2011年房地产估价师案例与分析命题趋势权威试卷1
命题趋势权威试卷(一)
一、问答题(共3题，每题10分，请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15 km。土地面积7 672 m2：自用生产车间建筑面积3 300 m2；办公楼建筑面积1 050 m2；临街商业用房建筑面积580 m2，已出租。商业用房的用地已于2010年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?
(二)某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造成办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
(三)某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应采用什么估价技术路线?对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项?
二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)(一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
1．业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是()。
A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
2．如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。
A．该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B．按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C．该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D．根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
3．若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。
A．应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B．无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C．在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D．在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
4．假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3 500万元，则( )。
A．3 500万元是该宾馆的公开市场价值
B．3 500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C．3 500万元是保险事故发生后的损失价值
D．投保时，保险金额不能超过3 500万元
(二)某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。
5．收益期限为无限年时，房地产在估价时点的收益价格 
此公式中的假设前提不包括( )。
A．净收益每年不变
B．报酬率大于零
c．收益期限为无限年
D．净收益为无穷大
6．该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．40
B．91.52
C．94.12
D．95
7．收益法是以( )为基础的。
A．预期原理
B．当前情况
C．成本理论
D．假设理论
(三)某宗房地产的正常成交价格为2 500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。
8．卖方实际得到的价格为( )元/m2。
A．2 325
B．2 500
C．2 560
D．2 625
9．买方实际付出的价格为( )元/m2。
A．2 325
B．2 500
C．2 560
D．2 625
10．在百分率法中，交易情况修正系数应以( )作为基准来确定。
A．正常成交价格
B．正常市场价格
C．平均市场价格
D．买方实际支付价格
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三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号。未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)××大厦房地产估价报告
封面及目录(略) 致委托方函××股份有限公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市×X路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。
我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物，参考公开市场价值为20 350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。
××房地产评估有限公司(公章)
2010年1O月16日
估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告一、委托人
××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)
二、估价机构
××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)
三、估价对象
××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5 000 m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30 000 m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8 000 m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2007年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2007年10月10日 2047年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。
四、估价目的
确定估价对象抵押价值。
五、估价时点
2010年10月10日。
六、价值定义
本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2010年10月10日-2010年10月16日。
十三、估价报告应用的有效期
自估价报告完成之日起一年内有效。
房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
结合估价对象的特点，经过估价人员反复地分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1．年有效毛收入估算
估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21~30层计10 000 m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1 000元/(月•个)，出租率100%，故：
年有效毛收入=80×12×30 000×90%×(1-O.2)+100×30 000×6%+1 000×12×100×100%=2 211.60(万元)
2．年运营费用估算
(1)年维修费
根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：
年维修费=1 500×38 000 x2%=114.O0(万元)
(2)年管理费
年管理费按年租金的3%计，故：
年管理费=2 211.6×3%=66．35(万元)
(3)年保险费
估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：
年保险费=1 500×38 000×0.3%=17．10(万元)
(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加
根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：
年房产税和两税一费=2 211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元)
(5)年土地使用税
根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地5元，故：
年土地使用税=5×5 000=2.50(万元)
(6)年运营费用合计
年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元)
3．年净收益估算
年净收益=年有效毛收入一年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元)
4．确定适当的报酬率
通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。
5．求取收益价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。
自估价时点至土地使用权终止日期2047年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，
短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：
V=A/R×[1-1/(1+R)n]
=1 624.62/7.5%×[-1/(1+7.5%)37]=20 170.26(万元)
故运用收益法的估价结果为20 170.26万元。
(二)市场法估价测算过程
1．可比实例的选取
估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。 
2．比较修正过程
(1)交易情况修正
由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100，100/102，100/101。
(2)交易日期修正
根据估价人员分析知，从2009年12月以来，该类房地产业的价格自2009年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100，104/100，103/100。
(3)区域因素修正
估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，100/100。(4)个别因素修正
估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故：
实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。
3．求取比准价格
实例A：
6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m2)
6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6 747(元/m2)
6 760×(100/101)×(103/100)×(100/100)x(100/99)=6 963(元/m2)由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：
单位比准价格=(6 818+6 747+6 963)/3=6 843(5元/m2)
故运用市场法的估价结果为：
比准价格=6 843×30 000=20 529.O0(万元)
七、估价结果确定
由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。
估价对象房地产价格=(20 170.26+20 529.O0)/2=20 349.63(万元)
取整为20 350万元(精确到万元)
单位价格：203 500 000÷38 000=5 355(元/m2)(取整)
估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2010年10月10 E1的抵押价值为20 350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。
四、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2 000 m2，其中1层有600 m2为酒店大堂，900 m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40 m2；会议室5间，建筑面积共500 m2；自用办公室3间，建筑面积共300 m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20 000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10 000元/m2；当地同档次酒店每问客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每13 1 000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
1层餐厅和咖啡厅价格=20 000×900=18 000 000(元)=1 800(万元)
酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10 220 000(元)=1 022(万元)酒店会议室年总收益=1 000×20×12=240 000(元)=24(万元)
酒店年总费用=1 022 x40%=409(万元)
酒店客房及会议室年净收益=1 022+24-409=637(万元)
酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6 005(万元)酒店办公室价格=300×10 000=3 000 000(元)=300(万元)
该酒店总价格=1 800+6 005+300=8 105(万元)
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参考答案
一、问答题
(一)据题可知，该市规划部门已将该区域规划为居住区，按目前各地一般做法，首先应由国土管理部门按该市规划将土地进行置换，再由土地储备中心实施拆迁整理，在明确规划使用条件后进行土地使用权出让，有意向的房地产开发商可运用假设开发法对地价进行评估，并预测开发效益。在这样的前提下，开发商不可能在划拨的国有土地上进行房地产开发，只能从国有土地所有者手中才能通过有偿出让方式取得有限期的土地使用权，并按规定的规划设计条件进行房地产开发，因此不必要与该正常生产的工厂打交道，也无需了解目前该国有土地的使用情况。房地产开发商如请房地产估价机构预测开发效益，应搜集的资料主要如下。
1．调查待开发房地产(7 672 m2国有土地)的基本情况，应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、利用现状、权属状况，特别重要的是规划限制条件，包括土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退红线距离、建筑间距、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量、体型、色彩、地面标高等。
2．选择最佳的开发利用方式，搜集估算开发经营期的相关资料，特别重要的是需要搜集为预测开发完成后的房地产价值所需的资料，可出售面积、售价，可出租面积、租价，销售期、出租期等。
3．搜集为测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及其他相关的资料。
4．目前国有土地使用权出让的方式有协议、拍卖、招标及挂牌出让等，以市场化程度较高的后三种方式为主，近来特别以挂牌出让为多，因此还需要了解当地国有土地使用权出让情况，当地近期房地产市场情况，当地主要竞争对手情况等。
(二)解法一：1．甲公司可能会提出如下要求。
(1)要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估；(2)对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估；(3)对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。
2．房地产估价机构可以做出的答复如下。
(1)该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出，但可按工业用途评估时，另行委托评估停产停业的损失补偿；
(2)对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决；
(3)如果经拆迁当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行评估(评估中应注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别)，还可以对办公楼承租人的损失进行评估。
解法二：
1．甲公司可能提出的要求如下。
(1)按改造后的办公用途市场价值进行评估；
(2)对办公楼承租人损失进行评估；
(3)对装修、改造费用进行评估。
2．房地产估价机构可做的答复如下。
(1)应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。
(2)经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
(3)对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
(三)
1．应采用的估价技术路线。
采用房产与土地开发费用(征地或拆迁安置补偿费及前期费用)分别估价再综合的方法，可用成本法、比较法；也可采用先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法、比较法、收益法进行估价，从得出的估价额中减去土地出让金的方法。
2．对该房地产抵押价值评估时应注意的事项如下。
(1)估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)向银行(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参考。
(2)估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。
(3)确认估价对象为可以设定抵押的房地产。
(4)把握市场、选取参数和预测谨慎。
(5)报告中说明主要风险会对价值产生的影响。
二、单项选择题
(一)1．A 2．B 3．C 4．D(二)5．D 6．B 7．A(三)8．A 9．D 10．B
三、此估价报告有如下一些错误和不足解法一：
该估价报告存在下列一些错误，分列如下。
1．致委托方函中，没有说明估价时点。
2．致委托方函中，缺少评估公司法定代表人的签名。
3．在估价结果报告中对估价方法所采用的收益法和市场法的定义未做说明。
4．在估价技术报告中的地下车位100%的出租率并不合理，缺少确定出租率的方法和理由。
5．年有效毛收入的计算中，写字楼已出租的部分在租约期内应按租约所规定的租金计算，在租约期外应按市场租金给予计算。
6．年有效毛收入的计算中，押金收益也应乘以出租率90%。
7．在年管理费的计算中，押金的利息不应该计算管理费，确定租金的管理费率为3%也缺乏理由。
8．在年保险费的计算中，应以建筑物的现值作为计算年保险费的基础，确定保险费率为0.3%也缺乏理由。
9．求取收益价格的公式中，报酬率一般不用R表示，而用Y表示。
10．交易情况的修正尚缺乏足够理由，拍卖价与招标价并不一定都比协议价更高。
11．区域因素修正有误，应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比。
12．个别因素修正与基本情况调查表的描述不一致，表中个别因素均为一般，没有任何区别。
13．在市场法计算过程中，没有包括100个车位的价格，似不完整。
14．估价报告不够完整，没有相关的附件。
解法二：
1．致委托人函中没有说明估价时点。
2．致委托人函中缺少法定代表人的签名。
3．估价方法中未说明收益法和市场法的定义。
4．地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。
5．收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。
6．年有效毛收入中押金收益也应乘以出租率90%。
7．年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费；确定管理费率缺乏理由。
8．年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺乏理由。
9．求取收益价格中有限年期公式错。
10．交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高。
11．区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比)。
12．个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致。
13．市场法中没有说明是否包含地下车位的价值。
14．估价报告不完整，缺少附件。
四、本估价报告片段中有如下错误之处。
1．客房年总收益应为：250×280×365×60%=1 533(万元)，非为1 022万元。
2．会议室年总收益应为：1 000×20×12×5=120(万元)，非为24万元。
由于客房年总收益出错，酒店年总费用应为：1 533×40%=613.2(万元)，此项可以不算错误。相应的客房及会议室年净收益应为：1 533+120-613.2=1 039.8(万元)，此项也可以不算错误。客房及会议室价格应为：
也可以不算作错误。
最后的酒店总价格应为：1 800+9 802.11+300=11 902.11(万元)，由于是在前面的错误计算结果所导致的错误，故而也可以不再算作错误。
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