2008年土地估价师执业资格考试精选案例

　　一、土地估价师之案例分析题
　　1.某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
　　(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?
　　答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。
　　(2)可采取哪几种估价方法?
　　答：假设开发法，市场比较法。
　　若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
　　1) 简述评估技术路线;
　　假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
　　市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。
　　2) 应搜集审核的资料;
　　国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;
　　若采用市场比较法
　　1) 在选取可比案例时应考虑哪些因素?
　　应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
　　2)确认比准价格有哪几种方法?
　　平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。（考试大土地估价师）