2011年房产经营管理模拟测试题及答案解析

　　A．备选方案差异原则

　　B．随机选择方案原则

　　C．最低可接受收益率原则

　　D．最高可接受收益率原则

　　E．不行动原则

　　答案：ACE

　　2．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（　）。

　　A．物理结构

　　B．区域结构

　　C．产品结构

　　D．供求结构

　　E．总量结构

　　答案：BCDE

　　解析：从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构

　　3．下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（　）。

　　A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

　　B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高

　　C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

　　D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

　　E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

　　答案：ABD

　　解析：房地产周期循环的供求平衡点是个瞬间的均衡价格，在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率变动是没有一定规律的。

　　4．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（　）。

　　A．空置量

　　B．房地产价格指数

　　C．平均建设周期

　　D．吸纳率

　　E．失业率

　　答案：BD

　　解析：市场交易指标共包括9项，（1）销售量；（2）出租量；（3）吸纳量；（4）吸纳率；（5）吸纳周期；（6）预售面积；（7）房地产价格；（8）房地产租金；（9）房地产价格指数。

　　5．证券市场的功能有（　）

　　A．配股和增发功能

　　B．筹资功能

　　C．资本配置功能

　　D．定价功能

　　E．可转换功能

　　答案：BCD

　　6．下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（　）。

　　A．净现值

　　B．投资利润率

　　C．现金回报率

　　D．静态投资回收期

　　E．内部收益率

　　答案：BCD

　　解析：净现值和内部收益率属于动态指标。

　　7．下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（　）。

　　A．当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率

　　B．实际利率真实地反映了资金的时间价值

　　C．名义利率真实地反映了资金的时间价值

　　D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

　　E．计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

　　答案：ABD

　　8．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（　）。

　　A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力

　　B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

　　C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

　　D．如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

　　E．内部收益率越高，投资风险就越小

　　答案：ABC

　　解析：内部收益率的含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率，同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回；内部收益率越高，投资风险就越大。

　　9．用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（　）。

　　A．权益投资比率

　　B．利息备付率

　　C．偿债备付率

　　D．内部收益率

　　E．资产负债率

　　答案：BCE

　　解析：清偿能力指标包括利息，借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率和速动比率。

　　10．在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（　）。

　　A．期望值相同、标准差小的方案为优

　　B．标准差相同、期望值小的为优

　　C．标准差相同，期望值大的为优

　　D．标准差系数大的为优

　　E．标准差系数小的为优

　　答案：ACE

　　11．下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（　）。

　　A．资产负债表

　　B．投资计划与资金筹措表

　　C．借款还本付息估算表

　　D．资金来源与运用表

　　E．损益表

　　答案：ADE

　　12．下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（　）。

　　A．房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本

　　B．大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

　　C．依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

　　D．房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

　　E．无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

　　答案：ADE

　　13．投资项目可行性研究的根本目的包括（　）。

　　A．减少或避免投资决策的失误

　　B．提高项目开发建设的经济效益

　　C．提高项目开发建设的社会和环境效益

　　D．为项目决策提供依据

　　E．为项目后期的经营决策提供依据

　　答案：ABC

　　14．在下列费用中，属于债务融资成本的有（　）。

　　A．承诺费

　　B．手续费

　　C．担保费

　　D．利息

　　E．税费

　　答案：ABCD

　　解析：债务融资成本包括资金筹措费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。

　　15．写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（　）。

　　A．商业信誉和财务状况

　　B．面积需求大小

　　C．租金支付方式

　　D．物业服务需求

　　E．与写字楼业主的关系

　　答案：ABD

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