2012年房地产估价师理论与方法习题及答案（11月8日）

1．下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（　 ）。
A．新开发房地产项目
B．用于出售用途的房地产项目
C．具有投资开发或再开发潜力的房地产
D．用于投资或再开发的房地产

2．长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（　 ）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A．指数平滑分析
B．趋势拟合分析
C．时间序列分析
D．相关分析

3．开发经营期的起点是假设的（　 ）。
A．开工日期
B．取得估价对象的日期
C．取得待开发土地的日期
D．开始出售开发完成后的房地产的日期

4．有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（　 ）万元（收益可视为无限年）。
A．30
B．40
C．50
D．60

5．某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m²，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m²，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（　 ）元/m²。
A．1700
B．2000
C．2100
D．2400

6．临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（　 ）。
A．交易情况修正
B．交易日期调整
C．房地产状况调整
D．区域因素调整

7．从事房地产估价，首先要有房地产（　 ）。
A．估价业务
B．估价目的
C．估价对象
D．估价程序

8．某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（　 ）万元。
A．222.76
B．224.67
C．268.67
D．298.33

9．资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（　 ）。
A．房地产开发企业自有资金周转的速度
B．估价对象房地产变为现金的速度
C．估价对象房地产带来净收益的速度
D．房地产开发企业流动资金周转的速度

10．在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m²，后街路线价为2000元/m²。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为（　 ）。
A．18%
B．20%
C．15%
D．25%

11．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（　 ）。
A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.03

12．征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括（　 ）。
A．征地管理费
B．耕地占用税
C．安置补助费
D．耕地开垦费

13．建筑物的（　 ）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。
A．体量
B．结构
C．设施
D．层高

14．某可比实例实际成交价格为3400元/m²，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为（　 ）元/m²。
A．3401.36
B．3398.64
C．3538.78
D．3266.67

15．报酬率为（　 ）与所投入的资本的比率。
A．净收益
B．投资回收
C．投资回报
D．收益

16．某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m²，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　 ）元/m²。
A．2427
B．2500
C．2575
D．2632

17．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（　 ）。
A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

18．某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（　 ）年。
A．37
B．40
C．60
D．63

19．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（　 ）。
A．自然折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧

20．通常房地产开发投资利润率的计算基数为（　 ）。
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值

答案：1.C　2.C　3.B　4.C　5.C　6.C　7.A　8.B　9.B　10.A 11.C　12.C　13.A　14.A　15.C　16.D　17.D　18.A　19.C　20.D