2012年房地产估价案例与分析最新试题及答案

1.卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1．估价时点是（　）
A．2002年4月25日
B．2002年5月25日
C．2002年7月25日考
D．2002年7月25日以后的某一天
2．估价的价值范围应是（　）
A．合同1规定的房款
B．合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C．合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D．合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
标准答案：1.A,2.A
解　　析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。本文来源于考试大。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同；装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。

2.某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m²。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m²，该公司认为建600m²经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m²的写字楼。文章。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1．能否翻建的最终批准权在（　）。
A．政府房地产管理部门
B．政府规划管理部门
C．政府土地管理部门
D．上级总公司
2．评估时依据的建筑面积应为（　）。
A．460m²
B．600m²
C．1000m²
D．以上三个面积都不行
3．该公司委托评估应选择（　）。
A．房地产管理部门
B．资产管理部门
C．有资格的房地产估价机构
D．验资机构
标准答案：B,D,C
解析：2．因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m²；原房已灭失，也不能选460m²。

3.赵某于2005年6月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。文章来源：考试.大。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型（指重新装修前）的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
1．赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件；
2．赵某的购房发票；
3．商品房预售许可证复印件；
4．其他有关房地产市场资料。
请问：
1．上述资料用于抵押估价是否齐全？
2．估价人员可否承诺按170万元进行估价？考试大论坛
3．可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？
标准答案：
1．上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。
2．房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
3．不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。本文来源于考试大网。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

4.甲公司2002年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/㎡一售而空。本文来源于考试大。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/㎡，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。
请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些？
标准答案：
乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：
1．拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。
2．为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。
3．拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。
4．整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。
5．2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同，2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。

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