2012年房地产估价师理论与方法考前练习及答案
一．单选题
1．按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98．则其依据为()。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素．对价格的影响幅度为2%
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素．对价格的影响幅度为2%
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素．对价格的影响幅度为2．04%
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素．对价格的影响幅度为2．04%
答案：D
2．某地区房地产交易中卖方．买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易．买方付给卖方2325元/㎡．应交纳的税费均由买方负担．则该宗房地产的正常成交价格为()元/㎡。
A．2487．75
B．2500．00
C．2511．00
D．2162．25
答案：B
3．与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。
A．均衡原理
B．预期原理
C．竞争原理
D．替代原理
答案：D
4.投资利润率的计算公式是（ ）
A．开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
B．开发利润/（土地取得成本+开发成本）
C．开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D．开发利润/开发完成后的房地产价值
答案：A
5.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（ ）
A．2500万元
B．3500万元
C．3600万元
D．3000万元
答案：C
6.新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。
A．征地费
B．拆迁安置补偿费
C．地价款
D．零
答案：D
7.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时( )
A．价格和需求量同步增长
B．价格减少和需求量增长
C．价格增长和需求量减少
D．价格和需求量同步减少
答案：A
8.考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时( )
A．价格和供给量同步增长
B．价格和供给量同步减少
C．价格增加和供给量减少
D．价格减少和供给量增长
答案：D
9.某种房地产在未来某一时间的供给量为：
A．存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量-其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
B．存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
C．存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
D．存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量
答案：C
10.决定某一房地产价格水平高低的，主要是( )。
A．全国房地产总的供求状况
B．本地区房地产的供求状况
C．全国本类房地产的供求状况
D．本地区本类房地产的供求状况
答案：D
1．按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98．则其依据为()。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素．对价格的影响幅度为2%
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素．对价格的影响幅度为2%
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素．对价格的影响幅度为2．04%
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素．对价格的影响幅度为2．04%
答案：D
2．某地区房地产交易中卖方．买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易．买方付给卖方2325元/㎡．应交纳的税费均由买方负担．则该宗房地产的正常成交价格为()元/㎡。
A．2487．75
B．2500．00
C．2511．00
D．2162．25
答案：B
3．与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。
A．均衡原理
B．预期原理
C．竞争原理
D．替代原理
答案：D
4.投资利润率的计算公式是（ ）
A．开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
B．开发利润/（土地取得成本+开发成本）
C．开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D．开发利润/开发完成后的房地产价值
答案：A
5.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（ ）
A．2500万元
B．3500万元
C．3600万元
D．3000万元
答案：C
6.新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。
A．征地费
B．拆迁安置补偿费
C．地价款
D．零
答案：D
7.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时( )
A．价格和需求量同步增长
B．价格减少和需求量增长
C．价格增长和需求量减少
D．价格和需求量同步减少
答案：A
8.考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时( )
A．价格和供给量同步增长
B．价格和供给量同步减少
C．价格增加和供给量减少
D．价格减少和供给量增长
答案：D
9.某种房地产在未来某一时间的供给量为：
A．存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量-其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
B．存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
C．存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
D．存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量
答案：C
10.决定某一房地产价格水平高低的，主要是( )。
A．全国房地产总的供求状况
B．本地区房地产的供求状况
C．全国本类房地产的供求状况
D．本地区本类房地产的供求状况
答案：D
二．多选题
1．交易日期的修正的具体方法为()。
A．价格指数
B．价格变动率
C．时间序列分析
D．价格可变系数
答案：A,B,C
2．在实际交易日期修正中．下列()价格指数或价格变动率可供选用。
A．一般物体指数或变动率
B．建筑物造价指数或变动率
C．建筑材料价格指数或变动率
D．建筑人工费指数或变动率
答案：A,B,C,D
3．房地产状况修正包括()。
A．区位状况
B．权益状况
C．实物状况
D．双方的协议状况
答案：A,B,C
4．实物状况比较修正的内容．对于土地来说主要包括()。
A．土地面积的大小
B．土地形状
C．基础设施完备程度
D．土地平整程度
答案：A,B,C,D
5．具体进行房地产状况修正的方法．有()几种。
A．直接比较修正
B．间接比较修正
C．具体比较修正
D．抽象比较修正
答案：A,B
6.（ ）的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现，
A．重置价格
B．重置成本
C．重建价格
D．重建成本
答案：A, B
7.下列哪种房地产最适用于用成本法估价（ ）
A．学校
B．公园
C．商场
D．普通商品住宅
答案：A, B
8.下面（ ）是求取建筑物的重新购建价格的方法
A．单位比较法
B．分部分项法
C．工料测量法
D．单位体积法
答案：A, B, C, D
9.以下哪些属于重新购建价格（ ）
A．建筑物的重置价格
B．土地的重置价格
C．建筑物的重建价格
D．土地的重建价格
答案：A, C
10.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。
A．土地取得成本
B．开发成本
C. 管理费用
D．销售费用
答案：A, B