2012年房地产估价师理论与方法权威卷及答案(第六套)
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
1．某期房尚有4年时问才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为（ ）元/m2。
A．2 834
B．1 834
C．2 934
D．3 934
2．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
C．排水、电力、通信、热力
3．某宗土地的面积为1 000 m2，其上建筑物的建筑面积为5 000 m2，建筑物的基底面积为700 m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
4．房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。
A．相应配套的基础设施
B．土地的形状
C．组合完成的功能
D．立体空间
5．房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
6．某宗地面积为5 000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4 000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1 500元/m2，则理论上应补交地价（ ）万元。
A．1 250
B．1 750
C．2 050
D．2 150
7．一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为
（ ）年。
A．40
B．42
C．48
D．50
8．某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2 000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1 000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（ ）m2。
A．700
B．600
C．500
D．200
9．某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为（ ）万元。
A．992.06
B．983.10
C．1 080
D．832
10．估价上的折旧注重的是（ ）。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价值的摊销与回收
C．重置价值的摊销与回收
D．价值的减价修正
11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
12．某建筑物的建筑面积为2 000 m2，占地面积为3 000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/m2，则该建筑物的成新率为（ ）。 A．44%
B．50%
C．67%
D．86%
13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
14．房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产（ ）的价值。
A．社会
B．现实
C．权益
D．保险
15．不属于房地产调整状况的内容是（ ）。
A．经济状况调整
B．区位状况调整
C．实物状况调整
D．权益状况调整
16．某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是（ ）万元。
A．300
B．213．50
C．171．19
D．500
17．投资利润率的计算基数不包括（ ）。
A．土地取得成本
B．开发成本
C．管理费用
D．销售费用
18．甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。
A．0-50
B．50-75
C．50-100
D．100-150
19．价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。
A．前期价格指数
B．定基价格指数
C．长期价格指数
D．环比价格指数
20．具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。
A．市场法
B．假设开发法
C．收益法
D．成本法
21．求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括（ ）。
A．单位比较法
B．分部分项法
C．造价分析法
D．指数调整法
22．建筑物净收益=（ ）×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
23．如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（ ），就可以计算其平均发展速度。
A．较大
B．较小
C．差距较大
D．大致接近
24．钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为（ ）年。
A．50
B．40
C．35
D．30
25．在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。
A．中位数
B．众数
C．平均数
D．分位数
26．某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（ ）。
A．被烧损前的状况
B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况
D．未来修复或重建后的状况
27．估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括（ ）。
A．有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平
B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C．有助于保持估价机构工作的连续性
D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
28．某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
29．当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。
A．通货膨胀影响
B．投资利息因素
C．资金时间价值
D．投资风险补偿
30．对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（ ）和长期趋势法相结合进行估算。
A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法
31．运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。
A．实用价值
B．有效价值
C．折算价值
D．时间价值
32．已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（ ）万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
33．地租即为土地的（ ）。
A．净价值
B．利润
C．净收益
D．价格
34．路线价法实质是一种（ ）。
A．经济法
B．权益法
C．市场法
D．比价法
35．房地产估价是一种关乎（ ）的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。
A．相关单位
B．个人
C．集体
D．相关单位和个人
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1．房地产价格与一般物品价格的共同之处是（ ）。
A．供求变化
B．生产成本
C．价格差异
D．按质论价
E．都用货币表示
2．房地产价格的形成条件有（ ）。
A．房地产的需要
B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求
D．房地产的相对稀缺性
E．房地产的有效供给
3．如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。
A．0.5
B．1.0
C．1.5
D．2.0
E．3.0
4．在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（ ）卖者所愿意接受的最低价格时， 交易才会成功。
A．高于
B．等于
C．低于
D．不高于
E．不等于
5．不属于影响房地产价格的自身因素是（ ）。
A．社会因素
B．区位因素
C．经济因素
D．权益因素
E．实物因素
6．收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ ）。
A．未来净收益的大小
B．获得净收益的可靠性
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益预期
E．估价对象的现值
7．影响房地产价格的区位因素有（ ）等。
A．建筑规模
B．临路状况
C．楼层
D．建筑容积率
E．繁华程度
8．成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
9．房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。
A．取得土地使用权时的出让金或转让金
B．基础设施建设费
C．公共配套设施建设费
D．勘察设计和前期工程费
E．管理费
10．关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有（ ）。
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势
11．在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有（ ）。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．移动平均法
D．路线价法
E．指数修匀法
12．不属于土地取得成本构成的项目有（ ）。
A．可行性研究费用
B．拆迁安置补偿费用
C．土地使用权出让金
D．基础设施配套费用
E．勘察设计工程费
13．不属于房地产估价程序作用的是（ ）。
A．提高估价利润
B．保证估价权益
C．保障估价质量
D．提高估价效率
E．规范估价行为
14．不属于房地产估价资料的是（ ）。
A．反映估价对象状况的资料
B．反映当地经济状况的资料
C．相关实例资料
D．对房地产价格有普遍影响的资料
E．可长期发展项目的资料
15．估价作业方案编制的思路包括（ ）。
A．拟采用的估价技术路线和估价方法
B．拟调查搜集的资料及其来源渠道
C．预计需要的时间、人力和经费
D．估价作业步骤和时间进度安排
E．估价报告的编写
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1．按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。 （ ）
2．在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （ ）
3．某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为6.59万元。 （ ）
4．建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。 （ ）
5．在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。 （ ）
6．人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族因素而构成的相互关系。 （ ）
7．在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易13期修正。 （ ）
8．有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3 000 元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。 （ ）
9．对于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。 （ ）
10．应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）
11．对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。（ ）
12．移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 （ ）
13．长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。 （ ）
14．基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。 （ ）
15．房地产估价程序是完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作，按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。 （ ）
