2012年房地产估价师理论与方法习题及答案（11月9日）

1．非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个（　 ）称呼。
A．概括性
B．描述性
C．理论性
D．准确性

2．下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（　 ）。
A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产

3．房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（　 ）为前提来进行工作。
A．公正
B．公平
C．公开
D．估价对象的合法权益

4．现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（　 ）方面的制约。
A．建筑技术
B．土地权利设置
C．相邻关系
D．土地使用管制

5．在房地产权利中，属于用益物权的是（　 ）。
A．自物权
B．划拔土地使用权
C．抵押权
D．租赁权

6．某宗面积为3000m²的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m²。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m²。理论上应补地价（　 ）万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272

7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m²，现房出租的年末净收益为500元/m²。若按折现率10%和风险补偿值100元/m²计，该幢房地产目前的价格应为（　 ）元/m2。
A．4400
B．4409
C．4445
D．4455

8．不是影响房地产价格的区位因素是（　 ）。
A．位置
B．交通
C．人文
D．环境

9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（　 ）。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（　 ）。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁

11．下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（　 ）。
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查

12．某市去年住宅的实际销售量为500万m²，预测销售量为450m²，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（　 ）万m²．
A．450
B．475
C．490
D．500

13．从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（　 ）。
A．确定调查方式
B．设计问卷
C．收集信息
D．定义市场区域

14．下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（　 ）。
A．吸纳率分析
B．房地产市场的商业周期分析
C．家庭规模与结构分析
D．投资购买和使用购买的比例分析

15．某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款韵月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（　 ）万元。
A．28.62
B．29.16
C．41.56
D．48.24

16．估价所需资料主要包括如下（　 ）。
A．反映估价对象状况的资料
B．对房地产价格有普遍影响的资料
C．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
D．相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料
E．对房地产价格有典型影响的资料

17．搜集估价所需资料的渠道主要有（　 ）。
A．询问有关知情人士
B．查阅估价机构自己的资料库
C．估价师在实地查看估价对象时获取
D．要求委托人提供
E．自有自估的资料

18．下列关于实地查勘的说法中，正确的有（　 ）。
A．对于面积小．价值低的房地产可不进行实地查勘
B．实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
C．实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名
D．在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E．实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实

19．房地产估价中，估价方法的选择，是由（　 ）综合决定的。
A．估价对象的房地产类型
B．估价方法适用的对象和条件
C．估价人员的技术水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的资料的数量和质量

20．下列关于估价报告的说法中，不正确的有（　 ）。
A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告
B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”
C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要
D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响
E．估价报告是全面．公正．客观．准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

答案：1.A 2.C 3.D 4.D 5.B 6.D 7.C 8.C 9.D 10.A 11．C　12．C　13．D　14．B　15．B　16．ABCD　17．ABCD　18．BCDE　19．ABE　20．CD