2012年房地产估价师案例与分析测试及答案解析二

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• 第1页：试题一

• 第2页：试题二

　　某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m²。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m²，该公司认为建600m²经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m²的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
　　1.能否翻建的最终批准权在（　　）。
　　A.政府房地产管理部门
　　B.政府规划管理部门
　　C.政府土地管理部门
　　D.上级总公司
　　2.评估时依据的建筑面积应为（　　）。
　　A.460m²
　　B.600m²
　　C.1000m²
　　D.以上三个面积都不行
　　3.该公司委托评估应选择（　　）。
　　A.房地产管理部门
　　B.资产管理部门
　　C.有资格的房地产估价机构
　　D.验资机构
　　标准答案：B,D,C
　　解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m²;原房已灭失，也不能选460m²。
　　张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m²的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
　　标准答案：
　　1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
　　2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
　　3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。

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　　赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
　　1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;
　　2.赵某的购房发票;
　　3.商品房预售许可证复印件;
　　4.其他有关房地产市场资料。
　　请问：
　　1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
　　2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
　　3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
　　标准答案：
　　1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。
　　2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
　　3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

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