2011年房地产估价师案例与分析命题趋势权威试卷4

　　一、问答题(共3题，每题10分，请将答案写在答题纸对应的题号下)

　　(一)某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。

　　1.简述评估该酒店的技术路线。

　　2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?

　　(二)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

　　(三)某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10 000 m²，且土地形状规则：允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为不大于50%：土地使用权年限为50年；出售时间为2010年9月1日。需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价。

　　如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?

　　二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

　　(一)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。

　　1.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()。

　　A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告

　　B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告

　　C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告

　　D.视委托人要求进行估价并出具估价报告

　　2.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为()。

　　A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价

　　B.只能对两个厂区的土地进行估价

　　C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价

　　D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价

　　3.对乙厂区土地估价的思路应当是()。

　　A.按出让土地使用权评估其公开市场价值

　　B.按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

　　(二)某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。

　　4.若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按()评估。

　　A.商业用途

　　B.工业用途

　　C.估价师确定的用途

　　D.商业与工业混合用途

　　5.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。

　　A.商业用途

　　B.工业用途

　　C.估价师确定的用途

　　D.委托方确定的用途

　　6.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为()。

　　A.工业用途

　　B.商业用途

　　C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响

　　D.商业用途，并考虑补地价因素的影响

　　7.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。

　　A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响

　　B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减

　　C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估

　　D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整

　　(三)某宗房地产现行的价格为2 000元/m2，年净收益为200元/m²，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5 000元/m²。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5 000 元/m²。

　　8.获知兴建火车站后该宗房地产的价格为()元/m²。

　　A.2 983.72

　　B.3 203.78

　　C.3 693.42

　　D.5 000元/m²

　　9.收益法的本质是()。

　　A.以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值

　　B.以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值

　　C.将房地产收益直接资本化

　　D.将房地产收益报酬资本化

　　10.以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于()因素。

　　A．未来净收益的报酬率

　　B．未来净收益的大小

　　C．获得净收益期限的长短

　　D．获得净收益的可靠性

　　三、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　H办公用房建于2005年，为四层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2 310 m2，建筑密度为60％，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。

　　(1)土地价格估算

　　根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1 200元/m²。

　　则土地价格为：

　　1 200×2 310×60%=166.3(万元)

　　(2)建筑物价格计算

　　按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2 175元/m²。

　　该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：

　　2 175×0.5×5.85%=63.6(元/m²)

　　开发商利润为：

　　2 175×20%=435(元/m²)

　　钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：

　　

　　建筑物现值为：

　　(2 175+63.6+435)×92%×2 310=568.2(万元)

　　(3)估价结果确定

　　166.3+568.2=1 288.9(万元)

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参考答案

　　一、问答题(一)

　　1．通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特

　　点和实际情况进行估价方法的具体选择，酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加，据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法，同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。

　　通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。

　　2．大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限较长，所以对未来的收益有较大的不确定性，土地使用年限等也是应考虑的因素。

　　(二)解法一：拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解类似土地近期

　　公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租)，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格，再根据《房地产估价规范》，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。

　　解法二：

　　1．选用假设开发法和市场法进行估价。

　　2．了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。

　　3．了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。

　　4．分析确定土地的最佳开发方案。

　　5．开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法收益法等预测建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成本费用等；前期费用如建安工程费，专业费等，测算土地价格。

　　6．选取比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。

　　7．综合两种方法的结果，确定最终估价结果。

　　8．根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

　　(三)

　　选用假设开发法进行估价时地价的计算公式为

　　地价=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费。

　　选用假设开发法进行估价的技术路线为预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　二、单项选择题

　　(一)1．B2．C3．D

　　(二)4．B5．B6．D7．A

　　(三)8．C9．A10．A

　　四、本估价报告的错误改正如下

　　(1)土地价格应为1 200×2 310=277.2(万元)。

　　(2)建筑物重置价格为2 175元/m²，不应再加上利息和利润。

　　(3)计算成新度依据的公式并非定率折旧法公式，而为直线折旧法(或称定额折旧法)公式。

　　

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