2012年房地产估价师理论与方法习题及答案（11月10日）
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1．建筑物的实物因素中的采光和（C）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温
B．隔声
C．日照
D．隔热
2．（A）是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A．相邻关系
B．使用管制
C．市政府监督
D．其他管制
3．有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（B）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
A．半年
B．一年
C．两年
D．三年
4．在评估期房价格时，（D）。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态
B．估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态
D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
5．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（D）。
A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
6．商业用地房地产位置的优劣主要取决于（D）。
A．周围环境状况、安宁程度
B．位置有利于原料和产品的运输
C．交通是否便捷及离市中心的远近
D．繁华程度、临街状况
7．在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。（A）
A．对
B．错
8．从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是（ABC）．
A．被动接受
B．主动争取
C．自有自估
D．朋友介绍
9．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（C）。
A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.03
10．比准价格是一种（D）。
A．理论价格
B．公平价格
C．市场价格
D．评估价格
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11．弹性等于1的情况，叫做（B）
A．富有弹性
B．单一弹性
C．完全无弹性
D．缺乏弹性
12．某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（A）。
A．2005年8月16日
B．2005年12月15日
C．估价作业期间的任意一天
D．估价人员与委托人商定的某天
13．一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（A）以上的不易采用。
A．1年
B．0.5年
C．2年
D．3年
14．一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（C）年。
A．50
B．40
C．46
D．不确定
15．砖木结构二等的残值率为（B ）。
A．2%
B．4%
C．3%
D．5%
16．某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（D）万元。
A．23.75
B．24
C．23
D．23.69
17．房地产估价原则包括（ABC）。
A．独立；
B．客观；
C．公正；
D．守法；
E．自律。
18．目前，我国土地使用权出让的主要方式有（ABCD）。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．协议
E．自由买卖
19．招标出让土地使用权是指市．县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的（ABCD）参加土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
A．自然人
B．法人
C．其他组织
D．房地产开发企业
E．外国政府
20．土地使用权转让，是指房地产权利人通过（ABCD）方式将其房地产转移给他人的行为。
A．买卖
B．互换
C．房地产出资
D．作价人股
E．偿还债务（抵债）等
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