2011年房地产估价师经营与管理命题趋势试卷3
一、单项选择题
1．国外研究表明，房地产的经济寿命与其( )相关。
A．建筑结构
B．所在区域
C．使用性质
D．使用过程
2．地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的( )。
A．位置固定性
B．适应性
C．寿命周期长
D．各异性
3．投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。
A．位置固定性
B．不一致性
C．适应性
D．相互影响性
4．考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有( )。
A．更长的经济寿命
B．更显著的各异性
C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
5．从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是( )。
A．房地产供求结构
B．房地产投资结构
C．房地产数量结构
D．房地产总量结构
6．不属于反映和描述房地产市场状况的指标是( )。
A．供给指标
B．需求指标
C．使用指标
D．市场交易指标
7．不可能引起房地产需求增加或减少的条件是( )。
A．消费者的自我需要
B．未来预期收益变化
C．政府税收政策
D．收入水平的变化
8．有关房地产周期循环的原因，不正确的是( )。
A．供需因素的影响
B．经济因素的影响
C．政策因素的影响
D．制度因素的影响
9．在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
10．不属于进度控制中关注因素的是( )。
A．监理施工情况
B．设计变更
C．劳动力安排情况
D．气象条件
11．某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为( )万元。
A．7.59
B．7.28
C．13.59
D．6.05
12．进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市蠲细分模式是( )。
A．同质偏好
B．分散偏好
C．集群偏好
D．集中偏好
13．在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，( )是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．假设性调查
14．不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称( )。
A．市场潜量
B．市场预测量
C．市场最低量
D．市场最高量
15．影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和( )。
A．经济因素
B．心理因素
C．环境因素
D．政治因素
16．某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是( )元。
A．240
B．622
C．312
D．874
17．某家拟购买一套住宅，单价为3 000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供l5年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，则根据该家庭的支付能力最多可以购买( )平方米的住宅。
A．36.72
B．45.32
C．88.88
D．97.86
18．某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。
A．378.49
B．678.22
C．779.14
D．804.73
19．某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，则月还款额为( )元。
A．1655.33
B．1719.43
C．1743.69
D．2149.29
20．假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为( )。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
21．由开发项目全部投资的内部收益率表明的是( )。
A．项目投资所能支付的最高贷款利率
B．将未来收益或收入转换成现值的收益率
C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比
22．某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
23．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10 000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。则该项目建造成本的利息是( )万元。
A．755.54
B．772.84
C．1400.88
D．1433.90
24．某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是( )。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
25．房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。
A．变动成本的设置
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
26．在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过( )得来的。
A．近期交易物业的租金或售价进行比较
B．市场上交易物业的租金或售价进行比较
C．类似物业的比较
D．市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较
27．投资性物业中运营支出占( )的比例是运营费用比率。
A．税后利润
B．经营利润
C．净经营利润
D．净租金收入
28．某开发商将8 000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为( )。
A．40.9%
B．54.7%
C．56.7%
D．61%
29．从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是( )。
A．全部投资现金流量表
B．资本金现金流量表
c．投资者各方现金流量表
D．资金来源与运用表
30．在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是( )。
A．地域分析与选择
B．具体地点的分析与选择
C．开发内容和规模的分析与选择
D．开发时机的分析与选择
31．房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作。
A．项目建议书的编制
B．施工图设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
32．开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目( )之比。
A．投资的资本价值
B．总开发成本
C．总开发价值
D．总投资额
33．土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是( )。
A．房地产销售收入
B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润
D．土地受让方的投资
34．物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。
A．零售商的财务能力
B．零售商需要的服务
C．零售商组合与位置分配
D．零售商的声誉
35．关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是( )。
A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别
B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入
C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金
D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目
二、多项选择题
1．房地产投资的弊端有( )。
A．不可移动性
B．变现性差
C．投资数额巨大
D．投资回收期长
E．需要专门的知识和经验
2．一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。
A．投资资金的安全性
B．项目定位的科学性
C．期望收益的可靠性
D．投资项目的变现性
E．资产管理的复杂性
3．有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是( )。
A．位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B．房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C．房地产投资容易受到政府政策的影响
D．房地产投资能够得到税收优惠
E．房地产投资可获得相当高的利润
4．下列有关经济寿命的描述正确的是( )。
A．经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间
B．自然寿命一般与经济寿命相等
C．如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D．有关固定资产的折旧年限往往是根据其经济寿命来确定的
E．地产的经济寿命与其使用性质相关
5．投资决策分析主要由( )组成。
A．市场分析
B．项目财务评价
C．项目风险估算
D．市场经济前景
E．政府决策分析
6．成功的房地产租售一般包括( )。
A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段
B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段
C．不毁其双方的利益，做到公平交易
D．把握全过程的信息，掌握全局
E．双方协商一致后的签约阶段
7．开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平还要审核承包商对拟开发项目的( )。
A．施工方案
B．工期
C．质量目标
D．报价
E．市场售价
8．在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括( )。
A．开发项目用地现状
B．市场供给量
C．交通运输条件
D．水文地质
E．气象
9．分析市场趋势的方法有( )。
A．潜在分析法
B．宏观环境预测法
C．销售人员意见综合法
D．专家意见法
E．购买者意图调查法
10．房地产开发前期的规划管理包括( )。
A．开发项目的选址定点审批
B．规划设计条件审批
C．规划设计方案审批
D．核发建设用地规划许可证
E．核发建设用地批准书
11．属于房地产项目价格不确定性因素的是( )。
A．租金
B．售价
C．最高销售量
D．最高工程费用
E．最高购买价格
12．金融机构进行项目贷款审查时，要进行( )工作。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．环境评价
13．房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括( )。
A．物业管理
B．运营管理
c．设施管理
D．资产管理
E．组合投资管理
14．收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括( )。
A．潜在毛租金收入
B．空置和收租损失
C．准备金
D．经营费用
E．抵押贷款还本付息
15．某笔房地产开发贷款的综合风险度与( )直接相关。
A．贷款额
B．企业信用等级
C．自有资金数量
D．项目风险等级
E．贷款期限
三、判断题
1．房地产市场的不平衡是相对和短暂的，平衡是绝对的。 ( )
2．房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。 ( )
3．房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。 ( )
4．投资机会选择和决策分析类似于我们通常所说的可行性研究。 ( )
5．投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 ( )
6．工程成本控制是监督成本费用，降低工程造价的重要手段。 ( )
7．在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。 ( )
8．市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。 ( )
9．资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全不相同的。 ( )
10．一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。 ( )
11．对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。 ( )
12．在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。( )
13．如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。 ( )
14．虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 ( )
15．租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 ( )
参考答案
