2012年房地产估价师理论与方法权威卷及答案(第四套)
一、单项选择题
1．下面说法正确的是（ ）。
A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C．依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D．房地产估价报告应由估价师个人出具
2．在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
3．某宗土地面积为2 000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5 000 m2
B．建筑物地面一层建筑面积为1 400 m2，总建筑面积为5 000 m2
C．建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5 500m2
D．建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2 500 m2
4．假设某类住宅的价格从3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求从900套上升到1 000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（ ）。
A． -1.33
B． -0.66
C．0.66
D．1.53
5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。
A．宅基地所有权
B．空间利用权
C．地役权
D．建筑物相邻关系
6．设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（ ）的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
7．标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。
A．逐渐降低
B．逐渐升高
C．可视为基本不变
D．为零
8．房地产的供给曲线表示（ ）。
A．房地产的出售量与其价格之间的关系
B．房地产的出售量与购买者能力的关系
C．房地产的供给量与其价格之间的关系
D．房地产的供给量与购买者能力的关系
9．投资利息估算只有在（ ）中才需要。
A．比较法
B．传统方法
C．现金流量折现法
D．收益法
10．下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为（ ）。
A．出售型房地产
B．出租型房地产
C．办公型房地产
D．自用型房地产
11．根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向（ ）申请确认。
A．当地拆迁管理部门
B．当地国土部门
C．当地行政主管部门
D．城市规划行政主管部门
12．购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为（ ）。
A．6.0%
B．6.9%
C．8.8%
D．9.0%
13．某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
14．某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为（ ）元/m2。
A．100
B．200
C．300
D．600
15．城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的（ ）。
A．基准价格
B．平均价格
C．正常价格
D．市场价格
16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（ ）元。
A．76 800
B．79 104
C．77 952
D．81 562
17．某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A．43.8%
B．50%
C．56.8%
D．70%
18．某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10 000 m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
A．548.19
B．558.15
C．567.39
D．675.40
19．某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ ）年。
A．40
B．43
C．47
D．50
20．下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（ ）。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
21．估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物（ ）损失。
A．价值
B．价格
C．效益
D．利润
22．建筑物的所有权可以分为独有、共有和（ ）三种。
A．区分共有
B．区分所有
C．公有
D．私有
23．收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（ ）的方法。
A．利润
B．价格
C．价值
D．收益价格
24．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．90.52
B．91.52
C．92.52
D．93.52
25．运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来（ ）。
A．利润
B．毛收入
C．价值
D．净收益
26．某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。则该旧办公楼的价值为（ ）万元。
A．1 005.34
B．1 006.61
C．2 005.34
D．2 006.61
27．某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．368
B．552
C．561
D．920
28．适用于开发完成后的房地产出售的公式是（ ）。
A．V=VR-C
B．V=VP-C
C．V=VR+C
D．V=VP+C
29．某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）元/m2。
A．849
B．865
C．882
D．915
30．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（ ）。
A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
31．当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（ ） ×临街宽度。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．混合深度价格修正率
32．某临街深度30.48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24 m(即50英尺)，临街宽度25 m的矩形土地的总价为（ ）万元。
A．53.34
B．85.34
C．106.68
D．213.36
33．某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．2.5%
34．防范估价风险的最后一道防线是（ ）。
A．撰写估价报告
B．审核估价报告
C．出具估价报告
D．估价资料归档
35．下列表述中不正确的是（ ）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
二、多项选择题
1．下列属于房地产估价师的职业道德是（ ）。
A．职业品德
B．职业理念
C．职业责任
D．职业情感
E．职业行为习惯
2．房地产估价所评估的是房地产的（ ）。
A．投资价值
B．账面价值
C．市场价值
D．使用价值
E．交换价值
3．在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。
A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
4．估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C，最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
5．根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。
A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E． 乡镇企业用房
6．运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。
A．统一采用总价
B．统一采用单价
C．统一币种和货币单位
D．统一面积内涵和大小
E．统一付款方式
7．假设开发法的操作步骤包括（ ）。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
8．房地产的供求状况可以分为（ ）。
A．全国房地产总供求状况
B．本地区房地产的供求状况
C．全国本类房地产的供求状况
D．本地区本类房地产的供求状况
E．临近地区本类房地产的供求状况
9．以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是（ ）。
A．建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束
B．建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束
C．建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束
D．建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束
E．建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束
10．收益性房地产的价值高低主要取决于（ ）。
A．已经获得净收益的大小
B．未来获得净收益的风险
C．未来获得净收益的大小
D．目前总收益的大小
E．未来获得净收益期限的长短
11．求取建筑物折旧的方法主要有（ ）。
A．年限法
B．市场提取法
C．分解法
D．功能法
E．对比分析法
12．净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如（ ）。
A．用于相同的使用期限
B．用于不同收益期限
C．用于比较不同期隈价格的高低
D．用于比较同期限价格的高低
E．用于市场法中因期限不同进行的价格调整
13．建筑物的功能折旧原因不包括（ ）。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
14．房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。
A．交通建设
B．市场供求变化
C．人口素质变化
D．所在地区衰落
E．城市规划的制定与修改
15．获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。
A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期
三、判断题
1．房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。 （ ）
2．房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。 （ ）
3．最典型的典权是在他人土地上通行的权利。 （ ）
4．在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 （ ）
5．某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5 616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5 200万元。 （ ）
6．资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。 （ ）
7．宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。 （ ）
8．计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。（ ）
9．成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 （ ）
10．成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。 （ ）
11．开发利润是指房地产开发商的利润，也是建筑承包商的利润。 （ ）
12．收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。 （ ）
13．某城市路线价标准深度为18 m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深价度格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12 m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 （ ）
14．低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。 （ ）
15．在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。 （ ）
