2012年房地产估价师理论与方法权威卷及答案(第二套)
一、单项选择题
1．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每m2建筑面积的价格为（ ）元/m2。
A．1667
B．1765
C．1875
D．2000
2．从卖房的角度看，成本法的理论依据是（ ）。
A．销售状况价值论
B．市场供求价值论
C．生产费用价值论
D．经济花费价值论
3．某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（ ）万元。
A．98
B．52
C．54
D．103
4．在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为（ ）万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
5．用成本法估价房地产时，房屋现值=（ ）。
A．房屋重置价格-房屋年折旧额
B．房屋重置价格×房屋成新度
C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
6．在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是（ ）。
A．成交价≥最高价≥最低价
B．成交价≥最低价≤最高价
C．最高价≥成交价≥最低价
D．最高价≥最低价≥成交价
7．某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为（ ）m2。
A．1200
B．120
C．3333
D．333.3
8．已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（ ）万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
9．用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观
B．类似房地产的实际
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
10．当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应（ ）直线法计算出的成新率。
A．大于
B．大于或等于
C．小于
D．小于或等于
11．在估价报告中应包含一份由（ ）的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
12．某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。
A．87
B．124
C．130
D．134
13．某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
15．某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。
A．0.91
B．0.92
C．1.09
D．1.10
16．某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为（ ）元/m2。
A．2402.22
B．2302.22
C．2202.22
D．2102.22
17．成本法的本质是以房地产的（ ）为导向来求取房地产的价值。
A．建筑规模
B．基础成本
C．重新开发建设成本
D．建后利润
18．下列不属于取得房地产开发用地的途径是（ ）。
A．通过自己开发耕地取得
B．通过征收土地取得
C．通过城市房屋拆迁取得
D．通过市场购买取得
19．成本法最基本的公式是（ ）。
A．房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧
B．房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧
C．房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
D．房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧
20．下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是（ ）。
A．房地产重新购建价格的求取思路
B．土地重新购建价格的求取思路
C．具体价格重新购建价格的求取思路
D．建筑物重新购建价格的求取思路
21．某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（ ）。
A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
22．某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（ ）万元。
A．824
B．924
C．844
D．944
23．重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是（ ）的体现。
A．经济学原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．对立原理
24．收益法是以（ ）为基础的。
A．定期原理
B．平衡原理
C．替代原理
D．预期原理
25．某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（ ）。
A．94.12
B．92.14
C．91.24
D．93.25
26．实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。
A．过去数据简单算术平均法
B．过去数据加权算术平均法
C．未来数据简单算术平均法
D．未来数据资本化公式法
27．在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
28．某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。
A．30%
B．45%
C．65%
D．75%
29．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
30．居住用途房地产的位置优劣，主要是看（ ）和安宁程度。
A．周围环境状况
B．繁华程度
C．临街状况
D．附近是否有矿产资源
31．某宗房地产的土地总面积为1000m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/m2；地上建筑物总建筑面积2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单价为（ ）2元/m2。
A．1200
B．1250
C．1270
D．1800
32．假设开发法是以（ ）为理论依据的。
A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
33．某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。
A．1.67%
B．2.1%
C．2.3%
D．2.5%
34．某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于（ ）。
A．2.50%
B．3.5%
C．2.38%
D．3.25%
35．房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。
A．估价服务费
B．估价目的
C．估价人员
D．委托人的协助义务
二、多项选择题
1．两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为（ ）。
A．重整价格基准
B．重建价格基准
C．重置价格基准
D．折旧价格基准
E．替代价格基准
2．以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（ ）。
A．基准地价
B．市场交易价
C．标定地价
D．房屋的重置价格
E．市场成交价
3．甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（ ）。
A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C．甲地块与乙地块的楼面地价相等
D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2
4．房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的预期
C．该种房地产的开发成本
D．该种房地产的开发技术水平
E．房地产开发商对未来的预期
5．商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定。
A．征地费及拆迁安置补偿费
B．勘察设计及前期工程费
C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E．住宅建筑、安装工程费
6．收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（ ）。
A．房地剩余技术
B．市场剩余技术
C．土地剩余技术
D．建筑物剩余技术
E．自有资金剩余技术
7．不属于房地产价格外部影响因素的是（ ）。
A．人口因素
B．权益因素
C．经济因素
D．区位因素
E．社会因素
8．关于房地产价格中的房价与地价的关系是（ ）。
A．相互影响论
B．相互补充论
C．相互制约论
D．需求带动论
E．成本决定论
9．在房地产估价中，下列原则对应正确的是（ ）。
A．最高行为准则与技术性原则对应
B．普适性原则与特殊原则对应
c．谨慎原则与特殊原则对应
D．技术性原则与谨慎原则对应
E．技术性原则与普适性原则对应
10．不属于市场法估价的步骤是（ ）。
A．搜集交易实例
B．查看交易成功的比例
C．比较价格的最大差距
D．选取可比实例
E．对可比实例的成交价格进行适当的处理
11．路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。
A．路线价
B．深度百分率
C．宗地形状
D．临街状态
E．土地形状
12．影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。
A．政治安定状况
B．社会治安状况
C．房地产投资
D．房地产投机
E．城市化
13．预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
E．路线价法
14．应用路线价法需要进行（ ）等修正。
A．临街深度
B．土地形状
C．交易日期
D．交易情况
E．临街宽度
15．以下属于估价报告内在质量的有（ ）。
A．估价结果的准确性
B．估价方法选用的正确性
C．参数选择的合理性
D．文字表述水平
E．文字格式及印刷质量
三、判断题
1．狭义的建筑物主要指构筑物。（ ）
2．临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况调整。（ ）
3．房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。（ ）
4．成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（ ）
5．房地产价格受供求因素影响，与供给成正比。（ ）
6．城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。（ ）
7．评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为抵押估价的估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。（ ）
8．谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。（ ）
9．估价时点除了说明评估估价对应的时间，还说明评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。（ ）
10．市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（ ）
11．运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否则就不适宜采用这种方法。（ ）
12．在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（ ）
13．收益递减规律对于一宗土地来说，表现在当对该宗土地的使用强度超过一定的限度后，土地收益开始下降。（ ）
14．从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（ ）
15．对于建筑物的可修复部分，可直接将估算修复所需费用作为折旧额。（ ）
