2012年房地产估价理论与方法精选练习及答案解析

1．某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（　）。（2007年试题）
A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 
B．现时该房改房上市交易的正常价格 
C．现时该房屋的房改成本价 
D．当时该房屋的房改成本价 
答案：B 

2．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人
B．估价报告预期使用者 
C．管理部门 
D．中立 
答案：D 
解析：房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 

3．回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（　）。（2005年试题）
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
答案：C 
解析：回顾性房地产估价，估计对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况。 

4．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（　）。（2004年试题）
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在 
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况 
答案：C 
解析：根据估价时点原则。 

5．如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（　）进行估价。（2003年试题）
A．保持现状前提 
B．装修改造前提
C．转换用途前提 
D．重新利用前提
答案：A 
解析：这是最佳最高原则的体现。 

6．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（　）。
A．合法原则B．最高最佳使用原则 
C．替代原则　
D．公平原则 
答案：C 
解析：替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 

7．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（　）。（2003年试题）
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日 
C．签订估价委托合同之日 
D．估价人员与委托人商定的某日 
答案：A 
解析：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。 

8．当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（　）进行估价。（2002年试题）
A．保持现状前提
B．装修改造前提 
C．转换用途前提 
D．重新利用前提 
答案：D 
解析：这道题大家一定要审清题，当现状房地产的价值“小于”新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，2003年试题同样有类似的题目，但2003年题干中是“大于”，一字之差题意相反。如果当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额应考虑重新利用。 

9．某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（　）进行评估。
A．工业厂房
B．工业用地 
C．商品住宅 
D．商住用地 
答案：D 
解析：在合法的前提下采用最高最佳原则估价。 

10．房地产估价的合法原则是针对（　）来讲的。（2001年试题）
A．估价机构
B．估价人员 
C．估价对象 
D．估价方法 
答案：C 
解析：合法原则主要是针对估价对象的。 

11．城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（　）。（2007　年试题）
A．被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C．拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果
D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果
E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
答案：ACDE 

12．根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（　）。（2005年试题）
A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权 
C．宅基地土地使用权 
D．大型游乐场 
E．乡镇企业用房 
答案：AC 
解析：根据我国《担保法》的有关规定。这里有一点大家需注意：乡镇企业的土地使用权不得单独抵押。 

13．估价中的最高最佳使用具体包括（　）等。
A．最佳用途
B．最佳位置 
C．最佳规模 
D．最佳环境 
E．最佳集约度 
答案：ACE 
解析：最高最佳原则具体包括3个方面：最佳用途、最佳规模、最佳集约度。 

14．在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（ABE　）直接相关。
A．性质
B．用途 
C．所有权人 
D．使用权人 
E．面积 

15．最高最佳使用原则必须同时符合（ABCE　）标准。
A．法律上许可
B．技术上可能 
C．经济上可行 
D．经济上必须盈利 
E．价值最大化 

16．估价中的最高最佳使用具体包括（ACE　）等。
A．最佳用途
B．最佳位置 
C．最佳规模 
D．最佳环境 
E．最佳集约度 

17．利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（AC　）。
A．最佳规模
B．最佳经营手段 
C．最佳集约度 
D．最佳管理方式 
E．最佳投资渠道 

18．以下（BCD　）有助于把握最高最佳使用原则。
A．替代原理
B．收益递增递减原理 
C．均衡原理 
D．适合原理 
E．经济人原理 

19．在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（BC　）。
A．划拨土地应补交的出让金
B．已抵押担保的债权数额 
C．发包人拖欠承包人的建设工程价款 
D．强制执行费用 
E．估价费用 

20．对于（A　）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。
A．收益性
B．具有潜在开发能力 
C．再开发 
D．公益性