的是（ ）。
A．征用土地实行两级审批制度
B．征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C．征用其他土地超过35公顷的，由国务院审批
D．征用土地实行三级审批制度
E．其他用地和已批准农用地转用范围内的具体项目，由省人民政府审批并报国务院备案
4．在下列各项中不能转让的房地产是（ ）。
A．建设中的房地产
B．查封的房地产
C．已领取权属证的房地产
D．共有房产
E．权属无争议的房地产
5．不得抵押的房地产包括（ ）。
A．列入拆迁范围的房地产
B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
C．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物
D．已依法转让的房地产
E．被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
6．在以下（ ）情况下应该申请注销登记。
A．土地或房屋的权利主体变更
B．房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在
C．土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期
D．土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的
E．抵押权、典权等他项权利的终止
7．房地产估价师应履行的义务有（ ）。
A．遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范
B．在房地产估价报告书上签字
C．不准许其他人以自己的名义执行房地产估价师业务
D．不得同时受聘两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务
E．接受职业继续教育，不断提高业务水平
8．下列情形中，应当办理房屋转移登记的有（ ）。
A．部分房屋拆除
B．法人名称改变
C．划拨房屋
D．继承房屋
E．分割房屋
9．住房公积金的增值收益的合法用途包括（ ）。
A．奖励住房公积金管理中心职工
B．建立住房公积金贷款风险准备金
C．支付住房公积金管理中心的管理费用
D．建设廉租住房的补充资金
E．建设经济适用住房的补充资金
10．下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给价格弹性一般为正值
B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给就越有弹性
11．股票和债券的相同之处表现在（ ）。
A．都是融资工具
B．都是流通证券
C．持有者享有相同权利
D．都具有偿还性
E．都可以为投资者带来收益
12．对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则（ ）。
A．全部参加考试人员为总体单位
B．全部参加考试人员为统计总体
C．你作为考生是总体单位
D．你作为考生是个体
E．你的年龄是一个品质标志
13．属于城市规划法律体系的是（ ）。
A．主干法及配套法规和规章
B．专项法
C．审批法
D．管理法
E．相关法律法规
14．不计算全部建筑面积的是（ ）。
A．相邻建筑物是有项盖无围护结构的架空走廊
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等
C．建筑物内的技术层和检修通道(不论其层高如何)
D．屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等
E．建筑物内的变形缝
15．按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为（ ）。
A．直接消耗定额
B．劳动消耗定额
C．机械消耗定额
D．材料消耗定额
E．预算消耗定额
三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断答案，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)
1．土地使用权只有因土地使用者的抛弃而终止。 （ ）
2．国家机关用地可以由县级以上人民政府依法批准划拨，无偿、无限期使用。 （ ）
3．土地的劳动群众集体所有制采取的是全民所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 （ ）
4．土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （ ）
5．作价补偿的金额，是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新因素计算。 （ ）
6．房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。 （ ）
7．实施强制拆迁必须以裁决为前提。 （ ）
8．城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。 （ ）
9．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。 （ ）
10．经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，对建设工程的勘查、设计可以不招标，采取直接发包。 （ ）
11．招标人采用邀请招标方式的，应当向两个以上具备承担招标项目能力的、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 （ ）
12．城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为2年至5年。 （ ）
13．经委托方同意，分承接方可以将所承接的业务再次委托。 （ ）
14．商品房预售实行预售许可证制度，条件之一是按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（ ）
15．我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（ ）
16．国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目。 （ ）
17．房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，而该单位在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。 （ ）
18．采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。 （ ）
19．房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。（ ）
20．业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。 （ ）
21．社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （ ）
22．开放性住宅小区公共性服务收费应不含保安费。 （ ）
23．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。（ ）
24．住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。 （ ）
25．假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。（ ）
26．由本国政府、股份公司和银行发行的代表信贷关系的债务凭证是股票。 （ ）
27．以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。（ ）
28．投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。 （ ）
29．房地产拍卖应在拍卖日的1~2个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。 （ ）
30．《拍卖法》规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。（ ），
31．调查对象是指根据调查目的确定的现象个体。 （ ）
32．资产负债表是会计报表中的一种主要报表。 （ ）
33．我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。 （ ）
34．城市规划运作体系包括城市规划具体编制和规划实施控制两个方面。 （ ）
35．按使用性质不同，建筑物通常分为生产性建筑和民用建筑。 （ ）
36．防水层越厚的房屋，使用的年限就越短。 （ ）
37．建设期的贷款利息应按复利息计算。 （ ）
38．费用的提高大于功能的提高可能会使价值提高。 （ ）
39．建筑物密集地区的分幅图一般采用1：500比例尺。 （ ）
40．自然人也包括无国籍人。 （ ）
四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以 上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)
(一)某房地产开发公司以1 200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的 住宅；办公楼总建筑面积5 000 m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公 用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地 某商业银行贷款200万元，另外从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公 司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值 进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
1．对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。
A．一
B．二
C．三
D．四
2．该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3 250.00
B．3 437.50
C．4 000.00
D．5 000.00
3．该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．民间信用
D．国家信用
4．在下列合同中，属于从合同的有（ ）。
A．购房合同
B．抵押合同
C．保险合同
D．借款合同
5．该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元/m2。
A．1 963.64
B．2 000
C．2 552.73
D．2 600
6．上述保险合同的当事人有（ ）。
A．该商业银行
B．该财产保险公司
C．该房地产开发公司
D．该咨询公司
(二)甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用散，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预《销)售商品房。委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。
7．征收15亩蔬菜生产基地，应当（ ）。
A．由省人民政府批准农用地转用，同时办理征地审批手续
B．由省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批
C．由国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续
D．由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批
8．房地产估价机构进行房屋拆迁估价时，估价时点应当为（ ）。
A．拆迁公告之日
B．拆迁许可证颁发之日
C．拆迁补偿协议签订之日
D．拆迁动员之日
9．下列关于经济适用住房表述中，正确的为（ ）。
A．经济适用住房实质上就是廉租住房
B．低收入家庭可购买经济适用住房
C．经济适用住房土地可以划拨取得
D．经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度
10．下列条件中，是甲公司申领建筑工程施工许可证须具备的为（ ）。
A．有保证工程质量和安全的具体措施
B．施工企业必须保证按工程设计施工
C．建设资金已落实
D．已确定施工企业
11．在代理商品房预(销)售中，乙公司（ ）。
A．应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续
B．发布商品房预售广告不得涉及装修内容
C．不得收取佣金以外的其他费用
D．不必向买受人出示商品房的有关证明文件
12．陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（ ）。
A．因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记
B．因，为是预购，所以应当办理预购商品房抵押登记
C．由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人
D．抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估
13．陈某购买商品房应缴纳的税为（ ）。
A．契税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．印花税
14．甲公司对陈某所购商品房承担的保修期从（ ）之日起计算。
A．物业管理企业进驻小区
B．小区全部竣工验收合格
C．商品房交付给陈某
D．陈某实际入住
15．乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积作的下列解释中，正确的为（ ）。
A．全封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积
B．有围护结构门廊按围护结构的外围水平投影计算全部面积
C．伸缩缝若与室内相通的，伸缩缝计算全部面积
D．室外与室内不相通的花架，按花架结构的外围水平投影计算一半面积
