2011年房地产估价师基本制度与政策押密题及答案
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1、 《物业管理条例》是以（ ）颁布的。
A．中华人民共和国主席令
B．国务院令
C．原建设部部长令
D．国土资源部部长令
2、 某开发公司需征收10亩耕地，该块耕地征收前三年的平均年产值为1000元，按最低补偿标准应支付（ ）万元土地补偿费。
A．3
B．6
C．7
D．10
3、 A省某开发公司开发一项目，需征收土地30hm2(公顷)，为保证该项目的整体性，需征收基本农田内的耕地2hm2(公顷)，那么，这一项目的土地批准权为（ ）。
A．A省人民政府
B．国务院
C．项目所在地县政府
D．项目所在地市政府
4、 房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由（ ）认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产登记机构
D．规划行政主管部门
5、 下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是（ ）。
A．购房人只能要求退房，不能要求换房
B．购房人只能要求换房，不能要求退房
C．购房人有权选择退房或换房
D．商品住房买卖双方协商选择退房或换房
6、 商品房预售广告中，不得涉及的内容是（ ）。
A．中介服务
B．房屋结构C．装饰装修
D．物业管理
7、某商品住宅楼于2007年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2010年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（ ）。
A．2010年1月9日
B．2012年1月9日
C．2013年1月9日
D．2015年1月9日
8、 建设单位在取得( )后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。A．选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．施工许可证
D．建设工程规划许可证
9、 不属于城市规划的实施管理范畴的是（ ）。
A．建设项目选址意见书
B．建设工程施工许可证
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
10、 （ ）是指城市各类绿地范围的控制线。
A．城市紫线
B．城市绿线
C．城市蓝线
D．城市黄线
A．基准地价、标定地价和各类房屋的协商价格
B．基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格
C．基准地价、标定地价和各类房屋的租赁价格
D．基准地价、标定地价和各类房屋的抵押价格
12、 下列关于房地产抵押估价，说法不正确的是（ ）。
A．在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
B．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，应当低估折旧
C．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润
D．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
13、 下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是（ ）。
A．未竣工的预售商品房不得再行转让
B．尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
C．国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D．房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价
14、 下列关于一般房屋登记程序，正确的是 （ ）。
A．受理→申请→审核→记载于登记簿→发证
B．申请→受理→记载于登记簿→审核→发证
C．受理→申请→记载于登记簿→审核→发证
D．申请→受理→审核→记载于登记簿→发证
15、 下列关于预告登记的表述中，正确的是（ ）。
A．预告登记仅适用于预售商品房的登记
B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C．房屋预告登记只能由双方共同申请
D．房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明
16、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为1800万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为（ ) 万元。
A．1.60
B．3.95
C．5.135
D．6.25
17、 下列关于房地产估价机构分支机构，表述不正确的是（ ）。
A．一级资质房地产估价机构可以设立分支机构
B．二级资质房地产估价机构可以设立分支机构 C．三级资质房地产估价机构不得设立分支机构
D．注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数
18、 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于 （ ）所有。
A．公有住房售房单位
B．业主
C．购房者
D．房管部门
19、 物业服务收费采取酬金制方式时，物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务支出年度结算亏损的，由（ ）承担。
A．物业服务企业
B．业主委员会
C．业主代表
D．业主
20、 业主大会成立前，住宅专项维修资金由（ ）代管。
A．售房单位
B．房地产主管部门
C．已入住的业主
D．物业服务企业
A．土地上房屋建筑总面积
B．建筑物基地面积
C．纳税人自己测定的土地面积
D．纳税人实际占用的土地面积
22、 甲房地产开发公司转让位于某市市区的项目，收入为800万元，其应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计为（ ）万元。
A．22．0
B．27．0
C．37
D．44
23、 自2010年1月1日起，个人将购买不足( )年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。
A．1
B．2
C．3
D．5
24、 缴存住房公积金的工资基数，不包括（ ）。
A．计时工资和计件工资
B．住房公积金月缴存额
C．加班加点工资
D．奖金、津贴和补贴
25、 某项目建筑基底总面积为20000㎡，建筑密度为25%，规划容积率为3．5，则该项目的建筑总面积为（ ）㎡。
A．17 500
B．70000
C．80000
D．280000
26、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块地质条件良好，自然环境条件较为优越，只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。根据城市用地适用性评价结论，该地块属于（ ）。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．临时用地
27、 导致酸雨形成的主要污染物是（ ）。
A．一氧化碳
B．二氧化硫
C．二氧化氮
D．碳氢化合物
28、 电磁辐射中，对人体危害程度最强的是（ ）。
A．微波
B．短波
C．中波
D．长波
29、 结构适应性强、抗震性能好、耐久年限较长，多层、高层建筑都可采用的建筑结构类型是（ ）。
A．砖混结构 外语学习网
B．砖木结构
C．钢结构
D．钢筋混凝土结构
30、某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元、第三年3800万元、第四年3400万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为（ ）。
A．890．693
B．1008．975
C．1270．975
D．2003．696
A．地形图
B．地籍图
C．宗地图
D．地貌图
32、 下列应计入用地面积的有（ ）。
A．市政管辖的道路公共用地
B．有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
C．公共使用的排水沟
D．经规划部门核定需要作为市政建设的用地
33、 宏观经济政策目标中，供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响（ ）的政策。
A．总需求
B．总供给
C．总保障
D．总内需
34、 保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，不包括 （ ）。
A．分散风险职能
B．分配职能中华考试网
C．融通资金职能
D．防灾防损职能
35、 下列关于投资基金、股票、债券的投资风险，表述正确的是（ ）。
A．股票＞债券＞投资基金
B．债券＞投资基金＞股票
C．股票＞投资基金＞债券
D．债券＞股票＞投资基金
36、 下列关于平均指标的几种类型特点，说法不正确的是（ ）。
A．算术平均数是指分布数列中各单位标志值通过一定方式汇总再与全部单位总数对比的指标
B．简单算术平均数适用于已分组的分布数列，加权算术平均数适用于未分组的分布数列
C．中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值
D．众数是分布数列中出现频率最大的标志值
37、 所有者权益中，留存收益是指（ ）。
A．实收资本和资本公积
B．实收资本和盈余公积
C．资本公积和未分配利润
D．盈余公积和未分配利润
38、 王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金80万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某（ ）万元。
A．75
B．120
C．135
D．140
39、 身体受到伤害要求赔偿提起诉讼的时效是（ ）年。
A．0．5
B．1
C．2
D．3
40、 用益物权不包括（ ）。
A．宅基地使用权
B．建设用地使用权
C．留置权
D．土地承包经营权
41、 下列属于房地产行政法规的包括（ ）。
A．《城市房地产开发经营管理条例》
B．《物权法》
C．《城市房屋拆迁估价指导意见》
D．《城市房屋拆迁管理条例》
E．《住房公积金管理条例》
42、 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以（ ）方式出让。
A．协议
B．委托
C．拍卖
D．招标
E．挂牌出让
43、 下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述正确的是（ ）。
A．搬迁期限不同于拆迁期限
B．拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限
C．搬迁期限不能超出拆迁期限
D．搬迁期限从属于拆迁期限
E．拆迁期限从属于搬迁期限
44、 下列关于房地产开发企业的表述中，错误的有（ ）。
A．房地产开发企业的注册资本不得低于100万元
B．房地产开发企业资质按照企业条件分为一级、二级、三级、四级，新设立的开发企业领取《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件
C．《暂定资质证书》的延长期不得超过3年
D．房地产开发项目资本金只能用货币和国有土地使用权出资
E．现阶段，房地产开发项目资本金占总项目投资的比率不得低于35%
45、 城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括（ ）。
A．城市的发展布局
B．功能分区 外语学习网
C．禁止、限止和适宜建设的地域范围
D．建筑形态控制指标
E．城市性质
46、 下列情形中，属于人为原因造成房屋租赁合同终止的有（ ）。
A．租赁合同到期的
B．将承租的房屋擅自改变使用用途的
C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的
D．将承租的房屋擅自转借他人使用的
E．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的
47、 下列情形中，应当办理房屋所有权转移登记的有（ ）。
A．部分房屋拆除
B．法人名称改变
C．交换房屋
D．继承房屋
E．赠与房屋
48、 某房地产中介机构完成一项房屋租赁代理，月租金1000元，租期20个月，依据国家标准可收取房屋租赁代理费A．1400
B．500
C．650
D．800
E．1000
49、 下列关于城镇土地使用税每平方米年税额，表述正确的是（ ）。
A．大城市为1.5元至30元
B．中等城市为1.2元至24元
C．小城市为0.9元至18元
D．县城为0.6元至12元
E．建制镇、工矿区为0.3元至6元
50、 按照污染物排放的形式，污染物可分为（ ）。
A．点源
B．高架源
C．地面源
D．线源
E．面源
A．伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开
B．伸缩缝设在基础、墙、楼地面、屋顶上
C．屋顶部分也需另做伸缩缝
D．防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开
E．沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开
52、 下列不能够构成设计变更的事项包括（ ）。
A．更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸
B．增减合同中约定的工程量
C．替换有关工程的施工队伍
D．替换有关工程的施工人员
E．改变有关工程的施工时间和顺序
53、 下列关于房产分丘图，表述错误的有( )。
A．房产分丘图是分房产幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图
B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C．房产分丘图的比例尺为1：200
D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E．房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细
54、 下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是( )。
A．根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务
B．表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务
C．银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等
D．负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等
E．表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务
55、 下列关于商品房销售广告的表述中，正确的有（ ）。
A．商品房销售广告一般为要约
B．商品房销售广告一般为要约邀请
C．商品房销售广告中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋所作的说明具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约
D．商品房销售广告中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋所作的允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容
E．商品房销售广告一般为承诺
56、 房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，如《关于房地产中介服务收费的通知》、《房屋登记办法》等。（ ）
57、 国家对经出让取得的建设用地使用权一般不得提前收回，但在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并不予补偿。（ ）
58、 除国家核准的划拨建设用地使用权以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
59、 集体土地上的拆迁行为，按照《城市房屋拆迁管理条例》执行。 （ ）
60、 房屋拆迁估价时，房屋价值仅受建筑结构、区位等影响，但不受产权状况的影响。（ ）
61、 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自建设用地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（ ）
62、 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，可以含有升值或者投资回报的承诺。（ ）
63、 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市土地行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。（ ）
64、 依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。（ ）
65、 建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。（ ）
66、 商品住宅必须按套销售，也可分割拆零销售。（ ）
67、 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过建设用地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。（ ）
68、 房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格执行，债务履行期届满前抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。（ ）
69、 契据登记制度的理论基础是成立要件主义，产权登记制的理论基础是对抗要件主义。（ ）
70、 房地产面积测算一般规定中，各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。（ ）
71、 担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。（ ）
72、 注册证书是注册房地产估价师的执业凭证，注册有效期为2年。（ ）
73、 业主大会代表全体业主与物业服务企业签订的是《物业服务合同》。（ ）
74、 物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人和物业使用人，指房屋所有权人和物业使用权人。（ ）
75、 依据《房产税暂行条例》，对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30%后的余值为房产税计税依据。 （ ）
76、 在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成反比。（ ）
77、 土地增值税的征税范围中，包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 （ ）
78、 2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在5%税率的基础上减半征收营业税。（ ）
79、 每年6月30日为住房公积金结息日。（ ）
80、 工业污染源的特点是量大、面广、含污染物多、成分简单，在水中容易净化，但处理比较困难。（ ）
81、 容积率可根据需要制定上限和下限。容积率上限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率的下限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（ ）
82、 材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1。（ ）
83、 某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为8000万元，间接费为1300万元，利润率为5%，该建筑安装工程利润应为326 万元。（ ）
84、 工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。（ ）
85、 房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在房产分丘图框内。楼梯、走道等共有部位，需在范围内加简注。 （ ）
86、 房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以三倍中误差作为限差。（ ）
87、 在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为1 000万亿元，单位活期存款300万亿元，个人活期存款500万亿元，单位及个人定期存款与其他存款600万亿元，则该国的现实货币为1 800万亿元。（ ）
88、 企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于责任保险。( )
89、 一般认为基金证券是一种风险低于债券、收益高于股票的证券品种。（ ）
90、 保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式(趸交或按年缴纳等)因素无关，但与保险期限长短、银行利率水平等多种因素有关。（ ）
91、 标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的离差的平方的算术平均数的立方根。（ ）
92、 会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是会计凭证。 （ ）
93、 担保物权包括抵押权、质权、建设用地使用权、留置权等。（ ）
94、 建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（ ）
95、 房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种交易行为。（ ）
96、W房地产开发公司在A省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地全部为基本农田。2008年6月，W房地产开发公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托D房地产经纪公司代理出售。同年7月王某购买该小区一套商品房，并与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100㎡。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月，W房地产开发公司经有关部门批准调整了原规划设计，王某所购买商品房的建筑面积变更为105㎡，并书面通知了王某。2010年4月，该小区办证前，经当地房产测绘部门实测，王某所购买商品房套内建筑面积为83㎡，套内阳台建筑面积为3㎡，分摊的共有建筑面积为21㎡，2010年7月，王某取得了该套商品房的《房屋所有权证》。
1．下列关于此项目农用地转用审批手续，表述正确的是（ ）。
A．该项目建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续
B．该项目建设占用土地因是基本农田，不涉及农用地转为建设用地，不必办理农用地转用审批手续
C．经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批
D．经国务院批准农用地转用的，先办理农用地转用审批手续，再办理征地审批手续
2．下列关于W房地产开发公司进行商品房预售的条件，正确的是（ ）。
A．取得建设用地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证和施工许可证 C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的15%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D．取得《商品房预售许可证》
3．D房地产经纪公司代理预售商品房应向购房人出示（ ）。
A．《商品房预售许可证》
B．D房地产经纪公司出具的商品房销售委托书
C．D房地产经纪公司法人代表证明
D．该商品房销售广告
4．下列关于该代理出售商品房，表述不正确的是 （ ）。
A．销售代理必须签订委托合同
B．W房地产开发公司应当与D房地产经纪公司订立书面委托合同
C．D房地产经纪公司在代理销售商品房时，根据情况，可以收取佣金以外的其他费用
D．D房地产经纪公司房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格
5．下列关于出售该小区其商品房，说法不正确的是（ ）。
A．W房地产开发公司取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房
B．D房地产经纪公司应当与承购人签订书面预售合同 C．D房地产经纪公司应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续
D．W房地产开发公司应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续
6．下列关于W房地产开发公司经有关部门批准调整原规划设计，表述错误的是 （ ）。
A．商品房销售后，W房地产开发公司不得擅自变更规划．设计
B．W房地产开发公司经有关部门批准调整原规划设计后，应当在变更确立之日起10日内，电话通知王某
C．王某有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复
D．W房地产开发公司未在规定时限内通知王某，王某有权退房
7．王某所购买商品房产权登记面积为（ ）㎡。
A．100
B．102
C．104
D．105
8．王某办理该套商品房《房屋所有权证》的登记属于（ ）。
A．房屋所有权预告登记
B．房屋所有权初始登记
C．房屋所有权变更登记
D．房屋所有权转移登记
97、W房地产开发股份有限公司通过出让方式，取得一块3000㎡的建设用地使用权，总地价2000万元。该块建设用地使用权经规划，用途为商品住宅，容积率为5，建筑密度为0.6。为加快项目建设，W房地产开发股份有限公司利用其办公大楼，通过M商业银行进行贷款。M商业银行为规避风险，一是要求W房地产开发股份有限公司出具近三年房地产开发经营财务报告，二是要求W房地产开发股份有限公司对办公大楼进行保险。三是要求担保公司进行担保。据此背景，回答下列问题：
9．按照《物权法》规定，下列关于W房地产开发股份有限公司取得的该建设用地使用权，表述正确的是（ ）。
A．该建设用地使用权应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让取得
B．该建设用地使用权应当采取出让或者划拨等方式取得
C．W房地产开发股份有限公司应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准
D．W房地产开发股份有限公司取得该建设用地使用权，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同
10．下列关于该项目的规划意见，表述不正确的是（ ）。
A．该项目建筑密度为0.6，应属于下限控制
B．该项目规划地块内各类建筑基底占地面积应不超过1800㎡
C．该项目规划地块内各类建筑基底占地面积应不超过2000㎡
D．该项目总建筑面积的总建筑面积应不超过15000㎡
11．W房地产开发股份有限公司出具的近三年房地产开发经营财务报告，显示该公司2008-2009年普通商品住宅开发竣工量分别为180万m2、220万m2。则该公司2008-2009年普通商品住宅开发竣工量的环比发展速度是（ ）。
A．22.22%
B．122.22%
C．32.22%
D．132.22%
12．W房地产开发股份有限公司出具的近三年房地产开发经营财务报告，显示该公司2008-2009年普通商品住宅开发竣工量分别为180万m2、220万m2。则该公司2008-2009年普通商品住宅开发竣工量的环比增长速度是（ ）。
A．22.22%
B．122.22%
C．32.22%
D．132.22%
13．该建设用地使用权总地价2000万元，属于 （ ）。
A．建筑安装工程费
B．直接费
C．间接费
D．工程建设其他费用
14．M商业银行要求W房地产开发股份有限公司对办公大楼进行保险，该公司应购买（ ）。
A．财产损失保险
B．责任保险
C．保证保险
D．信用保险
15．根据《物权法》，下列关于M商业银行要求W房地产开发股份有限公司提供担保公司进行担保，表述正确的是（ ）。
A．M商业银行为保障实现其债权，需要担保的，可以依照《物权法》和其他法律的规定设立担保物权
B．债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保
C．该担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，不影响该担保合同的效力
D．当事人如无约定，该担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用
2. 标准答案： B 解 析：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。1000元/亩×10亩×6（倍）＝6万元。
3. 标准答案： B 解 析：征收基本农田的审批准权在国务院。
4. 标准答案： D解 析：违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
5. 标准答案： C 解 析：对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。
6. 标准答案： C解 析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
7. 标准答案： C解 析：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度中，保修期自商品住宅交付之日起计算。开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限：屋面防水3年。《建设工程质量管理条例》明确规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。《房屋建筑工程质量保修办法》中的“保修项目和保修期限”针对的是房地产开发单位和施工单位，是施工单位向房地产开发单位做的“保证”。其“保修期限”是从房屋竣工验收合格之日起计算。
8. 标准答案： B解 析：《城乡规划法》规定，建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
9. 标准答案： B 解 析：城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。
10. 标准答案： B解 析：城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。
11. 标准答案： B 解 析：各类房屋的抵押价格一般出于抵押目的，是保守价格，房地产价格评估是不会以其为基础的。
12. 标准答案： B 解 析：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
13. 标准答案：B 解析：房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
14. 标准答案： D 网解 析：办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
15. 标准答案： B解析：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让(抵押)或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放预告登记证明。预购人可以单方申请预告登记。
16. 标准答案： C 解 析：对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30%。(100×5‰+900×2.5‰+800×1.5‰)×130%=5.135万元。
17. 标准答案： B 解 析：二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
18. 标准答案： A 解 析：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
19. 标准答案： D 解 析：物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出。物业服务支出年度结算有结余的，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算亏损的，由业主承担。
20. 标准答案： B 解 析：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。
21. 标准答案： D 解 析：土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。
22. 标准答案： D 解 析：销售不动产的营业税税率为5%。城建税纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为l%。教育费附加率为3%。800万元×5%×（1+7%+3%）=44万元。
23. 标准答案： D 解 析：国家财政部、国家税务总局发布的财税【2009】157号文件《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。
24. 标准答案： B 解 析：住房公积金月缴存额，不是缴存住房公积金的工资基数。
25. 标准答案： D 解 析：建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。地块面积=规划地块内各类建筑基底占地面积÷建筑密度=20000÷25%=80000㎡。容积率=总建筑面积/土地面积。则该项目的建筑总面积=容积率×土地面积=3．5×80000=280000㎡。
26. 标准答案： A 解 析：一类用地：即适于修建的用地。这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的用地。这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。
27. 标准答案： B 解 析：二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾，其毒性比二氧化硫大得多。人体吸入硫酸雾，会引起支气管炎、支气管哮喘和肺气肿等病症。硫酸雾随雨雪降落，形成“酸雨”。
28. 标准答案： A 解 析：根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是：微波>超短波>短波>中波>长波。
29. 标准答案： D 解 析：钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
30. 标准答案： D 解 析：涨价预备费＝3600[(1+5%)-1]+4800[(1+5%)2-1]+3800[(1+5%)3-1] +3 400[(1+5%)4-1]＝2003．696万元。
31. 标准答案： C 解 析：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。
32. 标准答案： B 解析：不计入用地面积的有：无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道等公共用地；公共使用的河涌、水沟、排水沟；已征收、划拨或者属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要作为市政建设的用地；其他按规定不计入用地的面积。
33. 标准答案： B 解 析：供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响总供给的政策。
34. 标准答案： A 解析：保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括融通资金职能．防灾防损职能和分配职能。
35. 标准答案： C 解 析：由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。
36. 标准答案： B 解 析：简单算术平均数适用于未分组的分布数列，加权算术平均数适用于已分组的分布数列。
37. 标准答案： D 解 析：所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。
38. 标准答案： D 解 析：《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即300万元×20%=60万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金120万元，加上多付的定金20万元，共计140万元。
39. 标准答案： B 解 析：《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或拒付租金的；④寄存财物被丢失或损毁的。
40. 标准答案： C 解 析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。
41. 标准答案： A, D, E 解析：《商品房销售管理办法》、《城市房屋拆迁估价指导意见》分别属于原建设部制定的房地产部门规章、规范性文件。
42. 标准答案： C, D, E 解 析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号) 第四条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
43. 标准答案： A, B, C, D 解 析：搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。
44. 标准答案： C, D, E 解 析：房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估作价出资。
45. 标准答案： A, B, C 解 析：《城乡规划法》规定：城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。
46. 标准答案： B, C, D 解 析：租赁合同到期的、因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的，属于自然终止。
47. 标准答案： C, D, E 解 析：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
48. 标准答案： B, C, D, E解析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
49. 标准答案： A, B, C, D 解 析：2007年1月1日起实施的国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍，每平方米年税额大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元等。
50. 标准答案： A, D, E解 析：按照污染物排放的形式，污染物可分为点源、线源和面源。
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1、 《物业管理条例》是以（ ）颁布的。
A．中华人民共和国主席令
B．国务院令
C．原建设部部长令
D．国土资源部部长令
2、 某开发公司需征收10亩耕地，该块耕地征收前三年的平均年产值为1000元，按最低补偿标准应支付（ ）万元土地补偿费。
A．3
B．6
C．7
D．10
3、 A省某开发公司开发一项目，需征收土地30hm2(公顷)，为保证该项目的整体性，需征收基本农田内的耕地2hm2(公顷)，那么，这一项目的土地批准权为（ ）。
A．A省人民政府
B．国务院
C．项目所在地县政府
D．项目所在地市政府
4、 房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由（ ）认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产登记机构
D．规划行政主管部门
5、 下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是（ ）。
A．购房人只能要求退房，不能要求换房
B．购房人只能要求换房，不能要求退房
C．购房人有权选择退房或换房
D．商品住房买卖双方协商选择退房或换房
6、 商品房预售广告中，不得涉及的内容是（ ）。
A．中介服务
B．房屋结构C．装饰装修
D．物业管理
7、某商品住宅楼于2007年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2010年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（ ）。
A．2010年1月9日
B．2012年1月9日
C．2013年1月9日
D．2015年1月9日
8、 建设单位在取得( )后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。A．选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．施工许可证
D．建设工程规划许可证
9、 不属于城市规划的实施管理范畴的是（ ）。
A．建设项目选址意见书
B．建设工程施工许可证
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
10、 （ ）是指城市各类绿地范围的控制线。
A．城市紫线
B．城市绿线
C．城市蓝线
D．城市黄线
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A．基准地价、标定地价和各类房屋的协商价格
B．基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格
C．基准地价、标定地价和各类房屋的租赁价格
D．基准地价、标定地价和各类房屋的抵押价格
12、 下列关于房地产抵押估价，说法不正确的是（ ）。
A．在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
B．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，应当低估折旧
C．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润
D．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
13、 下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是（ ）。
A．未竣工的预售商品房不得再行转让
B．尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
C．国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D．房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价
14、 下列关于一般房屋登记程序，正确的是 （ ）。
A．受理→申请→审核→记载于登记簿→发证
B．申请→受理→记载于登记簿→审核→发证
C．受理→申请→记载于登记簿→审核→发证
D．申请→受理→审核→记载于登记簿→发证
15、 下列关于预告登记的表述中，正确的是（ ）。
A．预告登记仅适用于预售商品房的登记
B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C．房屋预告登记只能由双方共同申请
D．房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明
16、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为1800万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为（ ) 万元。
A．1.60
B．3.95
C．5.135
D．6.25
17、 下列关于房地产估价机构分支机构，表述不正确的是（ ）。
A．一级资质房地产估价机构可以设立分支机构
B．二级资质房地产估价机构可以设立分支机构 C．三级资质房地产估价机构不得设立分支机构
D．注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数
18、 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于 （ ）所有。
A．公有住房售房单位
B．业主
C．购房者
D．房管部门
19、 物业服务收费采取酬金制方式时，物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务支出年度结算亏损的，由（ ）承担。
A．物业服务企业
B．业主委员会
C．业主代表
D．业主
20、 业主大会成立前，住宅专项维修资金由（ ）代管。
A．售房单位
B．房地产主管部门
C．已入住的业主
D．物业服务企业
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A．土地上房屋建筑总面积
B．建筑物基地面积
C．纳税人自己测定的土地面积
D．纳税人实际占用的土地面积
22、 甲房地产开发公司转让位于某市市区的项目，收入为800万元，其应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计为（ ）万元。
A．22．0
B．27．0
C．37
D．44
23、 自2010年1月1日起，个人将购买不足( )年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。
A．1
B．2
C．3
D．5
24、 缴存住房公积金的工资基数，不包括（ ）。
A．计时工资和计件工资
B．住房公积金月缴存额
C．加班加点工资
D．奖金、津贴和补贴
25、 某项目建筑基底总面积为20000㎡，建筑密度为25%，规划容积率为3．5，则该项目的建筑总面积为（ ）㎡。
A．17 500
B．70000
C．80000
D．280000
26、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块地质条件良好，自然环境条件较为优越，只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。根据城市用地适用性评价结论，该地块属于（ ）。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．临时用地
27、 导致酸雨形成的主要污染物是（ ）。
A．一氧化碳
B．二氧化硫
C．二氧化氮
D．碳氢化合物
28、 电磁辐射中，对人体危害程度最强的是（ ）。
A．微波
B．短波
C．中波
D．长波
29、 结构适应性强、抗震性能好、耐久年限较长，多层、高层建筑都可采用的建筑结构类型是（ ）。
A．砖混结构 外语学习网
B．砖木结构
C．钢结构
D．钢筋混凝土结构
30、某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元、第三年3800万元、第四年3400万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为（ ）。
A．890．693
B．1008．975
C．1270．975
D．2003．696
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A．地形图
B．地籍图
C．宗地图
D．地貌图
32、 下列应计入用地面积的有（ ）。
A．市政管辖的道路公共用地
B．有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
C．公共使用的排水沟
D．经规划部门核定需要作为市政建设的用地
33、 宏观经济政策目标中，供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响（ ）的政策。
A．总需求
B．总供给
C．总保障
D．总内需
34、 保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，不包括 （ ）。
A．分散风险职能
B．分配职能中华考试网
C．融通资金职能
D．防灾防损职能
35、 下列关于投资基金、股票、债券的投资风险，表述正确的是（ ）。
A．股票＞债券＞投资基金
B．债券＞投资基金＞股票
C．股票＞投资基金＞债券
D．债券＞股票＞投资基金
36、 下列关于平均指标的几种类型特点，说法不正确的是（ ）。
A．算术平均数是指分布数列中各单位标志值通过一定方式汇总再与全部单位总数对比的指标
B．简单算术平均数适用于已分组的分布数列，加权算术平均数适用于未分组的分布数列
C．中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值
D．众数是分布数列中出现频率最大的标志值
37、 所有者权益中，留存收益是指（ ）。
A．实收资本和资本公积
B．实收资本和盈余公积
C．资本公积和未分配利润
D．盈余公积和未分配利润
38、 王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金80万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某（ ）万元。
A．75
B．120
C．135
D．140
39、 身体受到伤害要求赔偿提起诉讼的时效是（ ）年。
A．0．5
B．1
C．2
D．3
40、 用益物权不包括（ ）。
A．宅基地使用权
B．建设用地使用权
C．留置权
D．土地承包经营权
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41、 下列属于房地产行政法规的包括（ ）。
A．《城市房地产开发经营管理条例》
B．《物权法》
C．《城市房屋拆迁估价指导意见》
D．《城市房屋拆迁管理条例》
E．《住房公积金管理条例》
42、 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以（ ）方式出让。
A．协议
B．委托
C．拍卖
D．招标
E．挂牌出让
43、 下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述正确的是（ ）。
A．搬迁期限不同于拆迁期限
B．拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限
C．搬迁期限不能超出拆迁期限
D．搬迁期限从属于拆迁期限
E．拆迁期限从属于搬迁期限
44、 下列关于房地产开发企业的表述中，错误的有（ ）。
A．房地产开发企业的注册资本不得低于100万元
B．房地产开发企业资质按照企业条件分为一级、二级、三级、四级，新设立的开发企业领取《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件
C．《暂定资质证书》的延长期不得超过3年
D．房地产开发项目资本金只能用货币和国有土地使用权出资
E．现阶段，房地产开发项目资本金占总项目投资的比率不得低于35%
45、 城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括（ ）。
A．城市的发展布局
B．功能分区 外语学习网
C．禁止、限止和适宜建设的地域范围
D．建筑形态控制指标
E．城市性质
46、 下列情形中，属于人为原因造成房屋租赁合同终止的有（ ）。
A．租赁合同到期的
B．将承租的房屋擅自改变使用用途的
C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的
D．将承租的房屋擅自转借他人使用的
E．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的
47、 下列情形中，应当办理房屋所有权转移登记的有（ ）。
A．部分房屋拆除
B．法人名称改变
C．交换房屋
D．继承房屋
E．赠与房屋
48、 某房地产中介机构完成一项房屋租赁代理，月租金1000元，租期20个月，依据国家标准可收取房屋租赁代理费A．1400
B．500
C．650
D．800
E．1000
49、 下列关于城镇土地使用税每平方米年税额，表述正确的是（ ）。
A．大城市为1.5元至30元
B．中等城市为1.2元至24元
C．小城市为0.9元至18元
D．县城为0.6元至12元
E．建制镇、工矿区为0.3元至6元
50、 按照污染物排放的形式，污染物可分为（ ）。
A．点源
B．高架源
C．地面源
D．线源
E．面源
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2011年房地产估价师《理论与方法》押密试题及答案
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A．伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开
B．伸缩缝设在基础、墙、楼地面、屋顶上
C．屋顶部分也需另做伸缩缝
D．防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开
E．沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开
52、 下列不能够构成设计变更的事项包括（ ）。
A．更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸
B．增减合同中约定的工程量
C．替换有关工程的施工队伍
D．替换有关工程的施工人员
E．改变有关工程的施工时间和顺序
53、 下列关于房产分丘图，表述错误的有( )。
A．房产分丘图是分房产幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图
B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C．房产分丘图的比例尺为1：200
D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E．房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细
54、 下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是( )。
A．根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务
B．表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务
C．银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等
D．负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等
E．表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务
55、 下列关于商品房销售广告的表述中，正确的有（ ）。
A．商品房销售广告一般为要约
B．商品房销售广告一般为要约邀请
C．商品房销售广告中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋所作的说明具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约
D．商品房销售广告中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋所作的允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容
E．商品房销售广告一般为承诺
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56、 房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，如《关于房地产中介服务收费的通知》、《房屋登记办法》等。（ ）
57、 国家对经出让取得的建设用地使用权一般不得提前收回，但在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并不予补偿。（ ）
58、 除国家核准的划拨建设用地使用权以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
59、 集体土地上的拆迁行为，按照《城市房屋拆迁管理条例》执行。 （ ）
60、 房屋拆迁估价时，房屋价值仅受建筑结构、区位等影响，但不受产权状况的影响。（ ）
61、 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自建设用地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（ ）
62、 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，可以含有升值或者投资回报的承诺。（ ）
63、 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市土地行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。（ ）
64、 依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。（ ）
65、 建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。（ ）
66、 商品住宅必须按套销售，也可分割拆零销售。（ ）
67、 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过建设用地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。（ ）
68、 房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格执行，债务履行期届满前抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。（ ）
69、 契据登记制度的理论基础是成立要件主义，产权登记制的理论基础是对抗要件主义。（ ）
70、 房地产面积测算一般规定中，各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。（ ）
71、 担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。（ ）
72、 注册证书是注册房地产估价师的执业凭证，注册有效期为2年。（ ）
73、 业主大会代表全体业主与物业服务企业签订的是《物业服务合同》。（ ）
74、 物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人和物业使用人，指房屋所有权人和物业使用权人。（ ）
75、 依据《房产税暂行条例》，对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30%后的余值为房产税计税依据。 （ ）
76、 在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成反比。（ ）
77、 土地增值税的征税范围中，包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 （ ）
78、 2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在5%税率的基础上减半征收营业税。（ ）
79、 每年6月30日为住房公积金结息日。（ ）
80、 工业污染源的特点是量大、面广、含污染物多、成分简单，在水中容易净化，但处理比较困难。（ ）
81、 容积率可根据需要制定上限和下限。容积率上限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率的下限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（ ）
82、 材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1。（ ）
83、 某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为8000万元，间接费为1300万元，利润率为5%，该建筑安装工程利润应为326 万元。（ ）
84、 工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。（ ）
85、 房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在房产分丘图框内。楼梯、走道等共有部位，需在范围内加简注。 （ ）
86、 房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以三倍中误差作为限差。（ ）
87、 在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为1 000万亿元，单位活期存款300万亿元，个人活期存款500万亿元，单位及个人定期存款与其他存款600万亿元，则该国的现实货币为1 800万亿元。（ ）
88、 企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于责任保险。( )
89、 一般认为基金证券是一种风险低于债券、收益高于股票的证券品种。（ ）
90、 保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式(趸交或按年缴纳等)因素无关，但与保险期限长短、银行利率水平等多种因素有关。（ ）
91、 标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的离差的平方的算术平均数的立方根。（ ）
92、 会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是会计凭证。 （ ）
93、 担保物权包括抵押权、质权、建设用地使用权、留置权等。（ ）
94、 建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（ ）
95、 房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种交易行为。（ ）
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2011年房地产估价师《理论与方法》押密试题及答案
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96、W房地产开发公司在A省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地全部为基本农田。2008年6月，W房地产开发公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托D房地产经纪公司代理出售。同年7月王某购买该小区一套商品房，并与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100㎡。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月，W房地产开发公司经有关部门批准调整了原规划设计，王某所购买商品房的建筑面积变更为105㎡，并书面通知了王某。2010年4月，该小区办证前，经当地房产测绘部门实测，王某所购买商品房套内建筑面积为83㎡，套内阳台建筑面积为3㎡，分摊的共有建筑面积为21㎡，2010年7月，王某取得了该套商品房的《房屋所有权证》。
1．下列关于此项目农用地转用审批手续，表述正确的是（ ）。
A．该项目建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续
B．该项目建设占用土地因是基本农田，不涉及农用地转为建设用地，不必办理农用地转用审批手续
C．经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批
D．经国务院批准农用地转用的，先办理农用地转用审批手续，再办理征地审批手续
2．下列关于W房地产开发公司进行商品房预售的条件，正确的是（ ）。
A．取得建设用地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证和施工许可证 C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的15%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D．取得《商品房预售许可证》
3．D房地产经纪公司代理预售商品房应向购房人出示（ ）。
A．《商品房预售许可证》
B．D房地产经纪公司出具的商品房销售委托书
C．D房地产经纪公司法人代表证明
D．该商品房销售广告
4．下列关于该代理出售商品房，表述不正确的是 （ ）。
A．销售代理必须签订委托合同
B．W房地产开发公司应当与D房地产经纪公司订立书面委托合同
C．D房地产经纪公司在代理销售商品房时，根据情况，可以收取佣金以外的其他费用
D．D房地产经纪公司房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格
5．下列关于出售该小区其商品房，说法不正确的是（ ）。
A．W房地产开发公司取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房
B．D房地产经纪公司应当与承购人签订书面预售合同 C．D房地产经纪公司应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续
D．W房地产开发公司应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续
6．下列关于W房地产开发公司经有关部门批准调整原规划设计，表述错误的是 （ ）。
A．商品房销售后，W房地产开发公司不得擅自变更规划．设计
B．W房地产开发公司经有关部门批准调整原规划设计后，应当在变更确立之日起10日内，电话通知王某
C．王某有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复
D．W房地产开发公司未在规定时限内通知王某，王某有权退房
7．王某所购买商品房产权登记面积为（ ）㎡。
A．100
B．102
C．104
D．105
8．王某办理该套商品房《房屋所有权证》的登记属于（ ）。
A．房屋所有权预告登记
B．房屋所有权初始登记
C．房屋所有权变更登记
D．房屋所有权转移登记
97、W房地产开发股份有限公司通过出让方式，取得一块3000㎡的建设用地使用权，总地价2000万元。该块建设用地使用权经规划，用途为商品住宅，容积率为5，建筑密度为0.6。为加快项目建设，W房地产开发股份有限公司利用其办公大楼，通过M商业银行进行贷款。M商业银行为规避风险，一是要求W房地产开发股份有限公司出具近三年房地产开发经营财务报告，二是要求W房地产开发股份有限公司对办公大楼进行保险。三是要求担保公司进行担保。据此背景，回答下列问题：
9．按照《物权法》规定，下列关于W房地产开发股份有限公司取得的该建设用地使用权，表述正确的是（ ）。
A．该建设用地使用权应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让取得
B．该建设用地使用权应当采取出让或者划拨等方式取得
C．W房地产开发股份有限公司应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准
D．W房地产开发股份有限公司取得该建设用地使用权，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同
10．下列关于该项目的规划意见，表述不正确的是（ ）。
A．该项目建筑密度为0.6，应属于下限控制
B．该项目规划地块内各类建筑基底占地面积应不超过1800㎡
C．该项目规划地块内各类建筑基底占地面积应不超过2000㎡
D．该项目总建筑面积的总建筑面积应不超过15000㎡
11．W房地产开发股份有限公司出具的近三年房地产开发经营财务报告，显示该公司2008-2009年普通商品住宅开发竣工量分别为180万m2、220万m2。则该公司2008-2009年普通商品住宅开发竣工量的环比发展速度是（ ）。
A．22.22%
B．122.22%
C．32.22%
D．132.22%
12．W房地产开发股份有限公司出具的近三年房地产开发经营财务报告，显示该公司2008-2009年普通商品住宅开发竣工量分别为180万m2、220万m2。则该公司2008-2009年普通商品住宅开发竣工量的环比增长速度是（ ）。
A．22.22%
B．122.22%
C．32.22%
D．132.22%
13．该建设用地使用权总地价2000万元，属于 （ ）。
A．建筑安装工程费
B．直接费
C．间接费
D．工程建设其他费用
14．M商业银行要求W房地产开发股份有限公司对办公大楼进行保险，该公司应购买（ ）。
A．财产损失保险
B．责任保险
C．保证保险
D．信用保险
15．根据《物权法》，下列关于M商业银行要求W房地产开发股份有限公司提供担保公司进行担保，表述正确的是（ ）。
A．M商业银行为保障实现其债权，需要担保的，可以依照《物权法》和其他法律的规定设立担保物权
B．债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保
C．该担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，不影响该担保合同的效力
D．当事人如无约定，该担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用
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2. 标准答案： B 解 析：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。1000元/亩×10亩×6（倍）＝6万元。
3. 标准答案： B 解 析：征收基本农田的审批准权在国务院。
4. 标准答案： D解 析：违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
5. 标准答案： C 解 析：对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。
6. 标准答案： C解 析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
7. 标准答案： C解 析：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度中，保修期自商品住宅交付之日起计算。开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限：屋面防水3年。《建设工程质量管理条例》明确规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。《房屋建筑工程质量保修办法》中的“保修项目和保修期限”针对的是房地产开发单位和施工单位，是施工单位向房地产开发单位做的“保证”。其“保修期限”是从房屋竣工验收合格之日起计算。
8. 标准答案： B解 析：《城乡规划法》规定，建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
9. 标准答案： B 解 析：城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。
10. 标准答案： B解 析：城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。
11. 标准答案： B 解 析：各类房屋的抵押价格一般出于抵押目的，是保守价格，房地产价格评估是不会以其为基础的。
12. 标准答案： B 解 析：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
13. 标准答案：B 解析：房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
14. 标准答案： D 网解 析：办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
15. 标准答案： B解析：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让(抵押)或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放预告登记证明。预购人可以单方申请预告登记。
16. 标准答案： C 解 析：对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30%。(100×5‰+900×2.5‰+800×1.5‰)×130%=5.135万元。
17. 标准答案： B 解 析：二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
18. 标准答案： A 解 析：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
19. 标准答案： D 解 析：物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出。物业服务支出年度结算有结余的，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算亏损的，由业主承担。
20. 标准答案： B 解 析：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。
21. 标准答案： D 解 析：土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。
22. 标准答案： D 解 析：销售不动产的营业税税率为5%。城建税纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为l%。教育费附加率为3%。800万元×5%×（1+7%+3%）=44万元。
23. 标准答案： D 解 析：国家财政部、国家税务总局发布的财税【2009】157号文件《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。
24. 标准答案： B 解 析：住房公积金月缴存额，不是缴存住房公积金的工资基数。
25. 标准答案： D 解 析：建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。地块面积=规划地块内各类建筑基底占地面积÷建筑密度=20000÷25%=80000㎡。容积率=总建筑面积/土地面积。则该项目的建筑总面积=容积率×土地面积=3．5×80000=280000㎡。
26. 标准答案： A 解 析：一类用地：即适于修建的用地。这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的用地。这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。
27. 标准答案： B 解 析：二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾，其毒性比二氧化硫大得多。人体吸入硫酸雾，会引起支气管炎、支气管哮喘和肺气肿等病症。硫酸雾随雨雪降落，形成“酸雨”。
28. 标准答案： A 解 析：根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是：微波>超短波>短波>中波>长波。
29. 标准答案： D 解 析：钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
30. 标准答案： D 解 析：涨价预备费＝3600[(1+5%)-1]+4800[(1+5%)2-1]+3800[(1+5%)3-1] +3 400[(1+5%)4-1]＝2003．696万元。
31. 标准答案： C 解 析：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。
32. 标准答案： B 解析：不计入用地面积的有：无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道等公共用地；公共使用的河涌、水沟、排水沟；已征收、划拨或者属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要作为市政建设的用地；其他按规定不计入用地的面积。
33. 标准答案： B 解 析：供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响总供给的政策。
34. 标准答案： A 解析：保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括融通资金职能．防灾防损职能和分配职能。
35. 标准答案： C 解 析：由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。
36. 标准答案： B 解 析：简单算术平均数适用于未分组的分布数列，加权算术平均数适用于已分组的分布数列。
37. 标准答案： D 解 析：所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。
38. 标准答案： D 解 析：《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即300万元×20%=60万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金120万元，加上多付的定金20万元，共计140万元。
39. 标准答案： B 解 析：《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或拒付租金的；④寄存财物被丢失或损毁的。
40. 标准答案： C 解 析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。
41. 标准答案： A, D, E 解析：《商品房销售管理办法》、《城市房屋拆迁估价指导意见》分别属于原建设部制定的房地产部门规章、规范性文件。
42. 标准答案： C, D, E 解 析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号) 第四条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
43. 标准答案： A, B, C, D 解 析：搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。
44. 标准答案： C, D, E 解 析：房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估作价出资。
45. 标准答案： A, B, C 解 析：《城乡规划法》规定：城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。
46. 标准答案： B, C, D 解 析：租赁合同到期的、因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的，属于自然终止。
47. 标准答案： C, D, E 解 析：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
48. 标准答案： B, C, D, E解析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
49. 标准答案： A, B, C, D 解 析：2007年1月1日起实施的国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍，每平方米年税额大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元等。
50. 标准答案： A, D, E解 析：按照污染物排放的形式，污染物可分为点源、线源和面源。
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2011年房地产估价师《理论与方法》押密试题及答案
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51. 标准答案： B, C, D 解 析：屋顶部分也无需另做伸缩缝。防震缝与沉降缝结合设置时，基础也应分开。伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。
52. 标准答案： C, D 解 析：能够构成设计变更的事项包括：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；其他有关工程变更需要的附加工作。
53. 标准答案： C, D, E 解 析：房产分丘图的比例尺为1：100～1：1 000。房产分丘图是分房产幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图；房产分户图是在房产分丘图的基础上进一步绘制的明细图。
54. 标准答案： A, C, D, E 网解 析：银行的房地产金融业务中，表外业务不涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务。
55. 标准答案： B, C, D 解 析：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
56. 标准答案： 错误 解 析：《关于房地产中介服务收费的通知》是规范性文件。
57. 标准答案： 错误 解 析：国家对经出让取得的建设用地使用权一般不得提前收回，但在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回时应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当补偿。
58. 标准答案： 正确 解 析：除国家核准的划拨建设用地使用权以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件．进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
59. 标准答案： 错误 解 析：集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。
60. 标准答案： 错误 解 析：一幢房屋，其价值既受建筑结构、区位等影响，又受产权状况的影响。
61. 标准答案： 正确 解 析：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自建设用地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
62. 标准答案： 错误 解 析：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
63. 标准答案： 错误 解 析：在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
64. 标准答案： 正确解 析：依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。
65. 标准答案： 正确 解 析：建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
66. 标准答案： 错误 解 析：商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售
67. 标准答案： 正确 解 析：以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过建设用地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
68. 标准答案： 错误 解 析：房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格执行，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。
69. 标准答案： 错误 解 析：契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，产权登记制的理论基础是成立要件主义。
70. 标准答案： 正确 解 析：房地产面积测算一般规定中，各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
71. 标准答案： 正确 解 析：担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
72. 标准答案： 错误 解 析：《注册房地产估价师管理办法》第九条规定，注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。
73. 标准答案： 错误 解 析：业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的是《物业服务合同》。
74. 标准答案： 错误解 析：物业服务企业，是指依法设立．具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋所有权人。
75. 标准答案： 正确解 析：对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30%后的余值为房产税计税依据。
76. 标准答案： 错误 解 析：在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成正比。
77. 标准答案： 错误 解 析：土地增值税的征税范围中，不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
78. 标准答案： 错误 解 析：2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。
79. 标准答案： 正确解 析：每年6月30日为住房公积金结息日。
80. 标准答案： 错误 解 析：工业污染源的特点是量大、面广、含污染物多、成分复杂，在水中不易净化，处理比较困难。
81. 标准答案： 错误 解 析：容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
82. 标准答案： 错误 解 析：材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。
83. 标准答案： 错误 解 析：建筑安装发包与承包价按综合单价法计价时，利润可按分项直接费与间接费之和乘以相应利润率来确定。该建筑安装工程利润=（8000万元+1300万元）×5%=465万元。
84. 标准答案： 正确
85. 标准答案： 错误 解 析：房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在房产分户图框内。楼梯、走道等共有部位，需在范围内加简注。
86. 标准答案： 错误 解 析：房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
87. 标准答案： 错误 解 析：根据货币供应量分为三个层次：M0、M1、M2。
第一层次：M0＝现金流通量
第二层次：M1＝M0+单位和个人的活期存款
第三层次：M2＝M1+单位和个人的定期存款+其他存款
在上述层次中，现金M0为狭义货币，现实货币M1是最活跃的货币付。对于广义货币M2来说，目的在于“储币待购”，为第二活跃的货币。 该国的现实货币M1＝M0+单位和个人的活期存款=狭义货币流通量1 000万亿元＋单位活期存款300万亿元＋个人活期存款600万亿元=1 900万亿元。
88. 标准答案： 正确解 析：责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过别约定的合同责任为保险标的的保险。
89. 标准答案： 错误 解 析：一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。
90. 标准答案： 错误 解 析：保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式(趸交或按年缴纳等)、期限长短、银行利率水平等多种因素有关。
91. 标准答案： 错误 解 析：标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的离差的平方的算术平均数的平方根。
92. 标准答案： 错误 解 析：会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。
93. 标准答案： 错误解 析：担保物权包括抵押权、质权、留置权等。建设用地使用权是用益物权。
94. 标准答案： 正确 解 析：建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
95. 标准答案： 正确 解 析：房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种交易行为。
96. 标准答案： AC,ABD,AB,C,BC,B,C,D
解 析：1.《土地管理法》规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地