2013年注册税务师税法二第三章课后习题
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一、单项选择题
1.根据土地增值税法律制度的规定，下列属于土地增值税征税范围的是（ ）。
A.张某把自有的房产赠与其儿子
B.李某把房产对外出租
C.王某把房产赠与其朋友陈某
D.刘某对其的房产进行评估，并发生了增值
2.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，应该缴纳土地增值税的是（ ）。
A.双方合作建房按照比例分配房产后自用
B.兼并企业从被兼并企业取得的房产
C.对房地产进行重新评估而产生的评估增值
D.房地产企业以其商品房进行投资、联营
3.根据土地增值税法律制度的规定，下列不属于土地增值税征税范围的是（ ）。
A.非房地产开发企业把房产投资于房地产开发企业
B.合作建房之后，又转让建成房产的行为
C.企业之间房地产的交换行为
D.房地产的抵押行为
4.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照( )计算征收土地增值税。
A.隐瞒、虚报的房地产成交价格加倍
B.提供的扣除项目金额加倍
C.税务机关直接核定的价格
D.房地产评估价格
5.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许作为“与转让房地产有关的税金”单独扣除的是（ ）。
A.营业税，印花税
B.房产税,城市维护建设税
C.营业税,城市维护建设税
D.印花税,城市维护建设税
6.2011年某房地产开发公司销售其新建的商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付的与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.2256.5
B.2445.5
C.3070.5
D.3080.5
7.2011年位于市区的某工业企业转让一栋2007年委托某建筑公司建造的厂房，当时结算总造价为10万元，另有建设方提供的设备价值5万元，取得土地使用权支付地价款和税费12万元，上述金额均计入企业的房产原值。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需30万元，该房子为七成新，按50万元出售，双方签订了房屋产权转移合同。该企业转让旧房应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.4.28
B.1.58
C.4.27
D.8.74
8.根据土地增值税法律制度的规定，出售旧房及建筑物计算土地增值税时，允许扣除的旧房及建筑物的评估价格为（ ）。
A.账面价值
B.摊余价值
C.重置成本价乘以成新度折旧率
D.账面价值乘以成新度折旧率
9.根据土地增值税法律制度的规定，纳税人如果能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构证明，其允许扣除的房地产开发费用按地价款加开发成本之和的( )加不超过同期银行贷款利率计算的利息扣除。
A.5%以内
B.10%
C.10%以内
D.20%
10. 2012年3月，某企业转让一处2008年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款200万元，购入时缴纳契税6万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计27.5万元，缴纳印花税0.25万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（ ）万元。
A.214.7
B.263.75
C.273.75
D.276.5
11.2012年3月，北京市居民甲某将其2010年以80万元购入的一套住房转让给乙某，取得收入150万元。同类房产的评估价格为100万元。甲某应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.0
B.12.53
C.20.29
D.15
12.根据土地增值税法律制度的规定，下列项目中，可以免征土地增值税的是（ ）。
A.国家机关转让自用的房产
B.税务机关拍卖欠税单位的房产
C.企业之间交换房产
D.因为国家建设需要而被依法征用的房产
13.对确定需要进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起（ ）日内办理清算手续。
A.30
B.15
C.60
D.90
14.纳税人应当自转让房地产合同签订之日起（ ）日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
A.5
B.7
C.10
D.15
15.房地产开发企业既向金融机构借款，又向非金融机构借款，其房地产开发费用计算扣除时（ ）。
A.根据金融机构借款和其他借款所占的比例分别适用房地产开发费用5%以内和10%以内的计算方法
B.只能选择10%以内计算扣除房地产开发费用的方法
C.只能选择5%以内计算扣除房地产开发费用的方法
D.不能同时适用10%以内和5%以内计算扣除房地产开发费用的方法，只能选择其一
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1.根据土地增值税法律制度的规定，下列关于土地增值税的特点，表述正确的有（ ）。
A.征税面比较窄
B.实行按次征收
C.实行超额累进税率
D.采用扣除法和评估法计算增值额
E.税率特点是增值率高的，适用税率高
2.根据土地增值税法律制度的规定，下列属于土地增值税征税范围的有（ ）。
A.企业兼并中，对被兼并企业的房地产转让到兼并企业中
B.对房地产抵押行为的抵押期间
C.国家征用地上建筑物
D.土地使用者转让土地，但是未办理土地使用权属证书变更手续
E.房地产的继承行为
3.根据土地增值税法律制度的规定，下列属于土地增值税纳税义务人的有（ ）。
A.转让中国土地使用权的外国企业
B.转让外国土地使用权的外国企业
C.转让中国土地使用权的人民政府
D.转让中国土地使用权的非营利组织
E.转让外国土地使用权的中国企业
4.在计算缴纳土地增值税的时候，下列关于收入额的确定，表述正确的有（ ）。
A.按转让房地产取得的全部价款和价外经济利益作为收入，不得扣除任何成本费用
B.对于实物收入，按收入时的市场价格折算成货币收入
C.取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当季度1日国家公布的市场汇价折合成人民币确认为收入
D.对取得的无形资产收入，按购货方认可的价格折算成货币收入
E.以分期收款方式取得的外币收入，按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币
5.转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）。
A.旧房产的评估价格
B.支付评估机构的费用
C.建造旧房产的重置成本
D.转让环节缴纳的各种税费
E.房地产开发费用
6.根据土地增值税法律制度的规定，下列属于房地产开发企业计算土地增值税时，确定的房地产开发成本内容的有（ ）。
A.耕地占用税
B.工程设计费
C.取得土地使用权按国家统一规定缴纳的费用
D.转让环节缴纳的各种税费
E.土地征用费
7.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（ ）。
A.出售旧房的
B.隐瞒、虚报房地产成交价格的
C.提供扣除项目金额不实的
D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
E.清算后再转让房地产的
8.根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。
A.直接转让土地使用权的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
D.取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的
E.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
9.根据土地增值税法律制度的规定，下列关于土地增值税减免税的描述，正确的有（ ）。
A.建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其超过的部分按规定计税
B.建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税
C.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税
D.由于城市规划需要，纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税
E.从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税
10.根据土地增值税相关法规的规定，企业发生下列行为，需要自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案的有（ ）。
A.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的
B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的
C.转让原自用住房的
D.对外捐赠房地产的
E.企业互换房产的
11.根据土地增值税法律制度的规定，下列关于土地增值税的纳税地点，表述正确的有（ ）。
A.纳税人是法人的，当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
B.纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税
C.纳税人是法人的，纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税
D.纳税人是个人的，当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同在一地时，可在其住所所在地税务机关申报纳税
E.纳税人是个人的，如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则应在居住所在地的主管税务机关申报纳税
12.在土地增值税清算中，下列属于可实行核定征收条件的有（ ）。
A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
C.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
D.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的
E.未按规定期限进行清算
13.下列关于房地产开发企业清算过程中的表述，正确的有（ ）。
A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
B.取得土地使用权所支付的契税，应计入房地产开发成本扣除
C.取得土地使用权所支付的契税，应计入取得土地使用权所支付的金额中扣除
D.房地产开发企业用建造的本项目房产安置回迁户的，安置用房不视同销售处理
E. 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效的凭证计入拆迁补偿费
14. 以下项目的成本费用支出，在计算土地增值税时，不得扣除的有（ ）。
A.建成后产权属于全体业主的会所
B.建成后产权属于全体业主的公共配套设施
C.建成后有偿出售的停车场
D.建成后待售出租的商业用房
E.房地产开发企业的预提费用
15.在进行土地增值税清算时，审核建筑安装工程费时应重点关注（ ）。
A.发生的费用是否与决算报告内容相符
B.自购建筑材料时，自购材料是否重复计算扣除项目
C.采用自营方式施工的，关注有无虚列施工人工费的情况
D.建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具
E.建筑安装工程费的分摊是否合理
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1.李某系某市居民，于2006年2月购买一临街商铺，取得购房发票注明购置价50万元，购置后一直对外出租，出租期间每月租金均为0.5万元。2011年12月1号，签订合同将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，李某为了省钱，没有聘请评估机构对房屋进行评估。
说明：企业的相关发票、凭证均保存完好；契税税率为4%，不考虑其他未明确的税费；最终答案均以万元为单位，并保留两位小数。
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）李某2011年出租商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加为（ ）万元。
A.0.28
B.0.27
C.0.33
D.0.30
（2）李某转让商铺计算土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额为（ ）万元。
A.63.28
B.45.82
C.59.43
D.68.69
（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.3.43
B.2.85
C.3.39
D.4.28
（4）李某转让商铺应缴纳的个人所得税为（ ）万元。
A.3.43
B.2.85
C.2.29
D.4.58
2.某市一家房地产开发公司，2011年发生业务如下：
（1）3月份销售10年前建造的旧办公楼一栋，与受让方签订了房屋产权转移合同，取得销售收入l200万元；该办公楼的原值为l000万元，已提取折旧400万元。经评估机构评估，该办公楼成新度为30％，目前建造同样的办公楼需要l500万元；转让办公楼时向政府补缴出让金80万元，其他相关税费20万元。
（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80％开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元，根据规定其中的400万元属于质量保证金，建筑安装企业未对质量保证金向房地产开发企业开具发票；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收。10～I2月，房地产开发公司将写字楼总面积的3／5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的l／5抵偿材料价款。剩余的l／5公司转为固定资产自用。
(注：当地政府规定，房地产开发企业开发房地产时发生的管理费用、销售费用和财务费用在计算土地增值额时准予扣除的比例按国家最高的比例确定)
根据上述资料，回答下列问题：
（1）该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（ ）万元。
A.550.6
B.616.6
C.700.6
D.778.6
（2）该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.164.73
B.137.63
C.202.53
D.242.23
（3）该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（ ）万元。
A.10032
B.11280
C.9616
D.12540
（4）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.2038.0
B.2038.4
C.1916.8
D.2072.8
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1.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地委托某建筑公司建造写字楼，2011年发生的相关业务如下：
（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；
（2）写字楼开发成本3000万元，其中含装修费用500万元、资本化的利息200万元；
（3）当期发生的销售费用为100万元、管理费用为400万元，财务费用为400万元，其中费用化的利息支出300万元，加息50万元，能提供金融机构借款证明，但是不能按房地产开发项目进行分摊；
（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。
（其他相关资料：该企业所在省规定，计算土地增值税房地产开发费用的扣除比例为10％；除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例是4%。）
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额共计（ ）万元。
A.7160
B.3580
C.3480
D.6960
（2）企业计算土地增值税时应扣除的房地产开发费用的金额和与转让房地产有关的税金共计（ ）万元。
A.743.75
B.689.43
C.718.75
D.708.75
（3）企业应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.879.47
B.634.25
C.715.06
D.775.28
（4）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计（ ）万元。
A.359.84
B.357.5
C.302.47
D.358.33
（5）企业应缴纳的房产税为（ ）万元。
A.0
B.1.2
C.1.8
D.0.6
2.某房地产开发公司于2011年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费，其中支付耕地占用税5万元。自2010年7月起至2011年3月末，该房地产开发公司使用受让土地60％（其余40％尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼，写字楼的10%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2011年4月至2011年6月依据租赁合同（租期3个月）该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，依据销售合同共计取得销售收入18000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6000万元，开发过程中还发生拆迁补偿费195万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70％的利息能够提供金融机构的证明且能够合理分摊)。
（说明：当地适用的城市维护建设税税率为5％；教育费附加征收率为3％；契税税率为3％；购销合同适用的印花税税率为0.3‰；产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰；租赁合同适用的印花税税率是1‰；当地政府规定除利息费用外的其他房地产开发费用的扣除比例为4％）
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）计算该房地产开发公司应缴纳的印花税为（ ）万元。
A.13
B.14.86
C.15.32
D.14.98
（2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的取得土地使用权支付的金额和开发成本共为（ ）万元。
A.82450.47
B.9380.25
C.10029.6
D.11250.97
（3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加为（ ）万元。
A.847
B.853
C.972
D.990
（4）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用为（ ）万元。
A.718.49
B.728.47
C.751.18
D.716.18
（5）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额为（ ）万元。
A.3892.7
B.4038.4
C.4276.3
D.4241.3
（6）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.1272.39
B.1282.89
C.1437.28
D.1696.52
3. 某房地产开发公司为内资企业，公司于2009年1月～2012年2月开发“东丽家园住宅项目，发生相关业务如下：
（1）2009年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款l7 000万元，并规定2009年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2010年5月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20％的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2 450万元。
（3）2011年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3 150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
（4）发生销售费用、管理费用1 200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息l50万元，已取得相关凭证。
（5）2011年4月开始销售，可售总面积为45 000平方米，截止2011年8月底销售面积为40 500平方米，取得收入40 500万元；尚余4 500平方米房屋未销售。
（6）2012年2月底，公司将剩余的4 500平方米房屋打包销售，收取价款4 320万元。
其他相关资料：①当地适用的契税税率为5％；②城市维护建设税税率为7％：③教育费附加征收率为3％；④其他开发费用扣除比例为5％
要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
（1）2011年9月进行土地增值税清算时，可扣除的取得土地使用权支付的金额和开发成本合计为（ ）万元；
A.20340
B.22600
C.23450
D.21105
（2）2011年9月进行土地增值税清算时，可扣除的开发费用为（ ）万元；
A.1460.25
B.1622.5
C.1595.25
D.1482.95
（3）2011年9月进行土地增值税清算时，可扣除的营业税金及附加为（ ）万元；
A.1847.2
B.3045.8
C.2227.5
D.2535.5
（4）2011年9月进行土地增值税清算时的增值额为（ ）万元；
A.10378.45
B.11486.25
C.12378.35
D.14073.25
（5）2011年9月进行土地增值税清算时，应缴纳的土地增值税为（ ）万元；
A.3148.25
B.3245.27
C.3445.88
D.4215.73
（6）2011年2月公司打包销售的4 500平方米房屋的单位建筑面积成本费用为（ ）万元；
A.0.93
B.0.80
C.0.72
D.0.68
（7）2011年2月公司打包销售的4 500平方米房屋的土地增值税为（ ）万元。
A.349
B.358
C.382
D.324
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一、单项选择题
1.
【答案】C
【解析】选项C属于土地增值税的征税范围。其他选项均不属于土地增值税的征税范围。
2.
【答案】D
【解析】对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于对土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。
3.
【答案】D
【解析】房地产的抵押行为未发生房屋产权的转移，不属于土地增值税的征税范围。其他选项房产产权均发生了转移，属于土地增值税的征税范围。
4.
【答案】D
【解析】对土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应按房地产评估价格计算征收土地增值税。
5.
【答案】C
【解析】首先，房地产开发企业的印花税计入管理费用，通过房地产开发费用扣除，不能再单独扣除，所以不能选择AD；其次，计算土地增值税可扣除的税金不包括房产税，所以不能选择B。
6.
【答案】B
【解析】销售收入为14000万元，扣除项目合计金额＝土地使用权费及开发成本4800+房地产开发费用4800×10％+相关税金770+加计扣除费用4800×20％＝4800+480+770+960=7010（万元），土地增值额＝14000-7010＝6990（万元），增值额与扣除项目比例＝6990/7010＝99.71％<100%，土地增值税额＝6990×40％-7010×5％＝2445.50（万元）。
7.
【答案】C
【解析】①评估价格=30×70%=21（万元）；②允许扣除的税金=50×5%×（1+7%+3%）+50×0.5‰=2.775万元；③扣除项目金额合计=21+12＋2.775=35.775（万元）；④增值额=50-35.775=14.225（万元）；⑤增值率=14.225÷35.775×100%=39.76%；⑥应纳税额=14.225×30%=4.27（万元）。
8.
【答案】C
【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
9.
【答案】A
【解析】这里注意不要忽视有“以内”的字样；计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
10.
【答案】C
【解析】该房产计算土地增值税时可扣除的金额=200×（1+5%×4）+6+27.5+0.25=273.75（万元）。
11.
【答案】A
【解析】自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
12.
【答案】D
【解析】转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括中外资企业、行政事业单位、中外籍个人，应缴纳土地增值税；选项ABC属于应纳土地增值税的情况；选项D属于免征土地增值税的情况。
13.
【答案】D
【解析】由于办理清算手续比较复杂，所以时间较长，纳税人应当是在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
14.
【答案】B
【解析】纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
15.
【答案】D
【解析】对于房地产开发企业既向金融机构借款，又向非金融机构借款的，其房地产开发费用计算扣除时，不能同时适用10%以内和5%以内计算扣除房地产开发费用的方法，只能选择其一。
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1.
【答案】BDE
【解析】土地增值税征税面比较广，征税对象不区分其拥有人，所以选项A不正确；实行超率累进税率，所以选项C不正确。
2.
【答案】ACD
【解析】企业兼并中，对被兼并企业的房地产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税，但是属于土地增值税的征税范围；房地产抵押行为的抵押期间不属于土地增值税的征税范围；国家征用地上建筑物免征土地增值税，但是属于征税范围；房地产的继承行为不属于土地增值税的征税范围。
3.
【答案】ACD
【解析】转让位于我国的土地使用权才属于土地增值税的纳税人，所以选项BE不属于土地增值税的纳税人。
4.
【答案】ABE
【解析】选项C：取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币确认为收入；选项D：对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。
5.
【答案】ABD
【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税，所以应选AD。纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所发生的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，B选项按照政策也可扣除。选项E属于新建房产的扣除项目，不属于旧房产的扣除项目。
6.
【答案】ABE
【解析】选项C属于“取得土地使用权所支付的金额”项目中的内容；选项D属于与转让房地产有关的税金项目中的内容。
7.
【答案】ABCD
【解析】清算后再转让房地产的，先根据清算结果计算原单位建筑面积成本费用，再确定这次清算的扣除项目。
8.
【答案】ABC
【解析】符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售并能够准确核算的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。选项E属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。
9.
【答案】BCDE
【解析】建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税，所以选项A不正确，选项B正确。
10.
【答案】ABC
【解析】选项DE不需要到房地产所在地主管税务机关备案。
11.
【答案】ABCD
【解析】纳税人是个人的，如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。
12.
【答案】ABCD
【解析】在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
13.
【答案】ACE
【解析】取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除，所以B不正确。房地产开发企业用建造的本项目房产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，所以D不正确。
14.
【答案】DE
【解析】房地产开发企业建成后待售出租的商业用房、发生的预提费用均不得作为计算增值额的扣除项目。
15.
【答案】ABCD
【解析】建筑安装工程费一般不存在摊销问题，所以分摊不是我们重点关注的内容。
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1.
【答案】（1）D；（2）D；（3）C；（4）D。
【解析】
（1）2011年出租商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加
=0.5×11×5%×（1+7%+3%）=0.30（万元）。
（2）转让商铺计算土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额
准予扣除项目＝50×（1+5%×6）+50×4%+（80-50）×5%×（1+7%+3%）+80×0.05%
=65+2+1.65+0.04=68.69（万元）。
（3）增值额=80-68.69＝11.31（万元）
增值率＝11.31/68.69＝16.47%＜50%。
土地增值税＝11.31×30%＝3.39（万元）
（4）所得额＝80-50-2-1.65-0.04-3.39＝22.92（万元）
缴纳个人所得税＝22.92×20％＝4.58（万元）。
2.
【答案】（1）B；（2）C；（3）C；（4）D。
【解析】
（1）B
【解析】准予扣除项目金额共计=1500×30%+80+20+1200×5%×（1+7%+3%）+1200×0.5‰=616.6（万元）。
（2）C
【解析】增值额=1200-616.6=583.4（万元），增值率=583.4÷616.6=94.62%
房地产开发公司转让旧办公楼应缴纳土地增值税=583.4×40%-616.6×5%=233.36-30.83=202.53（万元）。
（3）C
【解析】该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时准予扣除项目金额共计=[（6000×80%+4000-400）×（1+10%+20%）] ×4/5+（12000+12000/3×1）×5%×（1+7%+3%）=8736+880=9616（万元）。
（4）D
【解析】销售写字楼的增值额=（12000+12000/3）-9616=16000-9616=6384（万元）
增值率=6384/9616=66.39%
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税
=6384×40%-9616×5%=2553.6-480.8=2072.8（万元）。
四、综合题
1.
【答案】（1）C；（2）D；（3）C；（4）D；（5）C。
【解析】（1）资本化的利息费用需要从房地产开发成本中剔除，因为利息费用应当在房地产开发费用中核算。
应扣除的取得土地使用权所支付的金额=（4000+160）×1／2=2080（万元）
应扣除的开发成本金额=（3000-200）×1／2=1400（万元）
共计2080+1400=3480（万元）
（2）应扣除的开发费用金额=（4160+3000-200）×10%×1／2=348（万元）
应扣除的相关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75（万元）
共计348+360.75=708.75（万元）
（3）应扣除的费用总额=3480+708.75=4188.75 （万元）
增值比率=（6500-4188.75）÷4188.75×100%=2311.25÷4188.75×100%=55.18%
适用40%的税率，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税额=2311.25×40%-4188.75×5%=924.5-209.44=715.06（万元）。
（4）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加
=（6500+15）×5%×（1+7%+3%）=325.75 ×（1+7%+3%）=358.33（万元）。
（5）应纳房产税=15×12%=1.8（万元）。
2.
【答案】（1）B；（2）C；（3）C；（4）D；（5）C；（6）B。
【解析】
（1）该房地产开发公司应缴纳的印花税
=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6000×0.3‰+60×1‰=14.86（万元）。
（2）可扣除的取得土地使用权支付的金额==8000×60%×90%+8000×3%×60%×90%=4449.6（万元）
可扣除的开发成本=（6000+195+5）×90%=5580（万元）
共计金额=4449.6+5580=10029.6（万元）。
（3）可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加=18000×5%×（1+5%+3%）=972（万元）。
（4）只扣除能够提供证明并合理分摊的利息。
可扣除的开发费用=500×70%×90%+10029.6×4%=716.18（万元）。
（5）应缴土地增值税的增值额
=18000-[10029.6+972+716.18+10029.6×20%]=18000-13723.7=4276.3（万元）。
（6）增值率=4276.3÷13723.7×100%=31.16%
计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=4276.3×30%=1282.89（万元）。
3.
【答案】（1）D；（2）A；（3）C；（4）B；（5）C；（6）C；（7）D。
【解析】
（1）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。未支付的质量保证金，由于建筑企业开具了发票，所以可以扣除。
已售面积占总面积的比例=40500÷45000×100%=90%
可扣除的土地成本金额=（17000+17000×5%）×90%=16065（万元）
可扣除的开发成本金额=（2450+3150）×90%=5040（万元）
两者之和是=16065+5040=21105（万元）。
（2）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
可扣除的开发费用=（600-150）×90%+21105×5%=405+1055.25=1460.25（万元）。
（3）根据实际销售收入计算，房地产开发企业的印花税不得单独作为税金扣除。
可扣除的营业税金及附加=40500×5%×（1+7%+3%）=2227.5（万元）。
（4）可以扣除的项目金额=21105+1460.25+2227.5+21105×20%=29013.75（万元）
增值额=40500-29013.75=11486.25（万元）。
（5）增值率=11486.25÷29013.75=39.59%
应缴纳的土地增值税=11486.25×30%=3445.88（万元）。
（6）单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500=0.72（万元）。
（7）可以扣除的项目金额=0.72×4500=3240（万元）
增值额=4320-3240=1080（万元）
增值率=1080÷3240×100%=33.33%
公司打包销售的4500平方米房屋的土地增值税=1080×30%=324（万元）。
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- 第1页：单项选择题
- 第2页：多项选择题
- 第3页：计算题
- 第4页：综合题
- 第5页：单项选择题答案
- 第6页：多项选择题答案
- 第7页：计算题及综合题答案
一、单项选择题
1.根据土地增值税法律制度的规定，下列属于土地增值税征税范围的是（ ）。
A.张某把自有的房产赠与其儿子
B.李某把房产对外出租
C.王某把房产赠与其朋友陈某
D.刘某对其的房产进行评估，并发生了增值
2.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，应该缴纳土地增值税的是（ ）。
A.双方合作建房按照比例分配房产后自用
B.兼并企业从被兼并企业取得的房产
C.对房地产进行重新评估而产生的评估增值
D.房地产企业以其商品房进行投资、联营
3.根据土地增值税法律制度的规定，下列不属于土地增值税征税范围的是（ ）。
A.非房地产开发企业把房产投资于房地产开发企业
B.合作建房之后，又转让建成房产的行为
C.企业之间房地产的交换行为
D.房地产的抵押行为
4.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照( )计算征收土地增值税。
A.隐瞒、虚报的房地产成交价格加倍
B.提供的扣除项目金额加倍
C.税务机关直接核定的价格
D.房地产评估价格
5.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许作为“与转让房地产有关的税金”单独扣除的是（ ）。
A.营业税，印花税
B.房产税,城市维护建设税
C.营业税,城市维护建设税
D.印花税,城市维护建设税
6.2011年某房地产开发公司销售其新建的商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付的与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.2256.5
B.2445.5
C.3070.5
D.3080.5
7.2011年位于市区的某工业企业转让一栋2007年委托某建筑公司建造的厂房，当时结算总造价为10万元，另有建设方提供的设备价值5万元，取得土地使用权支付地价款和税费12万元，上述金额均计入企业的房产原值。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需30万元，该房子为七成新，按50万元出售，双方签订了房屋产权转移合同。该企业转让旧房应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.4.28
B.1.58
C.4.27
D.8.74
8.根据土地增值税法律制度的规定，出售旧房及建筑物计算土地增值税时，允许扣除的旧房及建筑物的评估价格为（ ）。
A.账面价值
B.摊余价值
C.重置成本价乘以成新度折旧率
D.账面价值乘以成新度折旧率
9.根据土地增值税法律制度的规定，纳税人如果能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构证明，其允许扣除的房地产开发费用按地价款加开发成本之和的( )加不超过同期银行贷款利率计算的利息扣除。
A.5%以内
B.10%
C.10%以内
D.20%
10. 2012年3月，某企业转让一处2008年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款200万元，购入时缴纳契税6万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计27.5万元，缴纳印花税0.25万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（ ）万元。
A.214.7
B.263.75
C.273.75
D.276.5
11.2012年3月，北京市居民甲某将其2010年以80万元购入的一套住房转让给乙某，取得收入150万元。同类房产的评估价格为100万元。甲某应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.0
B.12.53
C.20.29
D.15
12.根据土地增值税法律制度的规定，下列项目中，可以免征土地增值税的是（ ）。
A.国家机关转让自用的房产
B.税务机关拍卖欠税单位的房产
C.企业之间交换房产
D.因为国家建设需要而被依法征用的房产
13.对确定需要进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起（ ）日内办理清算手续。
A.30
B.15
C.60
D.90
14.纳税人应当自转让房地产合同签订之日起（ ）日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
A.5
B.7
C.10
D.15
15.房地产开发企业既向金融机构借款，又向非金融机构借款，其房地产开发费用计算扣除时（ ）。
A.根据金融机构借款和其他借款所占的比例分别适用房地产开发费用5%以内和10%以内的计算方法
B.只能选择10%以内计算扣除房地产开发费用的方法
C.只能选择5%以内计算扣除房地产开发费用的方法
D.不能同时适用10%以内和5%以内计算扣除房地产开发费用的方法，只能选择其一
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- 第2页：多项选择题
- 第3页：计算题
- 第4页：综合题
- 第5页：单项选择题答案
- 第6页：多项选择题答案
- 第7页：计算题及综合题答案
1.根据土地增值税法律制度的规定，下列关于土地增值税的特点，表述正确的有（ ）。
A.征税面比较窄
B.实行按次征收
C.实行超额累进税率
D.采用扣除法和评估法计算增值额
E.税率特点是增值率高的，适用税率高
2.根据土地增值税法律制度的规定，下列属于土地增值税征税范围的有（ ）。
A.企业兼并中，对被兼并企业的房地产转让到兼并企业中
B.对房地产抵押行为的抵押期间
C.国家征用地上建筑物
D.土地使用者转让土地，但是未办理土地使用权属证书变更手续
E.房地产的继承行为
3.根据土地增值税法律制度的规定，下列属于土地增值税纳税义务人的有（ ）。
A.转让中国土地使用权的外国企业
B.转让外国土地使用权的外国企业
C.转让中国土地使用权的人民政府
D.转让中国土地使用权的非营利组织
E.转让外国土地使用权的中国企业
4.在计算缴纳土地增值税的时候，下列关于收入额的确定，表述正确的有（ ）。
A.按转让房地产取得的全部价款和价外经济利益作为收入，不得扣除任何成本费用
B.对于实物收入，按收入时的市场价格折算成货币收入
C.取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当季度1日国家公布的市场汇价折合成人民币确认为收入
D.对取得的无形资产收入，按购货方认可的价格折算成货币收入
E.以分期收款方式取得的外币收入，按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币
5.转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）。
A.旧房产的评估价格
B.支付评估机构的费用
C.建造旧房产的重置成本
D.转让环节缴纳的各种税费
E.房地产开发费用
6.根据土地增值税法律制度的规定，下列属于房地产开发企业计算土地增值税时，确定的房地产开发成本内容的有（ ）。
A.耕地占用税
B.工程设计费
C.取得土地使用权按国家统一规定缴纳的费用
D.转让环节缴纳的各种税费
E.土地征用费
7.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（ ）。
A.出售旧房的
B.隐瞒、虚报房地产成交价格的
C.提供扣除项目金额不实的
D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
E.清算后再转让房地产的
8.根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。
A.直接转让土地使用权的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
D.取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的
E.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
9.根据土地增值税法律制度的规定，下列关于土地增值税减免税的描述，正确的有（ ）。
A.建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其超过的部分按规定计税
B.建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税
C.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税
D.由于城市规划需要，纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税
E.从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税
10.根据土地增值税相关法规的规定，企业发生下列行为，需要自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案的有（ ）。
A.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的
B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的
C.转让原自用住房的
D.对外捐赠房地产的
E.企业互换房产的
11.根据土地增值税法律制度的规定，下列关于土地增值税的纳税地点，表述正确的有（ ）。
A.纳税人是法人的，当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
B.纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税
C.纳税人是法人的，纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税
D.纳税人是个人的，当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同在一地时，可在其住所所在地税务机关申报纳税
E.纳税人是个人的，如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则应在居住所在地的主管税务机关申报纳税
12.在土地增值税清算中，下列属于可实行核定征收条件的有（ ）。
A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
C.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
D.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的
E.未按规定期限进行清算
13.下列关于房地产开发企业清算过程中的表述，正确的有（ ）。
A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
B.取得土地使用权所支付的契税，应计入房地产开发成本扣除
C.取得土地使用权所支付的契税，应计入取得土地使用权所支付的金额中扣除
D.房地产开发企业用建造的本项目房产安置回迁户的，安置用房不视同销售处理
E. 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效的凭证计入拆迁补偿费
14. 以下项目的成本费用支出，在计算土地增值税时，不得扣除的有（ ）。
A.建成后产权属于全体业主的会所
B.建成后产权属于全体业主的公共配套设施
C.建成后有偿出售的停车场
D.建成后待售出租的商业用房
E.房地产开发企业的预提费用
15.在进行土地增值税清算时，审核建筑安装工程费时应重点关注（ ）。
A.发生的费用是否与决算报告内容相符
B.自购建筑材料时，自购材料是否重复计算扣除项目
C.采用自营方式施工的，关注有无虚列施工人工费的情况
D.建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具
E.建筑安装工程费的分摊是否合理
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- 第5页：单项选择题答案
- 第6页：多项选择题答案
- 第7页：计算题及综合题答案
1.李某系某市居民，于2006年2月购买一临街商铺，取得购房发票注明购置价50万元，购置后一直对外出租，出租期间每月租金均为0.5万元。2011年12月1号，签订合同将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，李某为了省钱，没有聘请评估机构对房屋进行评估。
说明：企业的相关发票、凭证均保存完好；契税税率为4%，不考虑其他未明确的税费；最终答案均以万元为单位，并保留两位小数。
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）李某2011年出租商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加为（ ）万元。
A.0.28
B.0.27
C.0.33
D.0.30
（2）李某转让商铺计算土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额为（ ）万元。
A.63.28
B.45.82
C.59.43
D.68.69
（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.3.43
B.2.85
C.3.39
D.4.28
（4）李某转让商铺应缴纳的个人所得税为（ ）万元。
A.3.43
B.2.85
C.2.29
D.4.58
2.某市一家房地产开发公司，2011年发生业务如下：
（1）3月份销售10年前建造的旧办公楼一栋，与受让方签订了房屋产权转移合同，取得销售收入l200万元；该办公楼的原值为l000万元，已提取折旧400万元。经评估机构评估，该办公楼成新度为30％，目前建造同样的办公楼需要l500万元；转让办公楼时向政府补缴出让金80万元，其他相关税费20万元。
（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80％开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元，根据规定其中的400万元属于质量保证金，建筑安装企业未对质量保证金向房地产开发企业开具发票；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收。10～I2月，房地产开发公司将写字楼总面积的3／5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的l／5抵偿材料价款。剩余的l／5公司转为固定资产自用。
(注：当地政府规定，房地产开发企业开发房地产时发生的管理费用、销售费用和财务费用在计算土地增值额时准予扣除的比例按国家最高的比例确定)
根据上述资料，回答下列问题：
（1）该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（ ）万元。
A.550.6
B.616.6
C.700.6
D.778.6
（2）该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.164.73
B.137.63
C.202.53
D.242.23
（3）该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（ ）万元。
A.10032
B.11280
C.9616
D.12540
（4）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.2038.0
B.2038.4
C.1916.8
D.2072.8
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1.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地委托某建筑公司建造写字楼，2011年发生的相关业务如下：
（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；
（2）写字楼开发成本3000万元，其中含装修费用500万元、资本化的利息200万元；
（3）当期发生的销售费用为100万元、管理费用为400万元，财务费用为400万元，其中费用化的利息支出300万元，加息50万元，能提供金融机构借款证明，但是不能按房地产开发项目进行分摊；
（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。
（其他相关资料：该企业所在省规定，计算土地增值税房地产开发费用的扣除比例为10％；除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例是4%。）
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额共计（ ）万元。
A.7160
B.3580
C.3480
D.6960
（2）企业计算土地增值税时应扣除的房地产开发费用的金额和与转让房地产有关的税金共计（ ）万元。
A.743.75
B.689.43
C.718.75
D.708.75
（3）企业应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.879.47
B.634.25
C.715.06
D.775.28
（4）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计（ ）万元。
A.359.84
B.357.5
C.302.47
D.358.33
（5）企业应缴纳的房产税为（ ）万元。
A.0
B.1.2
C.1.8
D.0.6
2.某房地产开发公司于2011年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费，其中支付耕地占用税5万元。自2010年7月起至2011年3月末，该房地产开发公司使用受让土地60％（其余40％尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼，写字楼的10%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2011年4月至2011年6月依据租赁合同（租期3个月）该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，依据销售合同共计取得销售收入18000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6000万元，开发过程中还发生拆迁补偿费195万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70％的利息能够提供金融机构的证明且能够合理分摊)。
（说明：当地适用的城市维护建设税税率为5％；教育费附加征收率为3％；契税税率为3％；购销合同适用的印花税税率为0.3‰；产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰；租赁合同适用的印花税税率是1‰；当地政府规定除利息费用外的其他房地产开发费用的扣除比例为4％）
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）计算该房地产开发公司应缴纳的印花税为（ ）万元。
A.13
B.14.86
C.15.32
D.14.98
（2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的取得土地使用权支付的金额和开发成本共为（ ）万元。
A.82450.47
B.9380.25
C.10029.6
D.11250.97
（3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加为（ ）万元。
A.847
B.853
C.972
D.990
（4）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用为（ ）万元。
A.718.49
B.728.47
C.751.18
D.716.18
（5）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额为（ ）万元。
A.3892.7
B.4038.4
C.4276.3
D.4241.3
（6）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.1272.39
B.1282.89
C.1437.28
D.1696.52
3. 某房地产开发公司为内资企业，公司于2009年1月～2012年2月开发“东丽家园住宅项目，发生相关业务如下：
（1）2009年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款l7 000万元，并规定2009年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2010年5月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20％的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2 450万元。
（3）2011年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3 150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
（4）发生销售费用、管理费用1 200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息l50万元，已取得相关凭证。
（5）2011年4月开始销售，可售总面积为45 000平方米，截止2011年8月底销售面积为40 500平方米，取得收入40 500万元；尚余4 500平方米房屋未销售。
（6）2012年2月底，公司将剩余的4 500平方米房屋打包销售，收取价款4 320万元。
其他相关资料：①当地适用的契税税率为5％；②城市维护建设税税率为7％：③教育费附加征收率为3％；④其他开发费用扣除比例为5％
要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
（1）2011年9月进行土地增值税清算时，可扣除的取得土地使用权支付的金额和开发成本合计为（ ）万元；
A.20340
B.22600
C.23450
D.21105
（2）2011年9月进行土地增值税清算时，可扣除的开发费用为（ ）万元；
A.1460.25
B.1622.5
C.1595.25
D.1482.95
（3）2011年9月进行土地增值税清算时，可扣除的营业税金及附加为（ ）万元；
A.1847.2
B.3045.8
C.2227.5
D.2535.5
（4）2011年9月进行土地增值税清算时的增值额为（ ）万元；
A.10378.45
B.11486.25
C.12378.35
D.14073.25
（5）2011年9月进行土地增值税清算时，应缴纳的土地增值税为（ ）万元；
A.3148.25
B.3245.27
C.3445.88
D.4215.73
（6）2011年2月公司打包销售的4 500平方米房屋的单位建筑面积成本费用为（ ）万元；
A.0.93
B.0.80
C.0.72
D.0.68
（7）2011年2月公司打包销售的4 500平方米房屋的土地增值税为（ ）万元。
A.349
B.358
C.382
D.324
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- 第1页：单项选择题
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- 第3页：计算题
- 第4页：综合题
- 第5页：单项选择题答案
- 第6页：多项选择题答案
- 第7页：计算题及综合题答案
一、单项选择题
1.
【答案】C
【解析】选项C属于土地增值税的征税范围。其他选项均不属于土地增值税的征税范围。
2.
【答案】D
【解析】对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于对土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。
3.
【答案】D
【解析】房地产的抵押行为未发生房屋产权的转移，不属于土地增值税的征税范围。其他选项房产产权均发生了转移，属于土地增值税的征税范围。
4.
【答案】D
【解析】对土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应按房地产评估价格计算征收土地增值税。
5.
【答案】C
【解析】首先，房地产开发企业的印花税计入管理费用，通过房地产开发费用扣除，不能再单独扣除，所以不能选择AD；其次，计算土地增值税可扣除的税金不包括房产税，所以不能选择B。
6.
【答案】B
【解析】销售收入为14000万元，扣除项目合计金额＝土地使用权费及开发成本4800+房地产开发费用4800×10％+相关税金770+加计扣除费用4800×20％＝4800+480+770+960=7010（万元），土地增值额＝14000-7010＝6990（万元），增值额与扣除项目比例＝6990/7010＝99.71％<100%，土地增值税额＝6990×40％-7010×5％＝2445.50（万元）。
7.
【答案】C
【解析】①评估价格=30×70%=21（万元）；②允许扣除的税金=50×5%×（1+7%+3%）+50×0.5‰=2.775万元；③扣除项目金额合计=21+12＋2.775=35.775（万元）；④增值额=50-35.775=14.225（万元）；⑤增值率=14.225÷35.775×100%=39.76%；⑥应纳税额=14.225×30%=4.27（万元）。
8.
【答案】C
【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
9.
【答案】A
【解析】这里注意不要忽视有“以内”的字样；计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
10.
【答案】C
【解析】该房产计算土地增值税时可扣除的金额=200×（1+5%×4）+6+27.5+0.25=273.75（万元）。
11.
【答案】A
【解析】自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
12.
【答案】D
【解析】转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括中外资企业、行政事业单位、中外籍个人，应缴纳土地增值税；选项ABC属于应纳土地增值税的情况；选项D属于免征土地增值税的情况。
13.
【答案】D
【解析】由于办理清算手续比较复杂，所以时间较长，纳税人应当是在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
14.
【答案】B
【解析】纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
15.
【答案】D
【解析】对于房地产开发企业既向金融机构借款，又向非金融机构借款的，其房地产开发费用计算扣除时，不能同时适用10%以内和5%以内计算扣除房地产开发费用的方法，只能选择其一。
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- 第7页：计算题及综合题答案
1.
【答案】BDE
【解析】土地增值税征税面比较广，征税对象不区分其拥有人，所以选项A不正确；实行超率累进税率，所以选项C不正确。
2.
【答案】ACD
【解析】企业兼并中，对被兼并企业的房地产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税，但是属于土地增值税的征税范围；房地产抵押行为的抵押期间不属于土地增值税的征税范围；国家征用地上建筑物免征土地增值税，但是属于征税范围；房地产的继承行为不属于土地增值税的征税范围。
3.
【答案】ACD
【解析】转让位于我国的土地使用权才属于土地增值税的纳税人，所以选项BE不属于土地增值税的纳税人。
4.
【答案】ABE
【解析】选项C：取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币确认为收入；选项D：对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。
5.
【答案】ABD
【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税，所以应选AD。纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所发生的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，B选项按照政策也可扣除。选项E属于新建房产的扣除项目，不属于旧房产的扣除项目。
6.
【答案】ABE
【解析】选项C属于“取得土地使用权所支付的金额”项目中的内容；选项D属于与转让房地产有关的税金项目中的内容。
7.
【答案】ABCD
【解析】清算后再转让房地产的，先根据清算结果计算原单位建筑面积成本费用，再确定这次清算的扣除项目。
8.
【答案】ABC
【解析】符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售并能够准确核算的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。选项E属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。
9.
【答案】BCDE
【解析】建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税，所以选项A不正确，选项B正确。
10.
【答案】ABC
【解析】选项DE不需要到房地产所在地主管税务机关备案。
11.
【答案】ABCD
【解析】纳税人是个人的，如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。
12.
【答案】ABCD
【解析】在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
13.
【答案】ACE
【解析】取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除，所以B不正确。房地产开发企业用建造的本项目房产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，所以D不正确。
14.
【答案】DE
【解析】房地产开发企业建成后待售出租的商业用房、发生的预提费用均不得作为计算增值额的扣除项目。
15.
【答案】ABCD
【解析】建筑安装工程费一般不存在摊销问题，所以分摊不是我们重点关注的内容。
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1.
【答案】（1）D；（2）D；（3）C；（4）D。
【解析】
（1）2011年出租商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加
=0.5×11×5%×（1+7%+3%）=0.30（万元）。
（2）转让商铺计算土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额
准予扣除项目＝50×（1+5%×6）+50×4%+（80-50）×5%×（1+7%+3%）+80×0.05%
=65+2+1.65+0.04=68.69（万元）。
（3）增值额=80-68.69＝11.31（万元）
增值率＝11.31/68.69＝16.47%＜50%。
土地增值税＝11.31×30%＝3.39（万元）
（4）所得额＝80-50-2-1.65-0.04-3.39＝22.92（万元）
缴纳个人所得税＝22.92×20％＝4.58（万元）。
2.
【答案】（1）B；（2）C；（3）C；（4）D。
【解析】
（1）B
【解析】准予扣除项目金额共计=1500×30%+80+20+1200×5%×（1+7%+3%）+1200×0.5‰=616.6（万元）。
（2）C
【解析】增值额=1200-616.6=583.4（万元），增值率=583.4÷616.6=94.62%
房地产开发公司转让旧办公楼应缴纳土地增值税=583.4×40%-616.6×5%=233.36-30.83=202.53（万元）。
（3）C
【解析】该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时准予扣除项目金额共计=[（6000×80%+4000-400）×（1+10%+20%）] ×4/5+（12000+12000/3×1）×5%×（1+7%+3%）=8736+880=9616（万元）。
（4）D
【解析】销售写字楼的增值额=（12000+12000/3）-9616=16000-9616=6384（万元）
增值率=6384/9616=66.39%
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税
=6384×40%-9616×5%=2553.6-480.8=2072.8（万元）。
四、综合题
1.
【答案】（1）C；（2）D；（3）C；（4）D；（5）C。
【解析】（1）资本化的利息费用需要从房地产开发成本中剔除，因为利息费用应当在房地产开发费用中核算。
应扣除的取得土地使用权所支付的金额=（4000+160）×1／2=2080（万元）
应扣除的开发成本金额=（3000-200）×1／2=1400（万元）
共计2080+1400=3480（万元）
（2）应扣除的开发费用金额=（4160+3000-200）×10%×1／2=348（万元）
应扣除的相关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75（万元）
共计348+360.75=708.75（万元）
（3）应扣除的费用总额=3480+708.75=4188.75 （万元）
增值比率=（6500-4188.75）÷4188.75×100%=2311.25÷4188.75×100%=55.18%
适用40%的税率，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税额=2311.25×40%-4188.75×5%=924.5-209.44=715.06（万元）。
（4）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加
=（6500+15）×5%×（1+7%+3%）=325.75 ×（1+7%+3%）=358.33（万元）。
（5）应纳房产税=15×12%=1.8（万元）。
2.
【答案】（1）B；（2）C；（3）C；（4）D；（5）C；（6）B。
【解析】
（1）该房地产开发公司应缴纳的印花税
=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6000×0.3‰+60×1‰=14.86（万元）。
（2）可扣除的取得土地使用权支付的金额==8000×60%×90%+8000×3%×60%×90%=4449.6（万元）
可扣除的开发成本=（6000+195+5）×90%=5580（万元）
共计金额=4449.6+5580=10029.6（万元）。
（3）可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加=18000×5%×（1+5%+3%）=972（万元）。
（4）只扣除能够提供证明并合理分摊的利息。
可扣除的开发费用=500×70%×90%+10029.6×4%=716.18（万元）。
（5）应缴土地增值税的增值额
=18000-[10029.6+972+716.18+10029.6×20%]=18000-13723.7=4276.3（万元）。
（6）增值率=4276.3÷13723.7×100%=31.16%
计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=4276.3×30%=1282.89（万元）。
3.
【答案】（1）D；（2）A；（3）C；（4）B；（5）C；（6）C；（7）D。
【解析】
（1）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。未支付的质量保证金，由于建筑企业开具了发票，所以可以扣除。
已售面积占总面积的比例=40500÷45000×100%=90%
可扣除的土地成本金额=（17000+17000×5%）×90%=16065（万元）
可扣除的开发成本金额=（2450+3150）×90%=5040（万元）
两者之和是=16065+5040=21105（万元）。
（2）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
可扣除的开发费用=（600-150）×90%+21105×5%=405+1055.25=1460.25（万元）。
（3）根据实际销售收入计算，房地产开发企业的印花税不得单独作为税金扣除。
可扣除的营业税金及附加=40500×5%×（1+7%+3%）=2227.5（万元）。
（4）可以扣除的项目金额=21105+1460.25+2227.5+21105×20%=29013.75（万元）
增值额=40500-29013.75=11486.25（万元）。
（5）增值率=11486.25÷29013.75=39.59%
应缴纳的土地增值税=11486.25×30%=3445.88（万元）。
（6）单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500=0.72（万元）。
（7）可以扣除的项目金额=0.72×4500=3240（万元）
增值额=4320-3240=1080（万元）
增值率=1080÷3240×100%=33.33%
公司打包销售的4500平方米房屋的土地增值税=1080×30%=324（万元）。
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