2012年房地产估价师制度与政策权威卷及答案(第二套)
- 第1页：单项选择题（1-10）
- 第2页：单项选择题（11-20）
- 第3页：单项选择题（21-30）
- 第4页：单项选择题（31-40）
- 第5页：多项选择题（41-50）
- 第6页：判断题
- 第7页：综合分析题一
- 第8页：综合分析题二
- 第9页：参考答案
1．全民所有制的土地被称为国家所有土地，其（ ）由国务院代表国家行使。
A．使用权
B．征收权
C．购买权
D．所有权
2．按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金（ ）。
A．不得低于评估价格的50%
B．不得高于评估价格的50%
C．由政府决定
D．不得低于按照国家规定所确定的最低价
3．《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在（ ）日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。
A．15
B．30
C．60
D．90
4．对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过（ ）年。
A．5
B．3
C．2
D．1
5．拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起（ ）日内做出裁决。
A．10
B．20
C．30
D．45
6．在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人（ ），并将有关材料向公证机关办理证据保全。
A．选择拆迁安置的地点
B．拆迁安置
C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录
D．确定房屋重置价的标准
7．对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是（ ）。丸县级以上地方人民政府
B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门
D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
8．国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由（ ）依法批准划拨。
A．县级以上土地管理部门
B．县级以上人民政府
C．省级以上土地管理部门
D．省级以上人民政府
9．在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙硅防渗漏的最低保修期限为（ ）年。
A．1
B．2
C．4
D．5
10．设市城市的总体规划由（ ）负责组织编制。
A．省、自治区人民政府
B．市人民政府
C．城市监督管理部门
D．市建设局
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11．下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是（ ）。
A．完成工程设计和合同约定的各项内容
B．对当地居民有所安置
C．建设单位已按合同约定支付工程款
D．有施工单位签署的工程质量保修书
12．工程建设的招标投标和（ ）的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。
A．建设施工制度
B．建设投资规定
C．建设规划制度
D．建设监理制度
13．房屋面积测算的内容不包括（ ）。
A．房屋建筑面积
B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积
D．房屋占地面积
14．房地产权属登记的地域范围是（ ）。
A．城市建成区内的所有房地产
B．城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C．城市行政区域内的国有土地及其上的房屋
D．城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
15．下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是（ ）。
A．前期考核
B．开发
C．建设
D．使用
16．房地产估价师执业资格考试，由（ ）负责。
A．住房和城乡建设部
B．国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门
C．国务院建设行政主管部门
D．国务院人事主管部门
17．设立房地产中介服务机构，应当向当地（ ）申请设立登记。
A．行政管理部门
B．房产管理部门
C．工商行政管理部门
D．中介管理部门
18．物业管理企业的资质管理实行（ ）制度。
A．备案
B．分级审批
C．分类审批
D．专业审批
19．下列不属于物业管理基本特性的是（ ）。
A．城市化
B．社会化
C．专业化
D．市场化
20．耕地占用税的征税对象是（ ）。
A．占用的耕地
B．占用耕地从事其他非农业建设的行为
C．占用的耕地面积
D．占用的耕地的产值
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21．下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括（ ）。
A．个人所有的居住房屋及院落用地
B．免税单位职工家属的宿舍用地
C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地
D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
22．住房公积金的缴存比例一般不得低于（ ）。
A．3%
B．5%
C．10%
D．12%
23．住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工
24．下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是（ ）。
A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算
B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算
C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息
D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日
25．登记机关自受理登记申请之日起（ ）日内应当决定是否予以登记。
A．5
B．7
C．10
D．15
26．根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为（ ）。
A．满足感
B．满意率
C．效用
D．满意度
27．主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是（ ）。
A．中国人民银行
B．中国银行业监督管理机构
C．中国保险业监督管理机构
D．中国证券业监督管理机构
28．从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指（ ）。
A．本票
B．银行卡
C．支票
D．汇票
29．在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括（ ）。
A．融通资金职能
B．防灾防损职能
C．分配职能
D．分散风险职能
30．被保险人之间体现的是（ ）关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。
A．商品交易
B．互助合作
C．平均分配
D．共同承担
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31．在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是（ ）。
A．股票+投资基金
B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券
D．股票+债券
32．可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是（ ）。
A．股份
B．股票
C．股单
D．公司债券
33．关于下列数据表述正确的是（ ）。
A．上述数据的众数为100
B．上述数据的众数为101
C．上述数据的算术平均数为101
D．上述数据的中位数为101
34．确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于（ ）的内容。
A．城市总体规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．居住区规划
35．某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是（ ）。
A．40%
B．50%
C．200%
D．250%
36．在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是（ ）项目。
A．短期投资
B．累计折旧
C．未分配利润
D．存货
37．建筑构造中的条形基础适用于（ ）建筑中。
A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．钢结构
38．某房产面积10000 m2，要求测绘精度为二级，则其限差为（ ）。
A．4
B．6
C．12
D．24
39．城市基本地形图的复测周期一般为（ ）年。
A．20~30
B．10~30
C．10~15
D．5~10
40．因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为（ ）年。
A．4
B．3
C．2
D．1
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二、多项选择题(共15题，每题2分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分，错选或多选的不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
1．依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的是（ ）。
A．国家机关用地
B．非军事用地
C．城市基础设施用地
D．个人企业用地
E．法律、行政法规定的其他用地
2．国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。
A．抽签
B．招标
C．拍卖
D．协议
E．挂牌出让
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有（ ）。
A．设立房地产开发企业
B．签订商品房预售合同
C．签订房屋租赁合同
D．签订土地使用权出让合同
E．签订房屋拆迁补偿安置协议
4．下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ ）。
A．抵押人到期未偿还债务的
B．抵押人擅自处分抵押房地产的
C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E．未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
5．属于《城市房地产管理法》规定的三项房地产交易基本制度的是（ ）。
A．房地产价格申报制度
B．房地产价格评估制度
C．房地产价格评估人员资格认证制度
D．房地产价格评估结果制度
E．报告承交程序制度
6．对申请房地产权属登记条件叙述正确的是（ ）。
A．申请人应对该房地产的基本状况有了解
B．申请人或代理人具有申请资格
C．有明确具体的申请请求
D．申请登记的房地产产权来源清楚、合法、证件齐全、没有纠纷
E．属受理登记的登记机关管辖
7．属于房地产估价机构业务监管的是（ ）。
A．业务承揽
B．监管措施
C．行政处罚
D．业务转让
E．异地执业
8．按物业产权归属，物业管理的委托方有（ ）。
A．房地产开发企业
B．房地产管理企业
C．公房出售单位
D．业主委员会
E．业主大会
9．下列资金中，可以用于购买国债的有（ ）。
A．担保公司保证金
B．在建工程抵押贷款
C．商品房预售资金
D．住房共用部位共用设施设备专项维修资金
E．住房公积金
10．下列保险中，属商业保险的有（ ）。
A．保证保险
B．外汇变动保险
C．信用保险
D．健康保险
E．劳动工伤保险
11．保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的（ ）等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。
A．规划
B．鉴定
C．估价
D．赔款清算
E．估损
12．强制拍卖的基本原则指（ ）。
A．法院处置权限定原则
B．法院任意处置原则
C．法院主导拍卖程序原则
D．公开性原则
E．法院指定处置原则
13．对于权责发生制原则，下列说法错误的是（ ）。
A．在收入和费用实际发生时进行确认
B．在实际收到现金或者支付现金时确认
C．凡是当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用
D．凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或已经当期支付，就应作为当期的收入或费用
E．权责发生制与收付实现制相对应
14．属于楼、地面构造层次中的块材面层的是（ ）。
A．橡胶面层
B．磨光花岗石面层
C．水磨石面层
D．水泥花砖
E．条石面层
15．下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（ ）。
A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
C．房产分丘图的比例尺为1：100-1：1 000
D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图
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- 第9页：参考答案
三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断答案，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)
1．对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。 （ ）
2．农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。 （ ）
3．房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。 （ ）
4．我国土地实行社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。 （ ）
5．房屋拆迁时，拆迁期限不能超出搬迁期限。 （ ）
6．拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。 （ ）
7．拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。对被搬迁人来说，搬迁期限等同于拆迁期限。 （ ）
8．经济适用住房指导价是根据平均成本加3%的利润确定，对管理水平较高的开发建设单位，由于劳动生产率较高，成本控制较好，实际利润可能高于3%，否则其利润可能会低于3%，甚至可能会亏本。 （ ）
9．按照行政审批制度改革及贯彻《行政许可法》的要求，国务院已经取消了房地产开发项目的竣工验牧制度，删除以后条目相应修改。 （ ）
10．实施城市规划应当遵循的基本原则是城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城规划，服从规划管理。 （ ）
11．建设工程勘察设计应当依照《建设工程勘察设计法》的规定实行招标发包。 （ ）
12．公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 （ ）
13．房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。 （ ）
14．持有建设工程规划许可证和施工许可证的房地产就是商品房。 （ ）
15．登记发证工作是权属登记管理机构的主要工作。 （ ）
16．房屋权登记信息查询按次或按件收取相关的查询费。 （ ）
17．一、二级资质房地产估价机构可以设立分支机构。 （ ）
18．为委托人保守商业秘密是房地产经纪人的义务。 （ ）
19．依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务，是物业管理企业在物业管理中最根本的特点。 （ ）
20．新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设半年的暂定期。半年内物业管理企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。 （ ）
21．营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。（ ）
22．凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （ ）
23．单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（ ）
24．职工购买、建造、翻建、大修自住住房时和偿还购房贷款本息时不可以提取住房公积金。 （ ）
25．由于消费者本身偏好各有差异，效用不能用效用单位去计算，但效用的大小可以比较，这就是效用递减规律的出发点。 （ ）
26．在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。 （ ）
27．无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。 （ ）
28．债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。（ ）
29．公正原则指拍卖法律关系当事人在拍卖活动中其民事权利义务、法律地位平等。（ ）
30．构成总体的所有单位至少有两个主要属性相同，这是组成总体的前提条件。 （ ）
31．会计分期的目的是，将持续经营的生产经营活动划分成连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息。 （ ）
32．用地平衡表是作为调整用地和制订规划的依据之一，不可用来分析造价预算。 （ ）
33．窗由窗框、窗梃、窗框上冒头、中贯档、下冒头及窗扇的窗扇梃、窗扇的上、下冒头和安装玻璃的窗棂构成。 （ ）
34．梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上。（ ）
35．按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。 （ ）
36．工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0.000”表示。（ ）
37．在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。 （ ）
38．1砖墙的厚度尺寸为490mm。 （ ）
39．地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。 （ ）
40．承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。（ ）
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(一)某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用x省Y市z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5．88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2008年4月动工，2008年8月底，开发公司已投入5000万元，9月1目拟向银行申请在建工程抵押，2009年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3 000万元，此前已对外提供担保6亿元。2009年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2009年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2010年1O月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。
1．开发公司征用该片土地应报（ ）审批。
A．Z县人民政府
B．Y市人民政府
C．X省人民政府
D．国务院
2．开发公司一期工程9月1日能否抵押，说法正确的有（ ）。
A．不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B．可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C．可以设定，因符合在建工程抵押条件 镯
D．不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
3．有关H公司购房，说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
4.担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。
A．3 000万
B．5 000万
C．3亿
D．9亿
5．有关李某抵押贷款购房一事，说法正确的有（ ）。
A.抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B．住房公积金管理中心可能是抵押权人
C．贷款年限不得超过20年
D．担保公司也有可能是抵押权人
6．有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。
A．施工单位不负保修责任
B．施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿
C．维修费用应当由李某支付
D．物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用
7．有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。
A．需领取建设工程规划许可证
B．需领取国有土地使用权证书
C．需领取施工许可证
D．需领取广告许可证
8．该项目竣工后，说法不正确的有（ ）。
A．竣工验收后即可以交付使用
B．提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C．小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D．业主委员会应由业主选举产生
9．《城市房地产抵押管理办法》规定不得设定抵押权的房地产包括（ ）。
A．权属有争议的房地产
B．用于生产、经营的房地产
C．已依法公告列入拆迁范围的房地产
D．列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建筑物
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(二)房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公
司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2009年6月10日开始，为期半年，实际成交月租金500元。2010年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。
10．按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。
A．250
B．500
C．100
D．1500
11．甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）13内向当地房地产管理部门申报价格。
A．15
B．30
C．60
D．90
12．在房地产转让登记中，应向房地产管理部门提交（ ）。
A．《房屋所有权证》
B．《土地使用权证》
C．乙某同意放弃购买的书面证明
D．房地产转让合同
13．甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（ ）重薪评估。
A．房地产中介服务机构
B．甲某
C．房地产评估机构
D．丁某
14．若重新评估的结果为20万元左右，甲某与丁某的契约中的成交价格应为（ ）。
A．14万元
B．20万元
C．17万元
D．不确定
15．若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
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