2012年房地产估价师理论与方法精选练习及答案
一.单选题
1.合法原则要求房地产估价应以（ ）为前提进行。
A．最高最佳使用原则
B．公平原则
C．估价对象的合法权益
D．替代原则
答案：C
2.收益递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。
A．最佳用途和最佳规模
B．最佳约度
C．最佳规模和最佳约度
D．最佳用途
答案：C
3.（ ）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。
A，估价时点
B．估价目的
C．估价区位
D．估价权益
4.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为（ ）元/平方米.
A.500
B.200
C.250
D.100
答案：C
解析：50%*5*100=250元/平方米.
5.某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为（ ）万元.
A.100
B.70
C.60
D.40
答案：B
解析：100-30=70万元
6.某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。
A．40
B.60
C.50
D.67%
答案：B
解析：30/50=60%
7.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
A．323
B．275
C.273
D.258
答案：B
解析：297/（1+8%）=275万元。
8.某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为（ ）万元.
A.417
B.500
C.460
D.450
答案：C
解析：先求出土地价值=（50-200*12%）/10%=260万元，房地产总价值=260+200=460万元。
9.用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取（ ）净收益作为估价依据.
A.类似房地产的客观
B.类似房地产的实际
C.类似房地产的最高
D.类似房地产的最低.
答案：A
10.估价上折旧注重的是（ ）.
A.原始取得价值的减价修正
B.原始取得价值的摊销与回收
C.重置价值的摊销与回收
D.价值的减价修正
答案：D
答案：A
二.多选题
1.房地产价格与房地产的需求的关系是（ ）
A．房地产价格与房地产的需求正相关
B．房地产价格与房地产的需求负相关
C．供给一定的情况下，需求增加，则价格上升
D．供给一定的情况下，需求增加，则价格下降
答案：A,C
2.房地产价格具有下列（ ）特征。
A．房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示
B．房地产价格的实质是房地产权益的价格
C．房地产价格是长期考虑下形成的
D．房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的
答案：A,B,C
3.房地产价格与一般物价相同之处在于（ ）
A．用货币表示
B．受供求关系影响
C．按质论价
D．生产成本相同
答案：A,B,C
4.供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（ ）。
A．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加
B．供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加
C．供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加
D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加
答案：A,B,C
5.房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。
A．房地产的有用性
B．房地产的稀缺性
C．房地产的有效供给
D．房地产的有效需求
答案：A,B,C
6.房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但观察其形成和运动过程，仍有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到（ ）。
A．客观
B．公正
C．科学
D．合理
答案：A,B,C,D
7.房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是（ ）。
A．最高最佳使用原则
B．合法原则
C．估价时点原则
D．替代原则和公平原则
答案：A,B,C,D
8.合法权益包括（ ）等方面。
A．合法原则
B．合法产权
C．合法使用
D．合法处分
答案：B,C,D
9.现行的土地权属证书有（ ）。
A．《国有土地使用证》
B．《集体土地所有证》
C．《集体土地使用证》
D．《土地他项权利证明书》
答案：A,B,C,D
10.现行房屋权属证书有（ ）。
A．《房屋所有权证》
B．《国有土地使用证》
C．《房屋共有权证》
D．《房屋他项权证》
答案：A,C,D