2011年房地产估价师经营与管理押密题及答案

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　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

　　1．不属于房地产投资的物业类型是( )。

　　A．居住物业

　　B．商用物业

　　C．工业物业

　　D．农业物业

　　2．根据投资的对象，房地产投资可以分为( )。

　　A．房地产开发投资和购买投资

　　B．土地投资和房屋投资

　　C．建筑材料投资和土地投资

　　D．生产投资和经营投资

　　3．房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。

　　A．15%

　　B．20%

　　C．30%

　　D．40%

　　4．从房地产投资的对象上来分，投资可以分为( )。

　　A．固定资产投资和流动资产投资

　　B．不动产投资和动产投资

　　C．长期投资和短期投资

　　D．境内投资和境外投资

　　5．不属于影响房地产的因素是( )。

　　A．社会因素

　　B．环境因素

　　C．经济因素

　　D．政策因素

　　6．某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是( )。

　　A．8%

　　B．6.12%

　　C．12.62%

　　D．8.24%

　　7．房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是( )。

　　A．专业性

　　B．各异性

　　C．不可移动性

　　D．适应性

　　8．新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的( )。

　　A．一级市场

　　B．二级市场

　　C．三级市场

　　D．存量市场

　　9．如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。

　　A．减少

　　B．增加

　　C．不变

　　D．同步递减

　　10．依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括( )。

　　A．首席代理

　　B．买方代理

　　C．卖方代理

　　D．双重代理

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　　11．选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于( )。

　　A．选择专业化

　　B．单一市场集中化

　　C．市场专业化

　　D．产品专业化

　　12．某市上期房屋预测销售面积200 000 m²，实际销售220 000m²，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为( )m²。

　　A．208 600

　　B．380 600

　　C．211 400

　　D．239 400

　　13．在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。

　　A．融资类参数

　　B．评价类指标

　　C．时间类参数

　　D．收益类指标

　　14．当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是( )。

　　A．容积率

　　B．建筑高度

　　C．建筑规模

　　D．建设工程

　　15．现金流入与现金流出之差称为( )。

　　A．现金波动值

　　B．现金后期值

　　C．净现金流量

　　D．现金流量差值

　　16．购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期( )。

　　A．小于5年

　　B．在5-6年之间

　　C．在6-7年之间

　　D．在7-8年之间

　　17．下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是( )。

　　A．成本利润率是年成本利润率

　　B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

　　C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

　　D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

　　18．某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为( )。

　　A．7.5%

　　B．8.3%

　　C．12.5%

　　D．16.7%

　　19．对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。

　　A．1.2%

　　B．1.5%

　　C．12.5%

　　D．16.7%

　　20．若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为( )。

　　A．9.26%

　　B．10%

　　C．11.32%

　　D．12%

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　　21．如某笔贷款的月利率为1% ，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是( )。

　　A．12%

　　B．12.55%

　　C．12.68%

　　D．13.55%

　　22．临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

　　A．允许的最低经济效益指标

　　B．最低收益率

　　C．最低净现值

　　D．利润为零时

　　23．对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务。

　　A．投资机会研究

　　B．初步可行性研究

　　C．详细可行性研究

　　D．项目的评估和决策

　　24．已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10% ，则此项目的财务净现值是( )万元。

　　A．-41.8

　　B．200

　　C．158．2

　　D．-241.8

　　25．某宗土地面积10 000 m²，土地单位价格800元/ m²，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3 000元/ m²，则该项目的盈亏平衡点销售量为( ) m²。

　　A．10 000

　　B．120 00

　　C．180 000

　　D．15 000

　　26．准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是( )。

　　A．空置量

　　B．空置率

　　C．空置水平

　　D．空置面积

　　27．房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为( )。

　　A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

　　B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

　　C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

　　D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

　　28．某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为( )万元。

　　A．35

　　B．37.8

　　C．38.4

　　D．73.4

　　29．2009年3月某人以4．5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33．6万元，则其预付款的收益率为( )。

　　A．12%

　　B．13.4%

　　C．80%

　　D．125%

　　30．在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指( )。

　　A．投资机会研究

　　B．初步可行性研究

　　C．详细可行性研究

　　D．项目的评估和决策

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　　31．甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的( )风险。

　　A．市场

　　B．财务

　　C．政策

　　D．经营

　　32．房地产开发企业税后利润应首先用于( )。

　　A．弥补企业以前年度的亏损

　　B．提取法定盈余公积金

　　C．提取公益金

　　D．向投资者分红

　　33．关于房地产项目融资说法错误的是( )。

　　A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

　　B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

　　C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的

　　D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

　　34．某写字楼的建筑面积为8×104 m²，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是( )×104 m²。

　　A．5.2

　　B．6.4

　　C．6.8

　　D．7.6

　　35．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元。

　　A．13.2

　　B．15.9

　　C．19.5

　　D．20.4

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　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

　　1．投资的特性有( )。

　　A．投资是一种经济行为

　　B．投资有稳定长期的收益性

　　C．投资具有时间性

　　D．投资目的在于取得报酬

　　E．投资具有风险性

　　2．下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有( )。

　　A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命

　　B．自然寿命一般要比经济寿命长

　　C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

　　D．房地产的经济寿命与使用性质无关 ，

　　E．房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

　　3．从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有( )。

　　A．商住楼

　　B．土地

　　C．在建工程

　　D．写字楼

　　E．建成后的物业

　　4．制定租售方案的工作内容主要包括( )。

　　A．租售选择

　　B．宣传手段选择

　　C．租售进度安排

　　D．广告设计及安排

　　E．租售价格确定

　　5．随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是( )。

　　A．消费者愿意支付较高的价格

　　B．企业处于领导地位

　　C．消费者以年轻人为主

　　D．商品住宅多为豪宅

　　E．以投资性购买为主

　　6．市场主体通常包括( )。

　　A．买家

　　B．卖家

　　C．交易对象

　　D．交易价格

　　E．交易行为

　　7．现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是( )。

　　A．资金运动的时间始点

　　B．日历年度的年初

　　C．某一基准时刻

　　D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

　　E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点

　　8．在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。

　　A．折旧和摊销

　　B．投资回收

　　C．投资回报

　　D．未分配利润

　　E．权益融资

　　9．房地产置业投资的效果主要表现为( )等。

　　A．企业实力提升

　　B．租金收入

　　C．对社会贡献增加

　　D．物业增值

　　E．物业权益份额增加

　　10．目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有( )。

　　A．经营税金及附加

　　B．城镇土地使用税

　　C．房地产税

　　D．物业税

　　E．企业所得税

　　11．按贷款的用途，房地产贷款可以划分为( )。

　　A．购建房贷款

　　B．流动资金贷款

　　C．房地产开发贷款

　　D．房地产经营贷款

　　E．固定资产投资贷款

　　12．个人住房抵押贷款的还本付息方式包括( )。

　　A．按月等额还本付息

　　B．按月递增还本付息

　　C．按月递减还本付息

　　D．期间按月还本期末付息

　　E．期间按月付息期末还本

　　13．在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。

　　A．单元估算法

　　B．概预算定额法

　　C．工程量近似匡算法

　　D．蒙特卡洛模拟法

　　E．单位指标估算法

　　14．房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为( )。

　　A．权益型房地产投资信托

　　B．债务型房地产投资信托

　　C．抵押型房地产投资信托

　　D．混合型房地产投资信托

　　E．权利型房地产投资信托

　　15．收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。

　　A．潜在毛租金收入

　　B．空置损失

　　C．租金损失

　　D．其他收入

　　E．经营费用

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　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

　　1．投资分为固定资产投资和净资产投资。 ( )

　　2．不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。 ( )

　　3．房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 ( )

　　4．价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。 ( )

　　5．由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。 ( )

　　6．对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。 ( )

　　7．当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。 ( )

　　8．在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 ( )

　　9．开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 ( )

　　10．房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。 ( )

　　11．房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。 ( )

　　12．假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 ( )

　　13．开发商利用财务杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。 ( )

　　14．在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。 ( )

　　15．租户常常要缴纳订金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约。 ( )

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　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1．某家庭购买了一套90 m²的商品住宅，售价为4 000元/m²。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?

　　2．某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收人为每月2 000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：

　　(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)?

　　(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?

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