2012年房地产估价师经营与管理考前练习及相关答案

2．当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（　）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售 
B．抵押 
C．转让 
D．经营 
答案：D 

3．下列风险中属于系统风险的是（　）。 
A．比较风险 
B．市场供求风险 
C．未来运营费用风险 
D．持有期风险 
答案：B 
解析：系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。 

4．房地产投资方案经济比选的最核心、最基础准则是（　）。 
A．备选方案差异原则 
B．随机选择方案原则 
C．最低可接受收益率原则 
D．最高可接受收益率原则 
E．不选择任何方案原则 
答案：A 

5．某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（　）年。 
A．0．63 
B．1．63 
C．2．25 
D．12．50 
答案：C 
解析：此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义。 

6．在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地主市场自然周期的（　）。 
A．第一阶段 
B．第二阶段 
C．第三阶段 
D．第四阶段 
答案：C 

7．下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（　）。 
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 
C．房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性 
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 
答案：D 
解析：一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面：首先，土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。 

8．市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（　）。 
A．移动平均法 
B．指数平滑法 
C．市场因子推演法 
D．简单平均法 
答案：C 
解析：市场趋势分析中的时间序列分析法包括：（1）简单平均法；（2）移动平均法；（3）加权平均法；（4）指数平滑法。 

9．实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（　）负责。 
A．开发商 
B．监理单位 
C．分包单位 
D．总承包单位 
答案：D 

10．根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　）。 
A．目标定价法 
B．成本加成定价法 
C．随行就市定价法 
D．价值定价法 
答案：A 
解析：目标定价法指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。 

11．房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　）。 
A．观察法 
B．实验法 
C．讨论法 
D．问卷调查法 
答案：A 

12．2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。如果平滑指数a＝0．65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（　）万㎡。 
A．390．5 
B．399．5 
C．523．5 
D．543．0 
答案：B 

13．下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（　）。 
A．生活方式 
B．受教育程度 
C．购买动机 
D．自我形象 
答案：C 
解析：消费者购买行为要受动机、感觉、学习以及信念和态度等主要心理因素的影响。 

14．一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（　）竞争者。（　） 
A．从容不迫型 
B．选择型 
C．凶猛型 
D．随机型 
答案：B 

15．房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（　）。 
A．购买价格 
B．容积率及有关设计参数 
C．空置率 
D．运营费用 
答案：B 
解析：房地产置业投资项目的不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率。 

16．银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7．25%，则名义年利率是（　）。 
A．7．02% 
B．7．04% 
C．7．50% 
D．7．85% 
答案：A 

16．房地产投资方案经济比选的决策准则有（　）。 
A．备选方案差异原则 
B．随机选择方案原则 
C．最低可接受收益率原则 
D．最高可接受收益率原则 
E．不行动原则 
答案：ACE 

17．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（　）。 
A．物理结构 
B．区域结构 
C．产品结构 
D．供求结构 
E．总量结构 
答案：BCDE 
解析：从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构

18．下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（　）。 
A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高 
C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 
D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 
E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 
答案：ABD 
解析：房地产周期循环的供求平衡点是个瞬间的均衡价格，在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率变动是没有一定规律的。

19．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（　）。 
A．空置量 
B．房地产价格指数 
C．平均建设周期 
D．吸纳率 
E．失业率 
答案：BD 
解析：市场交易指标共包括9项，（1）销售量；（2）出租量；（3）吸纳量；（4）吸纳率；（5）吸纳周期；（6）预售面积；（7）房地产价格；（8）房地产租金；（9）房地产价格指数。 

20．证券市场的功能有（　） 
A．配股和增发功能 
B．筹资功能 
C．资本配置功能 
D．定价功能 
E．可转换功能 
答案：BCD