2012年房地产估价师理论与方法习题及答案（11月11日）
- 第1页：试题（1-10）
- 第2页：试题（11-20）
1．与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。
A．具有公信力
B．估计价格或价值
C．实行有偿服务
D．承担法律责任
E．估价作业日期长
答案：ACD
解析：专业估价与非专业估价主要有5点不同：①由专业人员和专业机构完成；②是一种专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任
2．房地产估价师和房地产估价机构可以从事（）。
A．房地产项目调查评价
B．房地产价值分配业务
C．房地产价值减损评估
D．房地产资产管理
E．机器设备评估
答案：ABCD
解析：房地产估价师和房地产估价机构除了为各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估，通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。
3．对房地产估价本质的认识包括以下（）等方面。
A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E．房地产估价既是一门学科又是一门技艺
答案：BCD
解析：房地产估价的本质有5点：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。
4．下列（）是对于房地产估价准确性的正确认识。
A．即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值
B．所有的评估价值都会有误差
C．能用物理量测量的误差来要求估价的误差
D．判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较
E．由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小
答案：ABD
解析：对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值＝真实价值＋误差；③不能用物理量测量的误差来要求估价的误差，应允许估价有较大的误差；④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较；⑤即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。
5．房地产需要专业估价的理由（）。
A．房地产具有独一无二性
B．政府部门要求估价
C．房地产价值量大
D．委托人要求估价
E．房地产市场是地区性完全市场
答案：AC
解析：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。
6．房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。
A．集体企业
B．国有企业
C．有限责任公司
D．合伙企业
E．股份有限公司
答案：CD
解析：房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。
7．考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时（ ）
A．价格和需求量同步增长
B．价格减少和需求量增长
C．价格增长和需求量减少
D．价格和需求量同步减少
答案：A
解析：参照需求曲线图示，消费者收入水平提高时，需求曲线向右位移，在原需求曲线上任选一个参考点，与位移后的需求曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格和需求量同步增长。
8．考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时（ ）
A．价格和供给量同步增长
B．价格和供给量同步减少
C．价格增加和供给量减少
D．价格减少和供给量增长
答案：D
解析：参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。
9．某种房地产在未来某一时间的供给量为：
A．存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量-其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
B．存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
C．存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
D．存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量
答案：C
解析：拆毁量与转换为其他种类房地产量属于负向增长，其他种类房地产转换为该种房地产量与新开发量属于正向增长。
10．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ）。
A．全国房地产总的供求状况
B．本地区房地产的供求状况
C．全国本类房地产的供求状况
D．本地区本类房地产的供求状况
答案：D
解析：因为房地产本身具有的不可移动、变更用途困难等特点，决定某一房地产价格水平高低的主要是本地区本类房地产的供求状况。
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11．由于具有（）特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
A．保值增值
B．价值量大
C．不可移动
D．寿命长久
E．异质性
答案：ABCD
解析：由于具有保值增值、不可移动、寿命长久、价值量大特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
12．房地产转让的其他合法方式有（）。
A．抵偿债务
B．买卖
C．用房地产作价入股
D．互换
E．用房地产作价出资
答案：ACE
13．房地产租赁包括（）。
A．建设用地使用权出租
B．房屋租赁
C．土地租赁
D．互换
E．用房地产作价出资
答案：ABC
14．中国现行的房地产税收有（）。
A．耕地占用税
B．城镇土地使用税
C．契税
D．房产税
E．印花税
答案：ABCD
15.房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是（ ）。
A．最高最佳使用原则
B．合法原则
C．估价时点原则
D．替代原则和公平原则
答案：ABCD
解析：房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
16.合法权益包括（ ）等方面。
A．合法原则
B．合法产权
C．合法使用
D．合法处分
答案：BCD
解析：合法原则与合法权益是两个不同的概念。
17.现行的土地权属证书有（ ）。
A．《国有土地使用证》
B．《集体土地所有证》
C．《集体土地使用证》
D．《土地他项权利证明书》
答案：ABCD
解析：这四种证书是我国现行的土地权属证书。
18.现行房屋权属证书有（ ）。
A．《房屋所有权证》
B．《国有土地使用证》
C．《房屋共有权证》
D．《房屋他项权证》
答案：ACD
解析：因为《国有土地使用证》属于土地权属证书。
19.最高最佳使用具体包括（ ）。
A．最佳高度
B．最佳用途
C．最佳规模
D．最佳集约度
答案：BCD
解析：最佳高度无据可依。
20．房地产价格与房地产的需求的关系是（ ）
A．房地产价格与房地产的需求正相关
B．房地产价格与房地产的需求负相关
C．供给一定的情况下，需求增加，则价格上升
D．供给一定的情况下，需求增加，则价格下降
答案：AC
解析：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。
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