2012年房地产估价理论与方法考前练习及答案解析

一、判断题
1．决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。 （√）
2．总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。                            （√）
3．稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 （√）
4．价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。 （√）
5．在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。 （√）
6．同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。（×） 
解析：同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值可能会有很大差别。
7．低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（√） 
解析：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
8．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（√） 
解析：不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下却随着其变化会降低房地产价格。
9．一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（×） 
解析：一般而言，房地产价格与利率负相关，利率上升时房地产价格会下降，利率下降时房地产价格上升。 
10．在使用交通时间距离时．应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。 （√） 

二、选择题
1．影响房地产价格的环境因素不包括（　）。
A．大气环境 
B．声觉环境 
C．卫生环境 
D．治安环境 
答案：D 
解析：影响房地产价格的环境因素包括：大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。

2．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（　）。（2005年试题）
A．社会因素
B．环境因素 
C．人口因素 
D．行政因素 
答案：A 
解析：影响房地产价格的社会因素：政治治安状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。

3．下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（　）。（2006年试题）
A．房地产投机
B．物价变动 
C．财政收支状况 
D．居民收入水平 
答案：A 
解析：房地产投机属于社会因素。

4．下列属于土地使用管制的事项有（　）。
A．建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B．取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 
C．某宗土地使用权中，要求容积率为2.0 
D．甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 
E．某宗土地只能用于商业房地产开发 
答案：ACE 

5．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（　）。（2005年试题）
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 
C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关 
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化 
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反， 则导致房地产价格下降 
答案：ACE 
解析：不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的；不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的；不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的；有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或者数学模型来量化。

6．影响房地产价格的经济因素有（　）。
A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B．社会发展状况、房地产投机和城市化 
C．财政收支及金融状况、利率 
D．物价、汇率、居民收入 
E．人口数量、行政隶属变更、居民收入 
答案：ACD

7．根据人口增长的绝对数量，人口增长有（CDE）几种情况。
A．人口正增长
B．人口累计增长 
C．人口净增长 
D．人口零增长 
E．人口负增长 

8．影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括（ACDE）等。
A．严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款
B．上调或下调金融机构存款基准利率 
C．提高或降低最低购房首付款比例 
D．提高或降低最高房地产抵押贷款乘数 
E．延长或缩短最长购房贷款期限 

9．下列情况中会导致房地产价格下降的是（ACE）。
A．上调贷款利率%%
B．收紧房地产开发贷款 
C．开征房地产持有环节的税收 
D．减免房地产持有环节的税收 
E．提高最低购房首付款比例 

10．土地利用总体规划的控制指标主要有（CD）。
A．农业用地总量
B．建设用地平均量 
C．建设用地总量 
D．耕地保有量 
E．农业用地平均量 

11．影响房地产价格的经济因素，主要有（ABCD）。
A．经济发展状况
B．居民收入水平 
C．物价 
D．利率 
E．人口状况 

12．GDP由（BCDE）部分构成。
A．商品
B．消费 
C．投资 
D．政府购买 
E．净出口 

13．影响房地产价格的社会因素，主要有（ABCD）。
A．政治安定状况
B．社会治安状况 
C．城市化#% 
D．房地产投机 
E．环境 

14．下列影响房地产价格的因素中．属于国际因素的是（ACDE）。
A．世界经济状况
B．政治安定状况 
C．政治对立状况 
D．军事冲突状况 
E．国际竞争状况 

15．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ACE）。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 
C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关 
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化 
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降。 

16．房地产自身因素可再分为（ABD）。
A．区位因素
B．实物因素 
C．人口因素 
D．权益因素 
E．经济因素 

17．房地产外部因素可再分为（ABCD）。
A．人口因素
B．制度政策因素 
C．经济因素 
D．社会因素 
E．权益因素 

18．对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为（ADE）三个层次。
A．一般因素
B．国际因素 
C．经济因素 
D．区域因素 
E．个别因素 

19．房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（ABDE）等方面。
A．位置
B．交通 
C．面积 
D．外部配套设施 
E．环境景观 

20．工业房地产的区位影响因素主要考虑（BCE）。
A．临街状况
B．动力是否易于取得 
C．废料处理是否方便 
D．接近大自然 
E．产品原料的获取方便程度 

21．位置包括房地产所处的（ACDE）。
A．方位
B．地形 
C．楼层 
D．距离 
E．朝向 

22．影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（ACDE）等。
A．大气环境
B．治安环境 
C．声觉环境 
D．水文环境 
E．卫生环境 

23．一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C　）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C　）。
A．下降，下降
B．下降，上升 
C. 上升，下降 
D．上升，上升 

24．对于（A　）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。
A．收益性
B．具有潜在开发能力 
C．再开发 
D．公益性 

25．下列情况中会导致房地产价格上升的是（B　）。
A．上调贷款利率
B．收紧房地产开发贷款 
C．开征房地产持有环节的税收 
D．增加土地供应 

26．理论上，房地产价格与利率因素呈（　B）相关。
A．正
B．负 
C．不 
D．行政因素 

27．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（D　），会导致房地产价格（D　）。
A．下降，上涨
B．下降，不变 
C．上升，下降 
D．上升，上涨 

28．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A　）。
A．社会因素
B．环境因素 
C．人口因素 
D．行政因素 

29．下列影响房地产价格的因素中．不属于经济因素的是（A　）。
A．房地产投机
B．物价变动 
C．经济发展状况 
D．居民收入水平 

30．（A）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
A．人口机械增长
B．人口自然增长 
C．人口净增长 
D．人口负增长