2012年房地产估价师理论与方法选择练习及答案
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一． 单选题
1． 净收益率与运营费用率的关系是（ ）
A．净收益率=运营费用率
B．净收益率>运营费用率
C．净收益率<运营费用率
D．净收益率+运营费用率=1
答案：D
2． 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。
A． 类似房地产的客观
B． 类似房地产的实际
C． 类似房地产的最高
D． 类似房地产的最低
答案：A
3． 与报酬率性质不同的名词有（ ）
A． 利息率
B． 折现率
C． 内部收益率
D． 空置率
答案：D
4． 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（ ）确定收益年限。
A． 土地的整个使用年限
B． 土地的剩余使用年限
C． 建筑物的整个使用年限
D． 建筑物的整个使用年限
答案：B
5． 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）
A． 700000元
B． 695554元
C． 777268元
D． 800500元
答案：C
6． 钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）
A． 2%
B． 3%
C． 4%
D． 0
答案：D
7． 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）
A． 30年
B． 20年
C． 10年
D． 40年
答案：B
8． 结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，需进行大修或翻修、改建的房屋，它的完损等级为（ ）
A． 一般损坏房
B． 基本完好房
C． 危险房
D． 严重损坏房
答案：D
9． 门窗属于房屋（ ）
A． 结构的组成部分
B． 装修的组成部分
C． 设备的组成部分
答案：B
10． 某房地产八八年一月建成，九八年一月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用四十年，若残值率为0，按直线法确定其成新率为（ ）
A． 20%
B． 30%
C． 50%
D． 80%
答案：D
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二． 多选题
1． 下面（ ）是计入商品住宅价格的费用。
A． 征地费
B． 建筑安装工程费
C． 住宅小区内的营业性用房建设费用
D． 住宅小区内设施的建设费用
答案：A, B
2． 经济适用住宅基准价格由（ ）构成
A． 开发成本
B． 税金
C． 经营用房的建筑安装费
D． 利润
答案：A, B, D
3． 房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。4、商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定
A． 征地费及拆迁安置补偿费
B． 勘察设计及前期工程费
C． 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D． 住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E． 住宅建筑、安装工程费
答案：A, B, D, E
4． 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁所发生的费用包括（ ）
A． 补偿安置费
B． 三通一平费
C． 房屋拆迁服务费
D． 房屋拆迁管理费
E． 有关税费
答案：A, C, D, E
5． 6、房地产直线折旧的折旧基数为（ ）
A． C
B． C-S
C． 1-R
D． C(1-R)
答案：B, D
6． 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）
A． 所得税
B． 土地摊提费
C． 改扩建费
D． 房屋火灾保险费
答案：A, B, C
7． 求取报酬率的方法有（ ）
A． 累加法
B． 市场提取法
C． 投资报酬率排序插入法
D． 实际观察法
答案：A, B, C
8． 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）
A． 商业利润
B． 净运营收益
C． 潜在毛收入
D． 有效毛收入
答案：B, C, D
9． 在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）
A． 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B． 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C． 投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D． 报酬率与投资风险正相关
答案：A, D
10． 报酬率=（ ）+风险调整值-投资带来的优惠
A． 无风险报酬率
B． 安全利率
C． 经济增长率
D． 银行贷款利率
答案：A, B
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