2012年房地产估价师经营与管理权威卷及答案(第四套)
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一、单项选择题
1．房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（ ）。
A．资本价值风险
B．未来运营费用风险
C．时间风险
D．持有期风险
2．开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目（ ）之比。
A．投资的资本价值
B．总开发成本
C．总开发价值
D．总投资额
3．某综合楼总建筑面积为10000m2；其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（ ）。
A．80%
B．90%
C．85%
D．95%
4．我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在（ ）身上。
A．开发商
B．银行
C．购房者
D．都是
5．下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。
A．供给非同质性
B．需求多样性
C．竞争充分性
D．交易复杂性
6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．竞争充分性
D．交易复杂性
7．房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。
A．价格分析
B．市场分析
C．产品分析
D．成本分析
8．开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ ）。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
9．由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书
B．规划设计条件通知书
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
10．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
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11．横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。
A．质量控制
B．进度控制
C．合同管理
D．成本控制
12．在市场细分的（ ）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。
A．目标确定
B．调查
C．分析
D．归纳总结
13．计量估价合同是以（ ）和单价表为计算报价依据的合同。
A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
14．不属于影响消费者购买因素的是（ ）。
A．经济因素
B．社会因素
C．个人因素
D．理性因素
15．某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（ ）。
A．0.57
B．0.74
C．0.80
D．1.04
16．张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。
A．1.07
B．1.47
C．2.07
D．3.33
17．某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到（ ）元才有足够的偿还能力。
A．9876.35
B．9564.72
C．9421.67
D．9375.81
18．某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为（ ）。
A．相等
B．不相等
C．可能会相等
D．不能确定
19．某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（ ）。
A．等于20%
B．大于等于20%
C．小于20%
D．小于等于20%
20．房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（ ）。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
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21．动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（ ）。
A．动态投资回收期大于静态投资回收期
B．动态投资回收期等于静态投资回收期
C．动态投资回收期小于静态投资回收期
D．动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期
22．财务杠杆效应是由于（ ）引起的。
A．贷款利率与项目全投资收益率不同
B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同
C．预售收入资金回笼较快
D．自有资金投入时间点的差异
23．项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（ ）。
A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
24．对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（ ）。
A．保本点分析
B．敏感性分析
C．现金流量分析
D．统计试验分析
25．当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（ ）。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析法
26．市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ ）。
A．承租人愿意承担的费用
B．承租人的承受能力
C．业主希望的投资回报率
D．同类型物业的市场供求关系
27．投资组合是（ ）的一个有效措施。
A．提高投资收益
B．提高市场竞争力
C．开拓投资领域
D．规避投资风险
28．估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（ ）。
A．出租计划
B．销售计划
C．使用计划
D．租售计划
29．张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（ ）。
A．10%
B．20%
C．50%
D．200%
30．建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为（ ）。
A．有效面积系数
B．建筑密度
C．空置率
D．建筑容积率
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31．凡综合风险度超过（ ）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
32．不能为金融机构提供建设贷款担保的是（ ）。
A．用其他房地产做抵押
B．提供质押
C．物资抵押
D．第三方担保
33．不属于处置抵押物要求的是（ ）。
A．长期价值市场稳定
B．变现性较强
C．价格比较稳定
D．市场广阔
34．法定税费包括营业税及附加，税率为（ ），按月缴纳。
A．5.5%
B．4.4%
C．4.3%
D．5.3%
35．写字楼的租金状况主要取决于（ ）。
A．所处地点
B．竞争强弱
C．市场状况
D．面积大小
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二、多项选择题
1．不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是（ ）。
A．金融业的发展
B．社会人口密度
C．物价的高低
D．自然环境的变化
E．政治制度的变迁
2．房地产开发程序中的前期工作包括（ ）等。
A．可行性研究
B．获取土地使用权
C．规划设计与建设方案的制订
D．安排短期和长期信贷
E．开发项目保险事宜洽谈
3．按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（ ）。
A．固定价格合同
B．包工包料合同
C．独立承包合同
D．成本加酬金合同
E．计量估价合同
4．房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是（ ）。
A．支付土地出让金的贷款
B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C．用于土地储备的贷款
D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”
E．购房贷款
5．在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是（ ）。
A．随行就市定价法
B．认知价值定价法
C．领导定价法
D．挑战定价法
E．目标定价法
6．对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括（ ）。
A．方法科学
B．调查方法专一性
C．创造性
D．合理信息价值和成本比率
E．政策性
7．对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（ ）等。
A．空置率
B．开发期与租售期
c．贷款利率
D．建安工程费用
E．建筑容积率
8．下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ）。
A．利息备付率
B．偿债备付率
C．内部收益率
D．资产负债率
E．速动比率
9．房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是（ ）。
A．借款偿还期
B．偿债备付率
C．流动比率
D．利息备付率
E．内部收益率
10．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A．内部收益率总是大于目标收益率
B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
11．房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（ ）。
A．总投资估算表
B．现金流量表
C．资金来源与运用表
D．损益表
E．资产负债表
12．以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。
A．建筑安装工程费
B．土地使用权出让金
C．拆迁补偿费
D．公共配套设施建设费
E．城市基础设施建设费
13．可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的（ ）。
A．社会的认同性
B．技术先进性和适用性
C．经济合理性
D．建设的可能性
E．政策的导向性
14．银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在（ ）。
A．资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险
B．自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力
C．由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还
D．抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险
E．资金来源与资金流动性无关
15．下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是（ ）。
A．物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B．它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
E．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
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02～11年房地产估价师考试试题及答案解析汇总
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1．在房地产风险中，风险最大的是零售商业用房。（ ）
2．一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。（ ）
3．过度开发反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。（ ）
4．土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ）
5．居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）
6．服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（ ）
7．对于资金雄厚的开发商，完全没有必要考虑预售楼宇方案。（ ）
8．对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（ ）
9．随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。（ ）
10．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。（ ）
11．房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。（ ）
12．在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。（ ）
13．随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度，开始实施抵押贷款证券化。（ ）
14．优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。（ ）
15．由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般不包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（ ）
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