2004年房地产经纪人考试《房地产经纪相关知识》真题
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1．在房地产市场中，根据市场要素，商品住宅属于（ ）。
A．市场主体
B．市场客体
C．主要销售对象
D．主要需求产品
2．如果市场上某种房地产的价格上升，会导致对另一种房地产的需求增加，表明这两种房地产是（ ）。
A．替代品
B．互补品
C．吉芬物品
D．配套品
3．在供给曲线不变而消费者的收入水平提高引起需求曲线右移的情况下，新的供求均衡点相对原来的均衡点会发生变化，出现（ ）。
A．均衡数量增加，均衡价格下降
B．均衡数量增加，均衡价格上升
C．均衡数量减少，均衡价格上升
D．均衡数量减少，均衡价格下降
4．按照交易目的，房地产市场可划分为（ ）。
A．住宅市场和写字楼市场
B．买卖市场和租赁市场
C．使用市场和投资市场
D．增量市场和存量市场
5．某套住房的建筑面积100m2，总价为45万元。如果首付15万元，余款可以在三年内的每年年末支付10万元，假设年利率为5%，则该套住房的实际单价为（ ）。
A．4223元／m2
B．4288元／m2
C．4357元／m2
D．4500元／m2
6．居民陈某从二手房市场购买一套100m2的住宅，单价为2000元／m2，向卖主付现金6万元后，余款向银行贷款。若贷款期限为15年，贷款年利率为5%，银行要求以等额方式按月偿还贷款本息，则月还款额为（ ）。
A．324．54元
B．777．78元
C．1107．11 7元
D．1616．94元
7．在某项目投资分析中，假定折现率i1=11%时，财务净现值为0．668万元；折现率i2=12%时，财务净现值为-7．24万元，则该项目的内部收益率最接近（ ）。
A．11．08%
B．11．5%
C．12．84%
D．19．44%
8．房地产的价值大、寿命长，同时有两个价格，其中房地产本身的价格，在经济学上通常称之为（ ）。
A．服务价格
B．源泉价格
C．使用价格
D．租赁价格
9．房地产的市场调节价是指由经营者自主制定，通过（ ）形成的价格。
A．基准价格修正
B．市场供求状况调查
C．征求专业人士意见
D．市场竞争
10．某宗房地产占地面积为4000m2，容积率为5，土地单价为3000元／m2，建筑覆盖率为35%，则其楼面地价为（ ）。
A．600元／m2
B．1050元／m2
C．3000元／m2
D．5250元／m2
A．政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率
B．市区一条高架轻轨线路在某多层住宅楼前通过，将导致其价格上升
C．城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势
D．某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升
12．在某房地产年租金中，折旧费为10万元，维修费为8万元，贷款利息为3万元，保险费为0．8万元，地租为0．3万元，房产税为1．5万元，利润为1．2万元，管理费用为5万元。该宗房地产年成本租金为（ ）。
A．23万元
B．27．5万元
C．28．6万元
D．29．8万元
13．某房地产项目的土地取得费用为1000万元，土地开发费用为500万元，建筑物建造所需直接费用为2000万元，管理费为100万元。该房地产的开发成本为（ ）。
A．2500万元
B．2600万元
C．3500万元
D．3600万元
14．某商场的年有效毛收人为2143元／m2，运营费用为有效毛收入的30%，假定资本化率为8%，尚可使用年限为35年，则该商场的收益价格为（ ）。
A．11656元／m2
B．16982元／m2
C．17483元／m2
D．18750元／m2
15．城市中市政设施齐全、布局完整、环境较好，并以多、中、高层住宅为主的用地称之为（ ）。
A．一类居住用地
B．二类居住用地
C．三类居住用地
D．四类居住用地
16．某城市年平均人口为100万人，2003年出生人数为800人，死亡人数为200人，迁入人数为500人，迁出人数为300人，则该城市2003年的人口自然增长率为（ ）。
A．0．2%
B．0．6%
C．0．8%
D．1．3%
17．下列关于城市规划常用指标的表述中，不正确的是（ ）。
A．容积率为一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值
B．建筑密度为一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率
C．用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范圈的界线
D．建筑间距是指两栋建筑物外墙两轴线之间的水平距离
18．某居住区住宅用地210000m2，公建用地50000m2，道路用地100000m2，公共绿地200000m2，又知其周边规划范围内还有其他单位用地30000m2，非直接为本居住区建设的道路用地20000m2，则该居住区的规划总用地为（ ）。
A．560000m2
B．580000m2
C．590000m2
D．610000m2
19．在居住区技术经济指标中，有必要指标和选用指标之分，其中必要指标有（ ）。
A．停车位
B．人口净密度
C．中高层住宅比例
D．拆建比
20．某居住区中，总建筑密度为40%，住宅建筑净密度为35%，容积率为90%，则该居住区的空地率为（ ）。
A．10%
B．60%
C．65%
D．75%
A．4～6层的住宅为多层住宅
B．9层以上的住宅为高层住宅
C．总高度超过24m的公共建筑及综合性建筑（非单层）为高层建筑
D．总高度超过：100m的公共建筑和综合性建筑为超高层建筑
22．建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成，这些室内空间的形成，往往又要借助于一片片实体的围合，这一片片实体被称为（ ）。
A．建筑组合
B．建筑空间
C．建筑构件
D．建筑构造
23．在商业建筑中，电梯对人群的垂直交通和疏散发挥着重要作用。例如在商场和写字楼里，一般一部电梯的服务面积为（ ）。
A．200～300m2
B．300～450m2
C．450～500m2
D．500～600m2
24．建筑材料强度是指建筑材料抵抗外力的破坏能力，其具体包括抗拉、抗弯和（ ）强度。
A．抗磨
B．抗脆性破坏
C．抗腐蚀
D．抗剪
25．在建筑物的有关图纸中，按其专业内容或作用不同进行划分，基础平面图属于（ ）。
A．建筑施工图
B．建筑平面图
C．结构施工图
D．建筑详图
26．下列关于房屋基础的表述中，不正确的是（ ）。
A．柔性基础是用钢筋混凝土制成的受压、受拉较低的基础
B．箱形基础对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适
C．筏板基础适用于地基土承载力较低的情况
D．桩基础不适宜在天然地基上作浅基础
27．在房地产或土地使用权权属证书附图的测绘中，必须测绘的图是（ ）。
A．地形图
B．地籍图
C．建筑总平面图
D．总平面图
28．成套房屋的套内建筑面积通常是由（ ）组成的。
A．套内房屋使用面积、套内墙体面积
B．套内房屋使用面积、套内阳台建筑面积
C．套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积
D．套内房屋使用面积、分摊的共有建筑面积
29．某住宅楼共有30套住宅，应分摊的共有建筑面积为270m2，参加共有建筑分摊的住宅套内建筑面积共为2160m2，则共有建筑面积的分摊系数为（ ）。
A．0．125
B．3．6
C．3．75
D．8
30．下列为明确异产毗连房屋权利界线，供核发房屋所有权证附图使用的图为（ ）。
A．房产分幅图
B．房产分户图
C．房产平面图
D．房产分丘图
A．直接存款人
B．金融机构债权人
C．金融机构债务人
D．金融机构资金供给方
32．以下属于消费信用的是（ ）。
A．银行为某商业房地产项目开发提供贷款
B．居民利用公积金和现款购房
C．投资公司代居民理财为增值购房
D．银行为居民提供装修贷款
33．刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代行履行债务，此类贷款属于（ ）。
A．信用贷款
B．保证贷款
C．信用保险贷款
D．定值保险贷款
34．在个人住房贷款中，偿还比率通常是指（ ）。
A．借款人已偿还贷款占未偿还贷款的比率
B．借款人已偿还贷款占全部贷款的比率
C．借款人月偿还额占其家庭月收入的比率
D．借款人年偿还额占其家庭年收入的比率
35．某置业担保公司为某人购买住房进行担保，则（ ）。
A．购房者与置业担保公司签订的担保合同为主合同
B．置业担保公司与贷款银行签订的合同为主合同
C．购房者与贷款银行签订的合同为主合同
D．以上说法均不正确
36．危险的存在是构成保险的第一要件，对他人财产实施不法侵害，依法由行为人承担民事赔偿责任的危险属于（ ）。
A．法律责任危险
B．财产危险
C．人身危险
D．信用危险
37．为避免房地产经纪人员在房地产合同服务中因疏忽造成委托人经济损失而负有的经济赔偿，可以投保的险种为（ ）。
A．责托保险
B．保证保硷
C．信用保险
D．财产损失保险
38．刘某与甲保险公司确定投保房屋保险价值为40 万元，若保险事故生时，该房屋的市场价格为38万元，房屋重置价格为25 万元，保险标的房屋损失比例为30%。如果采用定值保险，保险人需支付的保险赔偿金数额为（ ）。
A．7．5万元
B．11．4 万元
C．12万元
D．38万元
39．以2003 1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7%、110．18%，这类指标为（ ）。
A．比较相对指标
B．比例相对指标
C．结构相对指标
D．动态相对指标
40．2000年 2003年，某城镇新建住宅面积的年环比增长速度依次为6．83%、7．56%、25．41%、18．97%。若以1999年为基期，则2003年的定基展速度为（ ）。
A．114．7%
B．118．97%
C．158．8%
D．171．4%
A．商品房可预售面积
B．商品房预售面积
C．商品房出租面积
D．商品房空置面积
42．某开发商本年度首批开发商品住宅5万m2，上半年通过预售收取房款人民币3750万元，竣工时收取售房款人民币6687．5万元，美元250万元，当时美元与人民币汇率为1：8．25。又知本年度第二批开发商品住宅2万m2，收取预售房款人民币1500万元，该公司本年度商品住宅实际销售额为（ ）。
A．10687．5万元
B．12187．5万元
C．12500万元
D．14000万元
43．用来描述自然、人文以及它们共同构成的整体景象的总称为（ ）。
A．环境
B．景观
C．形象
D．生态
44．按污染物排放的空间分，在距地面一定高度上排放污染物的污染源称为（ ）。
A．空中源
B．空气源
C．高架源
D．高空源
45．冬期供暖中，按照颗粒污染物的分类，在燃料的燃烧、高温熔融和化学反应等过程中形成的漂浮于空中的颗粒物（ ）。
A．尘粒
B．粉尘
C．烟尘
D．雾尘
46．下列电磁波对人体危害最大的是（ ）。
A．微波
B．超短波
C．短波
D．中波
47．活泼好动，接受新事物快，情绪和情感易于产生也易于改变，并直接表露于外的人的气质类型为（ ）。
A．多血质
B．胆汁质
C．粘液质
D．抑郁质
48．郑某结婚不久，欲通过贷款购买一套小户型住宅，其个性心理属于（ ）。
A．主导动机
B．求实动机
C．享受需要
D．独立型性格
49．对形成各种交易行为起着核心作用的是客户的（ ）。
A．理想
B．信念
C．能力
D．性格
50．下列关于人际关系的表述中，不正确的是（ ）。
A．人际关系反映着在群体中人们相互之间的情感距离和相互吸引与排斥的心理状态
B．人际关系的性质和亲密程度影响着交往的内容和交往的频率
C．人际关系是由认识、情感、行为和心理四个成分组成
D．需要的互补、距离的远近可以影响人际关系的建立和发展
51．房地产交易方式除买卖外，还包括（ ）。
A．投资
B．划拨
C．租赁
D．抵押
E．互换
52．房地产“泡沫”的形成原因主要有（ ）。
A．土地供应量过大
B．房地产价格快速上涨
C．过度的投机炒作
D．房地产投资失败
E．群体的非理性预期
53．下列关于房地产价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给弹性是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
B．较短时期内，供给弹性较小
C．需求的收入弹性是房地产需求量的变化与消费者收入量变化之比
D．弹性系数大于等于1时，称之为富有弹性
E．租赁市场的供给弹性不受时间影响
54．房地产投资与投机在内涵上的区别通常在于（ ）。
A．投资人直觉判断特点突出
B．投资重视长期的时间介入
C．投资隐含着合理的收益与风险
D．投资看重短期的时间介入
E．投资强调理性分析与论证
55．下列关于房地产交易可能出现的情况，正确的有（ ）。
A．在卖方市场条件下，成交价格往往是偏低的
B．在卖方市场条件下，成交价格往往是偏高的
C．当买者所愿意支付的最高价格等于或高于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才能成功
D．成交价格可以在买者所愿意支付的最高价格和卖者所愿意接受的最低价格之间
E．卖者要价必须高于买者愿意支付的最高价格，交易才能成功
56．商品房销售中出现的平均价格有（ ）。
A．应价的平均价格
B．标价的平均价格
C．起价的平均价格
D．表格价平均价格
E．成交价平均价格
57．在房地产市场上，政府抑制房地产价格的措施有（ ）。
A．征收房地产契税
B．征收房地产交易税
C．制定最高限价
D．制定平均价和调整幅度
E．在房地产价格高涨时收购一定数量的房地产
58．期房价格与现房价格相比，其价格低的原因有（ ）。
A．从期房达到现房期间租金收入的损失
B．期房未来开发成本低
C．风险的补偿
D．不能够直接使用
E．少交纳一部分物业服务费用
59．按城市平面几何形状，可将城市分为（ ）。
A．棋盘形城市
B．放射形城市
C．星状城市
D．块状城市
E。带状城市
60．城市控制性详细规划，是以城市总体规划或分区规划为依据，确定（ ）。
A．各项建筑物和工程施工设计与施工的规划设计
B．建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标
C．道路与工程管线控制性位置
D．空间环境的规划要求
E．居住区住宅用地、公建用地、道路用地、绿地用地面积
A．城市道路
B．自然分界线
C．管辖界
D．权属范围线
E．行政分界线
62．按基础的构造形式不同，房屋基础可分为（ ）。
A．柔性基础
B．独立基础
C．条形基础
D．刚性基础
E．箱形基础
63．建筑物中常用的供水方式可以分为（ ）。
A．直接供水式
B．间接供水式
C．设置水箱的供水方式
D．分区分压供水方式
E．分量供水方式
64．建筑安装工程费用的直接工程费中，除了现场经费和其他直接费以外，还包话（ ）。
A．临时设施费
B．人工费
C．现场管理费
D．材料费
E．施工机械使用费
65．建筑物室内给排水施工图的组成部分主要包括（ ）。
A．管网平面图
B．给排水平面图
C．系统轴测图
D．纵断面图
E．节点详图
66．根据房屋完损等级分类，下列属于一般损坏房屋特征的有（ ）。
A．少数部件虽然有损坏，但不严重
B．层面不平整、经常漏雨
C．下水道经常堵塞
D．墙体轻度倾斜、开裂
E．需有计划翻建、改建的房屋
67．独立丘是属于一个产权单元房屋用地的地块，一般可以划分为独立丘的房屋用地单位有（ ）。
A．一个单位
B．一个住宅小区
C．一个门牌号
D．一处院落
E．一个胡同
68．房产分户图表示的内容有（ ）。
A．控制点
B．房屋权界线
C．房屋附属设施
D．房屋产权面积
E．门牌号
69．下列不计人宗地面积范围的有（ ）。
A．无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B．市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地
C．公共使用的河滩、水沟、排污沟
D．未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地
E．厂区绿地及道路用地
70．房地产价格的形成条件有（ ）。
A．房地产位置不可移动
B．房地产有使用价值
C．房地产是稀缺的
D．对房地产有有效需求
E．房地产的价值大
A．住房抵押贷款二级市场
B．利率机制
C．交易制度
D．保险制度
E．担保制度
72．下列可能带来抵押房地产价值风险的情况主要有（ ）。
A．抵押贷款中设定了固定利率
B．设定抵押时房地产价值评估过高
C．设定抵押期限较长
D．未来经济不景气
E．抵押房地产被人为地损坏
73．下列关于房屋保险危险的表述中，正确的有（ ）。
A．难以确定危险所导致后果的台风
B．无法确定发生时间的地震
C．签订合同时已经发生的火灾
D．造成第三者财产损失的房屋设计不当或施工质量有问题
E．导致邻居财产损失的房屋装修中擅自对承重结构的改变
74．张某通过甲商业银行抵押贷款购买了一套200m2的住宅，并投保了火灾险，同时根据甲商业银行规定，以自己的信用风险为标的向保险公司投保，则张某投保的险种为（ ）。
A．信用保险
B．财产损失保险
C．意外伤害保险
D．保证保险
E．约定非信贷业务保险
75．下列不属于反映房屋交易状况的统计指标有（ ）。
A．竣工房屋面积
B．商品房预售面积
C．商品房空置面积
D．房屋施工面积
E．商品房实际销售面积
76．常用的统计调查方式有（ ）。
A．普查
B．抽样调查
C．询问调查
D．重点调查
E．统计报表
77．引起地面水污染的水体污染源主要有（ ）。
A．农副产品加工厂的废水
B．工业废水
C．城市生活排放的污水
D．养殖场污水
E．不流动的地面水体
78．能够导致室内环境污染的物质镭，可以蜕变成氡对人体产生危害，含有这种物质的常见建筑材料有（ ）。
A．石材
B．钢材
C．水泥
D．混凝土
E．涂料
79．房地产经纪人良好的判断力主要凭借自己（ ）。
A．丰富的阅历
B．幽默的语言
C．面谈技巧
D．热情服务
E．敏感的观察
80．根据美国心理学家马斯洛的需要层次论，在希望满足尊重需要之前，应该满足的需要有（ ）。
A．生理需要
B．安全需要
C．归属需要
D．自我实现需要
E．理想与抱负需要
（一）某临街住宅楼于1996年末建成，砖混结构，共5层。4年前经有关部门批准，该楼一层全部改为店铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况，
81．若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为（ ）。
A．该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用
B．该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
C．当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用
D．当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
82．在评估该楼一层中某店铺的收益价格过程中，求取资本化率采用市场提取法日、j，会用到（ ）。
A．内插法
B．试错法
C．累加法
D．乘数法
83．将一层住宅用房改为店铺，通常均将临街外墙窗洞口改为门洞口，从结构安全度分析，外墙体应具有足够的（ ）。
A．热工性能
B．强度
C．防火性能
D．稳定性
84．该楼三层城市常住人口贾某，身体健康，现与装修公司签订合同准备对住宅进行较高档次装修，并以装修工程款的50%作为首付款支付给了装修公司，剩余部分贾某拟申请个人住房贷款解决，他应具备的条件是（ ）。
A．有银行认可的资产作为抵押
B．有符合规定的住房装修批准文件
C．全家人口身份证件
D．有稳定的职业和经济收入
85．已知该楼从道路红线外侧后退5米建造，地面铺设水泥砖，这5米的宽度称为（ ）。
A．用地红线控制距离
B．道路红线外延距离
C．建筑红线后退距离
D．道路红线后退距离
（二）某房地产开发公司通过摘牌方式，以：1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为12000m2，规划容积率为1．5。该公司计划在1．5年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100 ／m2（建筑面积），管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。
86．在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有（ ）。
A．停车率
B．建筑密度
C．绿地率
D．拆建比
87．假设银行贷款年利率为7%，资本金比例为35%。项目建成后，甲集团公司委托某房地产估价机构对其积算价格进行评估，则其中的投资利息为（ ）。
A．295．34万元
B．298．43万元
C．301．24万元
D．410．11万元
88．程某购买了该住宅项目中的一套住宅，其I中套内房屋使用面积78．5m2，套内墙、柱体面积12．5m2，未封闭阳台水平投影面积6m2，分摊共有建筑面积6m2，按套内使用面积计算的价格为3800元／m2，按住宅建筑面积计算的价格为（ ）。
A．2896元／m2
B．2983元／m2
C．3075元／m2
D．3173元／m2
89．2004．年10月初张某在该项目购买了一套住宅，建筑面积为125m2。按售房合同约定，单价为3200元／m2，首付款为16万元，余款分两次付清。其中，第一次支付60%．第二次支付40%，付款时间分别为半年后和1年后，月还款利率为0．4%。该套住宅实际价格为（ ）。
A．39．21万元
B．39．23万元
C．40．80万元
D．40．82万元
90．若该住宅项目开发所需资金，除资本金解决40%外，其余60%的资金分别通过银行贷款和企业上市各取得一半。该公司筹集资金的方式为（ ）。
A．直接融资
B．公募
C．间接融资
D．信托
91．刘某若采用等额本金方式按月偿还贷款，2年后的第1个月的月偿还额为（ ）。
A．1680元
B．1686
C．2663元
D．2814元
92．刘某若采用按月等额本息还款方式还款，月偿还额应为（ ）。
A．2313元
B．2346元
C．3251元
D．3295元
93．刘某若已经以按月等额本息还款方式偿还了8年的贷款，他的该笔住房贷款余额应为（ ）。
A．141120元
B．166401元
C．192045 7元
D．194292己
94．若将刘某装修工程款以结算造价形式列出，其房屋设备安装部分的间接费是由（ ）乘以间接费率确定。
A．安装工程直接费
B．安装工程机械使用费
C．安装工程人工费
D．安装工程其他直接费
95．刘某的邻居周某也向银行申请办理了类似贷款，但银行发现其在贷款期间有违约行为。为此，银行可（ ）。
A．停止向周某发放尚未使用的贷款
B．提出警告但仍按期如数发放尚未使用的贷款
C．银行按合同约定要求周某提前归还贷款
D．银行按合同要求周某支付利息和损失赔偿金等
（四）某房地产开发公司通过土地使用权出让方式获得一宗土地，总地价为6600刀元，用来进行居住小区的开发建设。经批准的规划设计条件为：居住用地面积14hm2，住宅用地面积10hm2，总建筑面积40000m2，其中高层住宅建筑面积300000m2。预计总投资12600万元。该用地土质较差，地下水位较高。
96．该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。
A．33%
B．50%
C．21400m2／hm2
D．30000m2／hm2
97．控制性详细规划对地块的规定性指标有（ ）。
A．容积率
B．用地面积
C．人口容量
D．建筑形式
98．该居住小区住宅建筑的基础最好采用（ ）。
A．条形基础
B．筏板基础
C．箱形基础
D．独立基础
99．如果预计6600万元是初步设计阶段确定的工程造价，则这一造价是（ ）。
A．投资估价
B．概算造价
C．预算造价
D．结算造价
100．如果该居住小区建成后开始销售，起价为3900元／m2，则该价格为（ ）。
A．所销售商品房的最低价格
B．最差楼层、朝向的商品房价格
C．不同楼层、朝向的商品房价格
D．所销售商品房的平均价格
答案与解析
- 第1页：单项选择题（1-10）
- 第2页：单项选择题（11-20）
- 第3页：单项选择题（21-30）
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1．在房地产市场中，根据市场要素，商品住宅属于（ ）。
A．市场主体
B．市场客体
C．主要销售对象
D．主要需求产品
2．如果市场上某种房地产的价格上升，会导致对另一种房地产的需求增加，表明这两种房地产是（ ）。
A．替代品
B．互补品
C．吉芬物品
D．配套品
3．在供给曲线不变而消费者的收入水平提高引起需求曲线右移的情况下，新的供求均衡点相对原来的均衡点会发生变化，出现（ ）。
A．均衡数量增加，均衡价格下降
B．均衡数量增加，均衡价格上升
C．均衡数量减少，均衡价格上升
D．均衡数量减少，均衡价格下降
4．按照交易目的，房地产市场可划分为（ ）。
A．住宅市场和写字楼市场
B．买卖市场和租赁市场
C．使用市场和投资市场
D．增量市场和存量市场
5．某套住房的建筑面积100m2，总价为45万元。如果首付15万元，余款可以在三年内的每年年末支付10万元，假设年利率为5%，则该套住房的实际单价为（ ）。
A．4223元／m2
B．4288元／m2
C．4357元／m2
D．4500元／m2
6．居民陈某从二手房市场购买一套100m2的住宅，单价为2000元／m2，向卖主付现金6万元后，余款向银行贷款。若贷款期限为15年，贷款年利率为5%，银行要求以等额方式按月偿还贷款本息，则月还款额为（ ）。
A．324．54元
B．777．78元
C．1107．11 7元
D．1616．94元
7．在某项目投资分析中，假定折现率i1=11%时，财务净现值为0．668万元；折现率i2=12%时，财务净现值为-7．24万元，则该项目的内部收益率最接近（ ）。
A．11．08%
B．11．5%
C．12．84%
D．19．44%
8．房地产的价值大、寿命长，同时有两个价格，其中房地产本身的价格，在经济学上通常称之为（ ）。
A．服务价格
B．源泉价格
C．使用价格
D．租赁价格
9．房地产的市场调节价是指由经营者自主制定，通过（ ）形成的价格。
A．基准价格修正
B．市场供求状况调查
C．征求专业人士意见
D．市场竞争
10．某宗房地产占地面积为4000m2，容积率为5，土地单价为3000元／m2，建筑覆盖率为35%，则其楼面地价为（ ）。
A．600元／m2
B．1050元／m2
C．3000元／m2
D．5250元／m2
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A．政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率
B．市区一条高架轻轨线路在某多层住宅楼前通过，将导致其价格上升
C．城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势
D．某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升
12．在某房地产年租金中，折旧费为10万元，维修费为8万元，贷款利息为3万元，保险费为0．8万元，地租为0．3万元，房产税为1．5万元，利润为1．2万元，管理费用为5万元。该宗房地产年成本租金为（ ）。
A．23万元
B．27．5万元
C．28．6万元
D．29．8万元
13．某房地产项目的土地取得费用为1000万元，土地开发费用为500万元，建筑物建造所需直接费用为2000万元，管理费为100万元。该房地产的开发成本为（ ）。
A．2500万元
B．2600万元
C．3500万元
D．3600万元
14．某商场的年有效毛收人为2143元／m2，运营费用为有效毛收入的30%，假定资本化率为8%，尚可使用年限为35年，则该商场的收益价格为（ ）。
A．11656元／m2
B．16982元／m2
C．17483元／m2
D．18750元／m2
15．城市中市政设施齐全、布局完整、环境较好，并以多、中、高层住宅为主的用地称之为（ ）。
A．一类居住用地
B．二类居住用地
C．三类居住用地
D．四类居住用地
16．某城市年平均人口为100万人，2003年出生人数为800人，死亡人数为200人，迁入人数为500人，迁出人数为300人，则该城市2003年的人口自然增长率为（ ）。
A．0．2%
B．0．6%
C．0．8%
D．1．3%
17．下列关于城市规划常用指标的表述中，不正确的是（ ）。
A．容积率为一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值
B．建筑密度为一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率
C．用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范圈的界线
D．建筑间距是指两栋建筑物外墙两轴线之间的水平距离
18．某居住区住宅用地210000m2，公建用地50000m2，道路用地100000m2，公共绿地200000m2，又知其周边规划范围内还有其他单位用地30000m2，非直接为本居住区建设的道路用地20000m2，则该居住区的规划总用地为（ ）。
A．560000m2
B．580000m2
C．590000m2
D．610000m2
19．在居住区技术经济指标中，有必要指标和选用指标之分，其中必要指标有（ ）。
A．停车位
B．人口净密度
C．中高层住宅比例
D．拆建比
20．某居住区中，总建筑密度为40%，住宅建筑净密度为35%，容积率为90%，则该居住区的空地率为（ ）。
A．10%
B．60%
C．65%
D．75%
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A．4～6层的住宅为多层住宅
B．9层以上的住宅为高层住宅
C．总高度超过24m的公共建筑及综合性建筑（非单层）为高层建筑
D．总高度超过：100m的公共建筑和综合性建筑为超高层建筑
22．建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成，这些室内空间的形成，往往又要借助于一片片实体的围合，这一片片实体被称为（ ）。
A．建筑组合
B．建筑空间
C．建筑构件
D．建筑构造
23．在商业建筑中，电梯对人群的垂直交通和疏散发挥着重要作用。例如在商场和写字楼里，一般一部电梯的服务面积为（ ）。
A．200～300m2
B．300～450m2
C．450～500m2
D．500～600m2
24．建筑材料强度是指建筑材料抵抗外力的破坏能力，其具体包括抗拉、抗弯和（ ）强度。
A．抗磨
B．抗脆性破坏
C．抗腐蚀
D．抗剪
25．在建筑物的有关图纸中，按其专业内容或作用不同进行划分，基础平面图属于（ ）。
A．建筑施工图
B．建筑平面图
C．结构施工图
D．建筑详图
26．下列关于房屋基础的表述中，不正确的是（ ）。
A．柔性基础是用钢筋混凝土制成的受压、受拉较低的基础
B．箱形基础对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适
C．筏板基础适用于地基土承载力较低的情况
D．桩基础不适宜在天然地基上作浅基础
27．在房地产或土地使用权权属证书附图的测绘中，必须测绘的图是（ ）。
A．地形图
B．地籍图
C．建筑总平面图
D．总平面图
28．成套房屋的套内建筑面积通常是由（ ）组成的。
A．套内房屋使用面积、套内墙体面积
B．套内房屋使用面积、套内阳台建筑面积
C．套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积
D．套内房屋使用面积、分摊的共有建筑面积
29．某住宅楼共有30套住宅，应分摊的共有建筑面积为270m2，参加共有建筑分摊的住宅套内建筑面积共为2160m2，则共有建筑面积的分摊系数为（ ）。
A．0．125
B．3．6
C．3．75
D．8
30．下列为明确异产毗连房屋权利界线，供核发房屋所有权证附图使用的图为（ ）。
A．房产分幅图
B．房产分户图
C．房产平面图
D．房产分丘图
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- 第11页：参考答案
A．直接存款人
B．金融机构债权人
C．金融机构债务人
D．金融机构资金供给方
32．以下属于消费信用的是（ ）。
A．银行为某商业房地产项目开发提供贷款
B．居民利用公积金和现款购房
C．投资公司代居民理财为增值购房
D．银行为居民提供装修贷款
33．刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代行履行债务，此类贷款属于（ ）。
A．信用贷款
B．保证贷款
C．信用保险贷款
D．定值保险贷款
34．在个人住房贷款中，偿还比率通常是指（ ）。
A．借款人已偿还贷款占未偿还贷款的比率
B．借款人已偿还贷款占全部贷款的比率
C．借款人月偿还额占其家庭月收入的比率
D．借款人年偿还额占其家庭年收入的比率
35．某置业担保公司为某人购买住房进行担保，则（ ）。
A．购房者与置业担保公司签订的担保合同为主合同
B．置业担保公司与贷款银行签订的合同为主合同
C．购房者与贷款银行签订的合同为主合同
D．以上说法均不正确
36．危险的存在是构成保险的第一要件，对他人财产实施不法侵害，依法由行为人承担民事赔偿责任的危险属于（ ）。
A．法律责任危险
B．财产危险
C．人身危险
D．信用危险
37．为避免房地产经纪人员在房地产合同服务中因疏忽造成委托人经济损失而负有的经济赔偿，可以投保的险种为（ ）。
A．责托保险
B．保证保硷
C．信用保险
D．财产损失保险
38．刘某与甲保险公司确定投保房屋保险价值为40 万元，若保险事故生时，该房屋的市场价格为38万元，房屋重置价格为25 万元，保险标的房屋损失比例为30%。如果采用定值保险，保险人需支付的保险赔偿金数额为（ ）。
A．7．5万元
B．11．4 万元
C．12万元
D．38万元
39．以2003 1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7%、110．18%，这类指标为（ ）。
A．比较相对指标
B．比例相对指标
C．结构相对指标
D．动态相对指标
40．2000年 2003年，某城镇新建住宅面积的年环比增长速度依次为6．83%、7．56%、25．41%、18．97%。若以1999年为基期，则2003年的定基展速度为（ ）。
A．114．7%
B．118．97%
C．158．8%
D．171．4%
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- 第11页：参考答案
A．商品房可预售面积
B．商品房预售面积
C．商品房出租面积
D．商品房空置面积
42．某开发商本年度首批开发商品住宅5万m2，上半年通过预售收取房款人民币3750万元，竣工时收取售房款人民币6687．5万元，美元250万元，当时美元与人民币汇率为1：8．25。又知本年度第二批开发商品住宅2万m2，收取预售房款人民币1500万元，该公司本年度商品住宅实际销售额为（ ）。
A．10687．5万元
B．12187．5万元
C．12500万元
D．14000万元
43．用来描述自然、人文以及它们共同构成的整体景象的总称为（ ）。
A．环境
B．景观
C．形象
D．生态
44．按污染物排放的空间分，在距地面一定高度上排放污染物的污染源称为（ ）。
A．空中源
B．空气源
C．高架源
D．高空源
45．冬期供暖中，按照颗粒污染物的分类，在燃料的燃烧、高温熔融和化学反应等过程中形成的漂浮于空中的颗粒物（ ）。
A．尘粒
B．粉尘
C．烟尘
D．雾尘
46．下列电磁波对人体危害最大的是（ ）。
A．微波
B．超短波
C．短波
D．中波
47．活泼好动，接受新事物快，情绪和情感易于产生也易于改变，并直接表露于外的人的气质类型为（ ）。
A．多血质
B．胆汁质
C．粘液质
D．抑郁质
48．郑某结婚不久，欲通过贷款购买一套小户型住宅，其个性心理属于（ ）。
A．主导动机
B．求实动机
C．享受需要
D．独立型性格
49．对形成各种交易行为起着核心作用的是客户的（ ）。
A．理想
B．信念
C．能力
D．性格
50．下列关于人际关系的表述中，不正确的是（ ）。
A．人际关系反映着在群体中人们相互之间的情感距离和相互吸引与排斥的心理状态
B．人际关系的性质和亲密程度影响着交往的内容和交往的频率
C．人际关系是由认识、情感、行为和心理四个成分组成
D．需要的互补、距离的远近可以影响人际关系的建立和发展
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- 第11页：参考答案
51．房地产交易方式除买卖外，还包括（ ）。
A．投资
B．划拨
C．租赁
D．抵押
E．互换
52．房地产“泡沫”的形成原因主要有（ ）。
A．土地供应量过大
B．房地产价格快速上涨
C．过度的投机炒作
D．房地产投资失败
E．群体的非理性预期
53．下列关于房地产价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给弹性是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
B．较短时期内，供给弹性较小
C．需求的收入弹性是房地产需求量的变化与消费者收入量变化之比
D．弹性系数大于等于1时，称之为富有弹性
E．租赁市场的供给弹性不受时间影响
54．房地产投资与投机在内涵上的区别通常在于（ ）。
A．投资人直觉判断特点突出
B．投资重视长期的时间介入
C．投资隐含着合理的收益与风险
D．投资看重短期的时间介入
E．投资强调理性分析与论证
55．下列关于房地产交易可能出现的情况，正确的有（ ）。
A．在卖方市场条件下，成交价格往往是偏低的
B．在卖方市场条件下，成交价格往往是偏高的
C．当买者所愿意支付的最高价格等于或高于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才能成功
D．成交价格可以在买者所愿意支付的最高价格和卖者所愿意接受的最低价格之间
E．卖者要价必须高于买者愿意支付的最高价格，交易才能成功
56．商品房销售中出现的平均价格有（ ）。
A．应价的平均价格
B．标价的平均价格
C．起价的平均价格
D．表格价平均价格
E．成交价平均价格
57．在房地产市场上，政府抑制房地产价格的措施有（ ）。
A．征收房地产契税
B．征收房地产交易税
C．制定最高限价
D．制定平均价和调整幅度
E．在房地产价格高涨时收购一定数量的房地产
58．期房价格与现房价格相比，其价格低的原因有（ ）。
A．从期房达到现房期间租金收入的损失
B．期房未来开发成本低
C．风险的补偿
D．不能够直接使用
E．少交纳一部分物业服务费用
59．按城市平面几何形状，可将城市分为（ ）。
A．棋盘形城市
B．放射形城市
C．星状城市
D．块状城市
E。带状城市
60．城市控制性详细规划，是以城市总体规划或分区规划为依据，确定（ ）。
A．各项建筑物和工程施工设计与施工的规划设计
B．建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标
C．道路与工程管线控制性位置
D．空间环境的规划要求
E．居住区住宅用地、公建用地、道路用地、绿地用地面积
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- 第11页：参考答案
A．城市道路
B．自然分界线
C．管辖界
D．权属范围线
E．行政分界线
62．按基础的构造形式不同，房屋基础可分为（ ）。
A．柔性基础
B．独立基础
C．条形基础
D．刚性基础
E．箱形基础
63．建筑物中常用的供水方式可以分为（ ）。
A．直接供水式
B．间接供水式
C．设置水箱的供水方式
D．分区分压供水方式
E．分量供水方式
64．建筑安装工程费用的直接工程费中，除了现场经费和其他直接费以外，还包话（ ）。
A．临时设施费
B．人工费
C．现场管理费
D．材料费
E．施工机械使用费
65．建筑物室内给排水施工图的组成部分主要包括（ ）。
A．管网平面图
B．给排水平面图
C．系统轴测图
D．纵断面图
E．节点详图
66．根据房屋完损等级分类，下列属于一般损坏房屋特征的有（ ）。
A．少数部件虽然有损坏，但不严重
B．层面不平整、经常漏雨
C．下水道经常堵塞
D．墙体轻度倾斜、开裂
E．需有计划翻建、改建的房屋
67．独立丘是属于一个产权单元房屋用地的地块，一般可以划分为独立丘的房屋用地单位有（ ）。
A．一个单位
B．一个住宅小区
C．一个门牌号
D．一处院落
E．一个胡同
68．房产分户图表示的内容有（ ）。
A．控制点
B．房屋权界线
C．房屋附属设施
D．房屋产权面积
E．门牌号
69．下列不计人宗地面积范围的有（ ）。
A．无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B．市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地
C．公共使用的河滩、水沟、排污沟
D．未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地
E．厂区绿地及道路用地
70．房地产价格的形成条件有（ ）。
A．房地产位置不可移动
B．房地产有使用价值
C．房地产是稀缺的
D．对房地产有有效需求
E．房地产的价值大
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- 第11页：参考答案
A．住房抵押贷款二级市场
B．利率机制
C．交易制度
D．保险制度
E．担保制度
72．下列可能带来抵押房地产价值风险的情况主要有（ ）。
A．抵押贷款中设定了固定利率
B．设定抵押时房地产价值评估过高
C．设定抵押期限较长
D．未来经济不景气
E．抵押房地产被人为地损坏
73．下列关于房屋保险危险的表述中，正确的有（ ）。
A．难以确定危险所导致后果的台风
B．无法确定发生时间的地震
C．签订合同时已经发生的火灾
D．造成第三者财产损失的房屋设计不当或施工质量有问题
E．导致邻居财产损失的房屋装修中擅自对承重结构的改变
74．张某通过甲商业银行抵押贷款购买了一套200m2的住宅，并投保了火灾险，同时根据甲商业银行规定，以自己的信用风险为标的向保险公司投保，则张某投保的险种为（ ）。
A．信用保险
B．财产损失保险
C．意外伤害保险
D．保证保险
E．约定非信贷业务保险
75．下列不属于反映房屋交易状况的统计指标有（ ）。
A．竣工房屋面积
B．商品房预售面积
C．商品房空置面积
D．房屋施工面积
E．商品房实际销售面积
76．常用的统计调查方式有（ ）。
A．普查
B．抽样调查
C．询问调查
D．重点调查
E．统计报表
77．引起地面水污染的水体污染源主要有（ ）。
A．农副产品加工厂的废水
B．工业废水
C．城市生活排放的污水
D．养殖场污水
E．不流动的地面水体
78．能够导致室内环境污染的物质镭，可以蜕变成氡对人体产生危害，含有这种物质的常见建筑材料有（ ）。
A．石材
B．钢材
C．水泥
D．混凝土
E．涂料
79．房地产经纪人良好的判断力主要凭借自己（ ）。
A．丰富的阅历
B．幽默的语言
C．面谈技巧
D．热情服务
E．敏感的观察
80．根据美国心理学家马斯洛的需要层次论，在希望满足尊重需要之前，应该满足的需要有（ ）。
A．生理需要
B．安全需要
C．归属需要
D．自我实现需要
E．理想与抱负需要
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（一）某临街住宅楼于1996年末建成，砖混结构，共5层。4年前经有关部门批准，该楼一层全部改为店铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况，
81．若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为（ ）。
A．该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用
B．该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
C．当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用
D．当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
82．在评估该楼一层中某店铺的收益价格过程中，求取资本化率采用市场提取法日、j，会用到（ ）。
A．内插法
B．试错法
C．累加法
D．乘数法
83．将一层住宅用房改为店铺，通常均将临街外墙窗洞口改为门洞口，从结构安全度分析，外墙体应具有足够的（ ）。
A．热工性能
B．强度
C．防火性能
D．稳定性
84．该楼三层城市常住人口贾某，身体健康，现与装修公司签订合同准备对住宅进行较高档次装修，并以装修工程款的50%作为首付款支付给了装修公司，剩余部分贾某拟申请个人住房贷款解决，他应具备的条件是（ ）。
A．有银行认可的资产作为抵押
B．有符合规定的住房装修批准文件
C．全家人口身份证件
D．有稳定的职业和经济收入
85．已知该楼从道路红线外侧后退5米建造，地面铺设水泥砖，这5米的宽度称为（ ）。
A．用地红线控制距离
B．道路红线外延距离
C．建筑红线后退距离
D．道路红线后退距离
（二）某房地产开发公司通过摘牌方式，以：1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为12000m2，规划容积率为1．5。该公司计划在1．5年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100 ／m2（建筑面积），管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。
86．在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有（ ）。
A．停车率
B．建筑密度
C．绿地率
D．拆建比
87．假设银行贷款年利率为7%，资本金比例为35%。项目建成后，甲集团公司委托某房地产估价机构对其积算价格进行评估，则其中的投资利息为（ ）。
A．295．34万元
B．298．43万元
C．301．24万元
D．410．11万元
88．程某购买了该住宅项目中的一套住宅，其I中套内房屋使用面积78．5m2，套内墙、柱体面积12．5m2，未封闭阳台水平投影面积6m2，分摊共有建筑面积6m2，按套内使用面积计算的价格为3800元／m2，按住宅建筑面积计算的价格为（ ）。
A．2896元／m2
B．2983元／m2
C．3075元／m2
D．3173元／m2
89．2004．年10月初张某在该项目购买了一套住宅，建筑面积为125m2。按售房合同约定，单价为3200元／m2，首付款为16万元，余款分两次付清。其中，第一次支付60%．第二次支付40%，付款时间分别为半年后和1年后，月还款利率为0．4%。该套住宅实际价格为（ ）。
A．39．21万元
B．39．23万元
C．40．80万元
D．40．82万元
90．若该住宅项目开发所需资金，除资本金解决40%外，其余60%的资金分别通过银行贷款和企业上市各取得一半。该公司筹集资金的方式为（ ）。
A．直接融资
B．公募
C．间接融资
D．信托
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91．刘某若采用等额本金方式按月偿还贷款，2年后的第1个月的月偿还额为（ ）。
A．1680元
B．1686
C．2663元
D．2814元
92．刘某若采用按月等额本息还款方式还款，月偿还额应为（ ）。
A．2313元
B．2346元
C．3251元
D．3295元
93．刘某若已经以按月等额本息还款方式偿还了8年的贷款，他的该笔住房贷款余额应为（ ）。
A．141120元
B．166401元
C．192045 7元
D．194292己
94．若将刘某装修工程款以结算造价形式列出，其房屋设备安装部分的间接费是由（ ）乘以间接费率确定。
A．安装工程直接费
B．安装工程机械使用费
C．安装工程人工费
D．安装工程其他直接费
95．刘某的邻居周某也向银行申请办理了类似贷款，但银行发现其在贷款期间有违约行为。为此，银行可（ ）。
A．停止向周某发放尚未使用的贷款
B．提出警告但仍按期如数发放尚未使用的贷款
C．银行按合同约定要求周某提前归还贷款
D．银行按合同要求周某支付利息和损失赔偿金等
（四）某房地产开发公司通过土地使用权出让方式获得一宗土地，总地价为6600刀元，用来进行居住小区的开发建设。经批准的规划设计条件为：居住用地面积14hm2，住宅用地面积10hm2，总建筑面积40000m2，其中高层住宅建筑面积300000m2。预计总投资12600万元。该用地土质较差，地下水位较高。
96．该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。
A．33%
B．50%
C．21400m2／hm2
D．30000m2／hm2
97．控制性详细规划对地块的规定性指标有（ ）。
A．容积率
B．用地面积
C．人口容量
D．建筑形式
98．该居住小区住宅建筑的基础最好采用（ ）。
A．条形基础
B．筏板基础
C．箱形基础
D．独立基础
99．如果预计6600万元是初步设计阶段确定的工程造价，则这一造价是（ ）。
A．投资估价
B．概算造价
C．预算造价
D．结算造价
100．如果该居住小区建成后开始销售，起价为3900元／m2，则该价格为（ ）。
A．所销售商品房的最低价格
B．最差楼层、朝向的商品房价格
C．不同楼层、朝向的商品房价格
D．所销售商品房的平均价格
答案与解析
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【答案】
一、单项选择题
1．B 2．A 3．B 4．C 5．A 6．C 7．A 8．B 9．D 10．A
11．B 12.B 13．A 14．C 15．B 16．B 17．D 18．D 19．A 20.B
21．B 22．C 23．C 24．D 25．C 26．A 27．B 28．C 29．A’30．B
31．C 32．D 33．B 34．C 35．C 36．A 37．A 38．C 39．D 40．D
41．B 42．C 43．B 44．C 45．C 46．A 47．A 48．B 49．D 50．C
二、多项选择题
51．CDE 52．CE 53．AB 54．BCE 55．BCD 56．BDE 57．BC 58．ACD
59．CDE 60．BCD 61．AB 62．BCE 63．ACD 64．BDE 65．BCE 66．DE
67．ACD 68．BDE 69．ABC 70．BCD 71．ADE 72．BDE 73．ABDE 74．BD
75．AD 76．ABDE 77．BC 78．ACD 79．AE 80．ABC
三、综合分析题
81．D 82．AB 83．BD 84．ABD 85．C 86．BC 87．C 88．B
89．A 90．AC 91．C 92．A 93．B 94．C 95．ACD 96．D
97．AB 98．C 99．B 100．AB
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