物业管理的十种人与十种事-物业管理师考试-考试大

　　中国物业管理风风雨雨二十年过去了。这二十年，物业管理可以说是一个从牙牙学语，到可以直立行走的二十年。其经历的磨难、困惑只有物业管理人自己知识，还是那句话：万事开头难。然而我们终究挺过来了，而且还活得不错。

　　的确，物业管理已走过了二十多个春秋，日益成为现代化城市建设和广大居民日常生活不可或缺的组成部分。然而，只要细心观察，潜心研究，不难发现在我们物业管理中存在着种种人和种种事，笔者绝非杜撰，而是列举种种人和事，为我们健康发展的物业管理行业注入预防剂。
　　物业管理的十种人
　　物业管理的十种人，属于不正常的十种人，既有业主、物业管理企业，又有相关部门和物业管理企业的员工。诸种不正常的现象，集中表现在这十种人身上。

　　1、老子
　　这里的老子指的是一部分业主。他们惟我独尊，座拥业主至上，业主为大的心态，这种现象不仅在整个社会上普遍存在，而且还比较突出和典型的是反映在个别业主身上。老子心里我最大，你立法也好，政府也好，物业管理公司也好，一切都应以业主为中心，服从业主利益，服从业主意识。这种人把自己当老子，你事事处处都得听我的，不能有任何不符合我的地方。从表面上看这是一种大我，但实际上，反映在某些具体问题上则是一个小我。如他家里的门，按装修管理条例规定不应该这样封他要封；不应该这样装修他要这样装修。物业管理公司不能管他。总之，房子是我的，我想怎么样就怎么样。抑或是，我花钱请了你，让你怎样就怎样。因此，小我也好，大我也罢，关键是老子心理在作崇。 

　　国家已把物业管理写入十五发展规划，充分说明物业管理已越来越受到广泛地关注，而且已逐步成为一个新兴产业。去年，朱总理因北京有位业主找到国家信访局和国务院，谈了他对物业管理的看法。提了很多意见，提意见是正常的，正确的意见我们应该采纳，我们的立法是要为老百姓服务的，为整个社会的秩序和物业管理的发展着想的，是为规范和发展物业管理保驶护航的。朱总理批示建设部要重视和研究，要归纳和答复这些意见，向国务院汇报。但是，综观这个业主所提的诸多意见和心态，是典型的老子心态。你立法也好，出台政策也好，企业制度、合同制度、物业管理制度、收费、业主委员会、执法问题等等，一切应围绕业主。其中的内核就是业主为大，要以业主为中心，要报从业主。然而，他却忽略了一个根本的问题，这个问题是我们现在很多社会人士、包括理论界、法律界和物业管理行业的人士，有个最大的误区，就是把物业管理作为物业管理企业的服务活动，不认为物业管理是一种有各个物业管理主体都参加的一种共同的状态和秩序。总以为物业管理公司提供的是服务，是向业主提供服务，业主不为大谁为大，业主的利益是至高无上的，你立法要服从这个利益，这是最大的误区。但实际上，业主只是诸多主体中的一个，这些主体不仅包括发展商、小业主、大业主、业主委员会、物业管理公司，而且还包括政府部门、其他相关部门、非业主使用人等等，起码有八个方面的主体。这些都要在物业管理的法律关系中体现，他们的合法权益都要保护，应尽的义务都要体现，怎么能说业主是唯一的主体呢？为什么说业主的利益是唯一要保护的呢？现在这个问题一直没有解决。从国内物业管理立法实践看，到现在这个问题在全社会仍然没有得到解决。尤其是业主至上的心态。那么，体现在具体问题和小区管理上，处理物业管理的具体关系问题上，包括处理各种矛盾和纠纷体现在小我上。因此，从大我到小我，都体现了业主至上的心态，这是不对的。

　　2、儿子
　　这里的儿子指的是物业管理企业。物业管理企业从开始、发展到现在，仍然没有脱离依附于各个方面，集中表现在利益上、管理上、机制上、服务上、意见上等各方面，始终没有脱离于依附发展商的状态，始终是“儿子”，什么都得听“老子”的。我们相当一批物业管理企业“儿子”的身份总是解决不了，老是处于幼儿时期。凡事都得听发展商的，其原因不仅仅是物业管理企业本身，而是社会所造成的这个状态。如有的物业管理企业有钱不敢花，有决策不敢做，想用的人不敢用，想采用的内部管理制度不敢实行，始终听“老子”的，看“老子”的脸色行事。久而久之，这种“儿子”的心理状态严重束缚了物业管理作为一个独立的行业，作为国民经济的产业自己壮大、发展、发挥应有的作用。不能享有独立的社会地位，严重阻碍了行业的发展。

　　3、孙子
　　这里的“孙子”仍是指物业管理企业。有很多物业管理企业，对发展商是“儿子”，对个别业主是“孙子”，什么都服从，业主怎么说就怎么做，说管理费高了要降就降，说这种事不能管就不管，始终“孙子”心态和行为。当然，不排除我们物业管理是服务行业，为业主服务，寓管理于服务中，对业主的需求最大限度地满足。物业管理行业的根本宗旨是为业主提供服务。但是这个根本宗旨并不等于体现在我们的日常管理中违背法则，违背法律政策，违背大的数人的利益来迎合少数业主的利益。包括业主委员会主任、委员的一些不合理不正确的违反他人甚至社会公共利益的做法，迎合他们的喜好，这绝对不允许。在工作实践中经常遇到类似的问题，如有的业主委员会主任、副主任提出要求，需要安排一个亲戚，每月要求给几千元补贴，免车位费等等，物业管理企业都可以解决，这种不正常的现象滋生了有的业主拼命挤进业主委员会的心理。他认为，我选上业主委员会主任或委员后，他们就不敢管我了，有重大违章和违反小区的行为都敢做了，抱着这种心态来竞选业主委员会委员，却有很多物业管理企业就迎合了这种心态，甘愿做“孙子”，甘愿花钱和牺牲原则买得一时平安，买得自己的管理权，以至不被炒鱿鱼。这种现象，随着业主委员会制度的不断推进，越来越突出和普遍。因此，今后一方面要加大对业主委员会和业主大会的依法成立和运作，依法行使自己权利的力度，加快推进这项工作；另一方面要加强对业主委员会的监管。尤其要对物业管理企业为保护自己的管理、服务的权利，而违背原则放任少数业主的违章行为加大处罚。物业管理企业和业主委员会行使自己的权力。从今年开始，每年的创国优、省优、市优的考评组，必须有业主委员会成员参加，最少有2-3人参加考评组，自己要打分，加大行使其权力。没有成立业主委员会的小区，就没有资格参加考评；另一方面，如果发现有业主违章的，不管是谁违章，要看物业管理公司为什么没管？为什么没有管到位？加大这方面的扣分力度。同时发现这种情况应记录在案，今后这种人不能当业主委员会委员，甚至候选人也不能当，关于这方面的政策将在近期出台。

　　4、呆子
　　所谓“呆子”，这里指的是有名无实的物业管理企业。采取无为而至的模式，不管事，收费低，小区环境差，物业老，业主条件高，我不管不行吗？该服务的不服务，该监管的不监管，该维修的不维修，每月每平方米几毛钱的管理费，几年下来就有几十万的利润。如一个非常老的物业管理公司竞有几千万的存款，结果被集团公司掉走。这是什么原因呢？就是“呆子”管理模式。集中体现在不管、不服务、不维修、不投入、光发工资等等。这种现象在立法中要纠正，并且将作出规定，必须将管理费的多少用于小区投入，达不到比例的，降低管理费。

　　5、混子
　　这里的“混子”是指行业内有相当一批物业管理企业和员工。这种员工既存在于国有企业，也存在于其他经济成分的企业内。这些人在企业内、行业内混饭吃，不做事，不积极的拼搏向上，不学无术，工资拿得还相当高。如有的国有企业的清洁工比其他机制比较先进企业的管理处主任、技工工资还高，这种现象合理吗？不合理。同样是业主交的钱，凭什么业主拿钱养你这个清洁工，这是企业机制的问题，还是一个“儿子”模式问题，始终摆脱不了开发商。目前，深圳物业管理行业的发展水平在全国来讲整体水平领先，但不可否认还存在铁饭碗、大锅饭现象，而且还相当严重。因此，放任了一大批物业管理企业变成了混子。本应当积极地参与市场竞争，为业主提供服务的，却得过且过，本来一个人干的工作要三至五个人来干，本来每天忙得不亦乐乎才能拿到这份工资，结果天天喝茶看报纸闲聊天，月工资几千元。什么成绩也没有，不承担任何风险，这种现象鼓励了很多小开发商和社会上的很多人，积极地想办物业管理企业。原因之一是办物业管理企业没有风险，轻轻松松一年管个小区几十万元。因此，现在物业管理行业的小企业特别多，不知名、不竞争的物业管理企业，不提供高标准优质服务的物业管理企业越来越多，对这种“混子”现象也要逐步消除。

　　6、痞子
　　这里的“痞子”是指“现代滚刀肉”和“违章专业户”。深圳人的整体素质虽然很高，但业主内的“痞子”还相当多。不敢说普遍存在，至少有一大批。所谓“滚刀肉”，就是快刀切不了的肉，刀在肉上滚，不好切。现代的“滚刀肉”，什么也不怕，你能把我怎样？他整天闹事，无事生非，你奈何得了吗？开业主大会谁不服从他的意见，就那棍子满世界打，直到打散这个会。更有甚者，在电梯里拉屎、拉尿，管理人员去管，他就砸摄相镜头。如南油世纪广场的几位小业主，谁不同意他们做业主委员会主任，就天天闹事，晚上用火柴堵门锁孔，拿油漆在门上写字骂人，或雇人把楼里的配套设施砸坏等等。这些人既是痞子，又是混子，同时还是“滚刀肉”。

　　7、骗子
　　现在的骗子，表现在两种人身上；一是发展商。有相当多的发展商骗业主，如不是进口电梯说是进口电梯。本来可以办理房产证不给办，怕交地价。施工质量有问题等等，而在广告中吹得天花乱坠。最近，福建又有一家发展商打出广场免终生管理费，这类事件在深圳早已被批倒批臭了。我认为，这是纯粹的欺诈行为，是虚假广告，不正当竞争。发展商只有两年的管理期，凭什么免终生管理费？也根本没有这个权力承诺。再说服务管理费是一种公共消费，开发商根本没有权利承诺此事。广告做得再好，也是挖空心思，通过不正当手段来骗人，更何况是终生免费？福建的这个开发商是拿出一批房子给物业管理公司出租，用这些钱来支付小业主的管理费。这样做也不行，第一是房子的产权问题没有解决，产权算不算发展商的，用什么把房子办成小区每个业主的产权？以后发展商破产了，他早就把这个房子抵押卖了，用什么收入来交管理费？第二是房子租不租得出去，租不出去怎么办？第三是两三年后业主委员会成立了，业主委员会要招标，新的物业管理公司进来不承认这一套怎么办？业主委员会在这种情况下怎么招标？第四是现有的物业管理公司与小业主之间是什么关系？既没有经济关系和经济往来，又没有收你管理费，不是拿你的钱来管理小区，你不听我的，我还听你的，没花你的钱，凭什么听你的。因此，这是“骗子”。

　　8、游子
　　“游子”是指那些无所事事，滋生是非的人。在每个小区内都大量存在这种人。整天在小区内荡来荡去。有些是老人，内地退休的，深圳退休的。有些本来就没工作，有些是自由职业者，有些是不正当职业者等等。他们天天在小区内呆着，有的总想在小区内闹点事。有些没有正当职业的，晚上出去搞一、二单的就可以了。凡此种种，不依而是。但是，物业管理公司没有很好地将他们组织起来，或是他们不愿意参加这些活动，或是物业管理公司组织的活动不够好，不适合他们的口味和需求，再或是他们无事找事。因此，这种人削尖脑袋竞选业主委员会成员。选上后天天坐在办公室，管理人员上班他也上班，看你这里不顺眼，那里不舒服，甚至鸡蛋里面挑骨头，这种人叫“游子”。

　　在行业内还有一种专门游说各种事的人，在物业管理公司和业主之间游来说去。更有甚者，专门做丢车生意，想办法做这种事情。如他花三五万元买辆即将报废的车，上个保险，或者不交保险，交五元钱放在小区内，然后，想办法把车开出去冲出去或偷走，利用法律的空子，找物业管理公司索赔30—50万。不仅如此，现在很多社会中间状态的人靠物业管理吃饭，或打物业管理的主意，如果还不认识到这批人的存在，及时采取一些正确的对策，麻烦将会越来越多。

　　9、聋子
　　这里的“聋子”主要是指政府有关部门和个别人。叫“两耳不闻行业事，一心只想铁交椅”。行业内有什么喜事，有什么不好的事，有新的现象需要研究哪些问题，哪些需要早日规范的，需要怎么去处理的。不管不问。因此，目前存在的这种工作效率和工作人员的意识，主管部门的意识和自身的素质参差不齐。他们对物业管理行业的发展认识不深入，造成很多地方的物业管理不能按正常的发展速度向前推进，或法规政策不能正常出台 ，很多事情不能正常解决。这都和政府部门的力度有很大的关系，甚至和其他主管部门的力度有很大关系，他们只想到自己的铁交椅、只相到自己的铁饭碗、只想到自己的工资，不为社会、不为企业、不为老百姓办实事，也不想真正地去解决困难和问题，这是物业管理行业一个非常大的危害，对行业发展有阻碍。

　　10、傻子
　　所谓“傻子”是指只接物业不赚钱。现在市场竞争很激烈，不论哪里有物业，不问青红皂白地去接，这个物业有没有毛病，进去后赚不赚钱，呆不呆得住，心中没数。如别人说业主委员会炒了哪家物业管理公司他就赶快去凑热闹，赶紧找关系进去，或是开发商和业主委员会招标，也赶快去报名，进去后就出不来，即使出来了，也是伤痕累累，负债累累。如北京中海物业管理的某小区，70%的业主不交管理费，管了两年多，建设部和北京市有关部门领导都去协调过此事，最后欠下的管理费打7折也收不回，亏损几百万，好不容易退出来了。北京一个比较知名的大物业管理公司又进去了，当时中海负责人就说，一两年内谁能在小区赚到钱，赚多少我们给多少。结果，这家公司去了不到半年，还是亏了几百万，业主委员会内部也是斗争得一塌糊涂，使这家公司左右为难。现在深圳很多已经在市场上拓展了一定规模的大物业管理企业，对拓展项目很慎重。当然，由于物业管理竞争加剧，很多企业要上规模，上档次，没有面积不行，或者明知道接了不行，不接也不行，只得当傻子。现在仍有一大批这样的企业，但从市场发展潮流来看，不拓展不行。有人算过一笔帐；一百家物业管理企业接管物业，可能会有30%的不赚钱。

　　综上所述，有些问题深圳物业管理企业认识到了，有些问题还没有意识到。如社会上的“滚刀肉”，耗时间耗精力，你没办法解决，他不违章、不欠费、天天要闹事、要竞选当业主委员会主任、要钻法律和政策的空子。对此，整个社会要认识到这些问题和人，要纠正这些现象，否则将会严重阻碍物业管理行业健康快速发展。