2012年房地产估价师经营与管理权威卷及答案(第五套)
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
1．投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（ ）。
A．房地产管理投资
B．房地产置业投资
C．房地产开发投资
D．房地产经营投资
2．中国房地产市场的发展急需扩展房地产（ ）渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A．间接融资
B．直接融资
C．基金融资
D．债券融资
3．投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指（ ）。
A．房地产开发投资
B．房地产直接投资
C．房地产置业投资
D．房地产间接投资
4．如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为（ ）。
A．8%
B．4%
C．14%
D．12%
5．根据（ ）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
6．某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。
A．0.4月
B．2.5月
C．0.4年
D．2.5年
7．某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
8．为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用（ ）发包。
A．专业工程
B．建筑工程全过程
C．分部工程
D．分阶段
9．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
10．随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为（ ）。
A．市场港量
B．市场预测量
C．市场最低量
D．市场最高量
11．市场的客体通常是指（ ）。
A．买家
B．卖家
C．交易对象
D．交易价格
12．在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。
A．建筑师
B．结构工程师
C．设备工程师
D．监理工程师
13．决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（ ）。
A．满足购买者使用要求
B．购买者支付能力
C．物业预期收益
D．物业用途
14．按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（ ）。
A．存量规模
B．租金水平
C．开发成本
D．资本化率
15．设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（ ）m2建筑面积的户型较为理想。
A．70-ll0
B．80-l20
C．90-130
D．100-150
16．某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0．5%，计息周期为一年，实际利率是（ ）。
A．1.061
B．0.061
C．0.500
D．0.060
17．某家房地产企业获得贷款1 000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（ ）万元。
A．120
B．200
C．220
D．240
18．基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是（ ）。
A．行业平均收益率
B．资金成本
C．项目风险
D．资金成本和项目风险
19．按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（ ）。
A．相互影响性
B．适应性
C．不一致性
D．保值性与增值性
20．房地产置业投资项目的期间费用计为（ ）。
A．开发建设投资
B．经营成本
C．流动资金
D．运营费用
21．已知某房地产投资项目的购买投资为5 000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2 000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．30%
B．40%
C．45%
D．50%
22．一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是（ ）。
A．14%
B．10%
C．33%
D．15%
23．开发项目总投资包括（ ）和经营投资。
A．前期投资
B．后续投资
C．建设投资
D．管理投资
24．企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
25．动态投资回收期是指项目以（ ）抵偿全部投资所需的时间。
A．净现金
B．净收益
C．净现值
D．财务净现值
26．下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。
A．投资利润率
B．投资回报率
C．贷款利率
D．成本利润率
27．公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。
A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费用
28．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（ ）。
A．开发商
B．设计单位
C．承包商
D．监理单位
29．下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）。
A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
30．下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A．抵押贷款还本付息
B．管理人员工资
C．公共设施维修费
D．保险费
31．房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（ ）工作。
A．施工图设计
B．可行性研究
C．成本收益分析
D．项目建设书的编制
32．房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（ ）。
A．开发商
B．承包商
C．相关的政府部门
D．监理单位
33．某物业当前的市场售价为5 000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为（ ）元/m2。
A．467.25
B．448.24
C．498.53
D．482.79
34．某项目的同类物业市场平均销售价格为2 500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（ ）元/m2。
A．50.6
B．60.6
C．34.8
D．44.6
35．对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（ ）的一个百分比。
A．有效毛租金收入
B．净经营收入
C．潜在毛租金收入
D．税后现金流
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1．地产业投资的物业类型包括（ ）。
A．居住物业
B．商用物业
C．工业物业
D．特殊物业
E．运输物业
2．房地产市场结构包括（ ）。
A．总量结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．资金结构
3．从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
4．房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括（ ）。
A．营业税
B．教育费附加
C．城市维护建设税
D．房产税
E．土地使用费
5．开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
6．按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
7．定义市场区域工作主要包括（ ）。
A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型
D．在相应地图上标出市场区域的边界
E．解释确定市场区域边界的依据
8．资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有（ ）。
A．风险因素
B．资本化率
C．通货膨胀率
D．投资利润率
E．资金总额
9．影响购买者的心理因素有（ ）。
A．动机
B．感觉
C．学习
D．信念和态度
E．欲望
10．一般将产品生产经营活动中的成本分为（ ）。
A．生产成本
B．销售费用
C．经营费用
D．机会成本
E．全寿命费用
11．房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。
A．自我消费
B．房地产保值
C．房地产增值
D．开发利润
E．出租收益
12．在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是（ ）。
A．选出最佳方案
B．检验各风险因素
C．对评价指标的影响
D．对风险对策的建议
E．定量确定风险大小
13．债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。
A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
E．股息
14．物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ ）。
A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E．物业管理企业的经营业绩
15．影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。
A．自然特征，如山地和河流等
B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围
E．竞争性项目的区域
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1．投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。 （ ）
2．房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。 （ ）
3．房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。 （ ）
4．目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（ ）
5．在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）
6．房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。（ ）
7．居住区总用地是指居住范围内除公共建筑用地外的用地面积。 （ ）
8．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 （ ）
9．开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 （ ）
10．通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 （ ）
11．资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 （ ）
12．投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。 （ ）
13．在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。（ ）
14．随着时间周期的延长，房地产市场的价格弹性逐渐增大。（ ）
15．顾客并不总是对价格变动做出与房地产商价格变动的原因或动机不一致的解释，无论是削价还是提价，顾客对其理解都不利于房地产商。（ ）
四、计算题(共2题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
1．某开发商于2000年8月1日投资开发一个专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期l0年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。
2．某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如下表，目标收益率ic=15%，目标投资回收期Pc=10年。试确定项目的财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。 
