2012年房地产估价师理论与方法权威卷及答案(第三套)
一、单项选择题
1．估价的通俗含义是估计（ ）的价格或价值。
A．现有物品
B．一般物品
C．经济物品
D．建筑物品
2．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值量大
D．不可移动和用途多样
3．房地产具有供给有限特性，本质上是由（ ）决定的。
A．土地总量有限
B．规划+限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
4．估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。
A．估价原则
B．估价方法
C．估价目的
D．估价对象状况
5．下列不属于土地使用权的是（ ）。
A．建设用地使用权
B．宅基地使用权
C．土地承包经营权
D．租赁权
6．不属于引起房地产价格上升的原因是（ ）。
A．外部经济
B．需求增加导致稀缺性增加
C．生活水平的提高
D．通货膨胀
7．最适合用市场法估价的是（ ）。
A．用做生产的房地产
B．可销售的房地产
C．出租或营业的房地产
D．仅适用于自用的房地产
8．下列（ ）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A．用途
B．建筑规模
C．容积率
D．绿地率
9．房地产价格与一般物品价格的（ ）表现出房地产价格的独特之处。
A．等值
B．不等值
C．相同
D．不相同
10．从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（ ）。
A．长期趋势
B．后期利润
C．权益
D．供给和需求
11．某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方 （ ）元/m2。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
12．某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760、
13．房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的（ ）。
A．成交价格
B．理论价格
C．评估价值
D．市场价格
14．某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。
A．2000
B．2200
C．2400
D．2500
15．下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。
A．交通拥挤
B．建筑技术进步
C．城市规划改变
D．自然环境恶化
16．砖混结构二等房屋的残值率一般为（ ）。
A．4%
B．3%
C．2%
D．1%
17．有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（ ）乙的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
18．除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（ ）的状况。
A．估价作业日期
B．成交日期时
C．估价时点
D．交易日期调整后
19．某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（ ）年。
A．38
B．42
C．58
D．60
20．某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（ ）万元。
A．351.30
B．280.19
C．270.78
D．277.55
21．某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（ ）元/m2。
A．3800
B．4500
C．5200
D．5600
22．某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A．280
B．285
C．290
D．295
23．某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
24．运用平均增减量法进行估价的条件是（ ）。
A．房地产价格时间序列逐期升高或下降
B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
25．某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。
A．4023.04
B．4074.10
C．4768.50
D．5652.09
26．资本化率是（ ）的倒数。
A．毛租金乘数
B．潜在毛租金乘数
C．有效毛收入乘数
D．净收益乘数
27．某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（ ）m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
28．房地产估价的主要难点是（ ）。
A．市场行情变化不定
B．供需变化引起价格变化
C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握
D．房地产价格的影响因素影响程度不同
29．房地产的最高最佳使用状态不包括（ ）。
A．最佳区位
B．最佳规模
C．最佳用途
D．最佳集约度
30．预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．升降难定
31．某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（ ）万元的资金等价。
A．2000
B．400
C．4000
D．10000
32．某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为（ ）万元。
A．695.83
B．681.25
C．715.83
D．718.75
33．某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。
A．50
B．250
C．300
D．350
34．若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ ）。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
35．在估价报告中陈述（ ），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．估价方法
D．估价对象
二、多项选择题
1．下列对房地产估价本质的认识，正确的是（ ）。
A．房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值
B．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D．房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内
E．房地产估价是门科学不是艺术
2．土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（ ）。
A．无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地
B．重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物
C．考虑建筑物存在对土地价值的影响
D．考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响
E．重视土地对建筑物价值的影响
3．房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A．装饰装修改造
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增加
D．改进物业管理
E．周围环境改善
4．房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（ ）来实现。
A．充公权
B．管制权
C．征税权
D．征收权
E．出让权
5．权益状况比较与调整的主要内容包括（ ）。
A．土地使用年限
B．土地出让方式
C．城市规划限制条件
D．楼层、朝向
E．公共设施完备程度
6．最高最佳使用必须同时满足的条件包括（ ）。
A．法律上许可
B．技术上可能
C．经济上可行
D．价值最大化
E．使用上简便
7．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
8．建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。
A．单位比较法
B．工料测量法
C．指数调整法
D．分部分项法
E．成新折扣法
9．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。
A．房地产改扩建费用
B．抵押贷款还本付息额
C．房屋设备折旧费
D．所得税
E．房屋装修折旧费
10．补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（ ）是需要补地价的主要情形。
A．出让土地使用权期满后续期
B．增加原土地使用权出让时规定的容积率
C．转让、出租、抵押土地使用权的房地产
D．改变原土地使用权出让时规定的用途
E．拍卖土地使用权
11．收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。
A．市场提取法
B．累加法
C．指数调整法
D．投资收益率排序插入法
E．收益乘数法
12．假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。
A．待开发房地产的价值
B．开发成本和管理费用
C．销售税费
D．投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．开发利润
13．运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括（ ）。
A．加权平均资本化率
B．综合资本化率
C．建筑物资本化率
D．土地资本化率
E．权益资本化率
14．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ ）。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
15．估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ）。
A．实地查勘记录
B．委托人照片
C．估价项目来源和接洽情况
D．估价中的不同意见
E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
三、判断题
1．估价当事人是指与估价单位有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。（ ）
2．在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。（ ）
3．在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。（ ）
4．房地产的经营使用方式主要是销售、出租、营业和自用。（ ）
5．房地产价格实质是房地产权益的价格。（ ）
6．交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（ ）
7．交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（ ）
8．高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。（ ）
9．在可比实例的成交日期至估价时点期问，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（ ）
10．假设开发法类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。（ ）
11．在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。（ ）
12．在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数a的试算，用哪个常数n修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。（ ）
13．假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、期房等。（ ）
14．人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。（ ）
15．房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区的房地产价格一般较低；在下风地区房地产价格一般较高。（ ）
