2011年房产估价师考试理论与方法命题趋势权威试卷5

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　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

　　1．企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业( )的经营权转让给其他经营者的行为。

　　A．整体资产或者部分资产

　　B．整体资产

　　c．部分资产

　　D．固定资产

　　2．数学曲线拟合法中最简单、最常用的为( )。

　　A．直线趋势法

　　B．指数曲线趋势法

　　C．二次抛物线趋势法

　　D．指数修匀法

　　3．对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从( )上把握房地产价格的“数量”。

　　A．货币支付

　　B．价值

　　C．现象

　　D．本质

　　4．建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为( )。

　　A．有效经过年数等于实际经过年数

　　B．有效经过年数短于实际经过年数

　　C．有效经过年数长于实际经过年数

　　D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

　　5．房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。

　　A．同一估价原则、同一估价时点

　　B．同一估价目的、同一估价方法

　　C．同一估价目的、同一估价时点

　　D．同一估价原则、同一估价目的

　　6．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

　　A．最低价格

　　B．最高价格

　　C．平均价格

　　D．成交价格

　　7．已知某房地产价格为900元/m²时，需求量为100×104 m²，当价格为1 000元/m²时，需求量为90×104m²，则需求价格弹性为( )。

　　A．10

　　B．9

　　C．0.9

　　D．0.1

　　8．估价报告有效期应从( )起计。

　　A．估价时点

　　B．估价作业期

　　C．出具估价报告之日

　　D．签订估价委托合同之日

　　9．如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。

　　A．保持现状前提

　　B．装修改造前提

　　C．转换用途前提

　　D．重新利用前提

　　10．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( )。

　　A．合法原则

　　B．最高最佳使用原则

　　C．替代原则

　　D．公平原则

　　11．不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是( )。

　　A．法律上的许可性

　　B．要求上的准确性

　　C．经济上的可行性

　　D．技术上的可行性

　　12．某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( )。

　　A．物质折旧

　　B．功能折旧

　　C．经济折旧

　　D．会计折旧

　　13．针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。

　　A．主观合理价值和公开市场价值

　　B．主观合理价值和非公开市场价值

　　C．主观合理价值和客观合理价值

　　D．公开市场价值和非公开市场价值

　　14．属于影响房地产价格的经济因素是( )。

　　A．经济发展状况

　　B．居民收入水平

　　C．物价

　　D．长期趋势

　　　

　　A．1 177

　　B．675

　　C．688.2

　　D．1 200

　　16．下列会导致房地产价格偏高的情况是( )。

　　A．政府协议出让土地

　　B．购买相邻房地产

　　C．卖方不了解行情

　　D．设立抵押的房地产

　　17．收益法适用的条件是房地产的( )。

　　A．收益能够量化

　　B．风险能够量化

　　C．收益或风险其一可以量化

　　D．收益和风险均能量化

　　18．报酬资本化公式 的假设前提不包括( )。

　　A．净收益A每年不变

　　B．收益年限n为有限年

　　C．报酬率Y不等于零

　　D．价格V符合评估时点市场情况

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　　19．某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为( )万元。

　　A．26.29

　　B．27.29

　　C．28.29

　　D．29.29

　　20．某房地产占地面积40 000 m²，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000 m²；乙楼建筑面积为3层，每层6 000 m2；丙楼6层，每层7 500 m²，则该宗土地的建筑覆盖率为( )。

　　A．242.4%

　　B．50%

　　C．41.25%

　　D．187.5%

　　21．某建筑物的建筑面积为200 m²，有效经过年数为12年，重置价格为800元m²，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。

　　A．10.2

　　B．11.0

　　C．11.3

　　D．11.5

　　22．某商铺的收益年限为30年，年有效毛收人为6 000元/m²。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( )元/m²。

　　A．14 140

　　B．42 421

　　C．56 561

　　D．60 000

　　23．某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000元/m²，对应的报酬率为7%。现假定报酚率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( )元/m²。

　　A．3 275

　　B．3 287

　　C．3 402

　　D．4 375

　　24．某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )万元。

　　A ．43

　　B．1 12.5

　　C．123.3

　　D．150

　　25．用收益法计算房地产价格，若第七年净收入为a(1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬Y相等，则房地产价格V=()

　　A．0

　　B．

　　C．a×n

　　D．∞

　　26．某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500 m²的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m²。现市场上类似的写字楼的月租金为100元/m²。假设折现率为10%，目前承租人权益的价值应是( )万元。

　　A．70.03

　　B．71.03

　　C．72.03

　　D．73.03

　　27．报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的( )比率。

　　A．同价值

　　B．同收益

　　C．同性质

　　D．同类型

　　28．资本化率的公式为( )。

　　29．某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为( )。

　　A．6.2%

　　B．7.2%

　　C．8.2%

　　D．9.2%

　　30．假设开发法的原理依据与( )相同，是预期原理。

　　A．收益法

　　B．经济法

　　C．权益法

　　D．成本法

　　31．地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是( )提出的。

　　A．亚当．斯密

　　B．威廉•配第

　　C．大卫•李嘉图

　　D．马尔萨斯

　　32．基准地价系数修正法的基本原理是( )。

　　A．收益原理

　　B．替代原理

　　C．地租理论

　　D．区位理论

　　33．某幢楼房的土地总面积500 m²，总建筑面积1 000 m²，某人拥有其中80 m²的建筑面积如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为( )。

　　A．6%

　　B．7%

　　C．8%

　　D．9%

　　34．下列不属于房地产估价基本程序的是( )。

　　A．获取估价业务

　　B．实地查看估价对象

　　C．确定估价结果

　　D．估价资料公开

　　35．在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。

　　A．估价目的、估价原则、估价时点

　　B．估价目的、估价原则、委托人

　　C．估价原则、估价对象、估价时点

　　D．估价目的、估价对象、估价时点

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　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分。)

　　1．房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是( )的结合体。

　　A．设备

　　B．实物

　　C．权益

　　D．区地

　　E．环境

　　2．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是( )。

　　A．交换价值

　　B．公开市场价值

　　C．投资价值

　　D．理论价格

　　E．标定地价

　　3．制作深度价格修正率的要领是( )。

　　A．选取标准宗地

　　B．设定标准深度

　　C．将标准深度分为若干等份

　　D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

　　E．按深度价格修正率求取路线价

　　4．用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )修正。

　　A．交易过程

　　B．交易情况

　　C．交易日期

　　D．交易价格

　　E．房地产状况

　　5．选取可比实例时，应符合的要求包括( )等。

　　A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同

　　B．可比实例的交易类型与估价目的吻合

　　C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

　　D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

　　E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

　　6．评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括( )等。

　　A．环境景观

　　B．离市中心距离

　　C．朝向

　　D．城市规划限制条件

　　E．地势

　　7．在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括( )。

　　A．弄清土地的位置

　　B．弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等

　　C．弄清城市规划设计条件

　　D．弄清将拥有的土地权利

　　E．测算开发项目的预期利润

　　8．收益乘数有( )。

　　A．毛租金乘数

　　B．利润乘数

　　C．净收益乘数

　　D．销售收入乘数

　　E．潜在毛收入乘数

　　9．价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的( )。

　　A．生产成本高于市场平均成本

　　B．生产成本低于市场平均成本

　　C．自由竞争

　　D．该种商品本身可以大量重复生产

　　E．生产成本等于市场平均成本

　　10．在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的( )。

　　A．客观收益

　　B．实际收益

　　C．有形收益

　　D．无形收益

　　E．潜在收益

　　11．不属于长期趋势法的方法是( )。

　　A．数学曲线拟合法

　　B．平均增减量法

　　C．时间顺序法

　　D．预测法

　　E．指数修匀法

　　12．不符合选取标准临街宗地要求的是( )。

　　A．一面I临街

　　B．土地形状为正方形

　　C．临街宽度与临街深度的比例适当、

　　D．用途为所在路线区段具有代表性的用途

　　E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率

　　13．下列属于报酬率求取方法的是( )。

　　A．累加法

　　B．功能法

　　C．市场提取法

　　D．投资报酬率插入法

　　E．均衡法

　　14．要做到现金流量折现，首先应做到( )。

　　A．后续开发经营期间究竟多长要估算准确

　　B．各项支出收入何时发生要估算准确

　　C．各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确

　　D．投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致

　　E．各项支出、收入发生的机率

　　15．在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括( )。

　　A．拟采用的估价技术路线和估价方法

　　B．拟调查搜集的资料及其来源渠道

　　C．预计所需的时间、人力、经费

　　D．估价作业步骤和时间进度安排

　　E．违约责任

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　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

　　1．依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋应属于抵押财产”。 ( )

　　2．已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。 ( )

　　3．两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。 ( )

　　4．即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 ( )

　　5．明确估价基本事项包括明确估价目的、估价时点、估价方法三个方面。 ( )

　　6．如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。 ( )

　　7．估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。 ( )

　　8．评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。 ( )

　　9．从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获得的利润分开，不能算作利润。( )

　　10．某房地产2010年的净收益为20万元，剩余经济寿命30年，报酬率为10%，折现率为8%，则其客观市场现值为188.54万元。 ( )

　　11．在报酬资本化法的公式中，如房地产的未来净运营收益的时间单位为月，而房地产的报酬率的时间单位为年。则应对净收益或者对报酬率或者对酬劳资本化法公式进行相应调整。 ( )

　　12．从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。 ( )

　　13．开发期的起点是取得估价对象的日期，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。( )

　　14．长期趋势法主要用于推测、判断房地产的现在或未来的价格。 ( )

　　15．一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。 ( )

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　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1．某宗土地面积为1.2 ha，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

　　根据市场调查，有关数据如下。

　　(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5 000元/m²，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m²(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计。银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

　　(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1 800元/m²，写字楼2 800元/m²，管理费用为开发成本的5%。

　　(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

　　(4)目前，此类项目折现率为10%。

　　(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

　　2．6年前，甲公司提供一宗1 ha、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资30万元人民币，合作建设9 000 m²建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3 000 m²建筑面积划归甲公司所有，6 000 m²建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每1m²建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

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