2012年房地产经纪制度与政策强化训练试题及答案(五)
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- 第5页：单项选择题（41-50）
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- 第7页：多项选择题（61-70）
- 第8页：多项选择题（71-80）
- 第9页：综合分析题一
- 第10页：综合分析题二
- 第11页：参考答案
1．在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是合作关系，下列各选项中，叙述错误的是（ ）。
A．房地产业是策划者、组织者和承担发包任务
B．房地产业是房地产开发建设的甲方
C．建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务
D．建筑业是甲方
2．新设立的房地产估价分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起（ ）日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。
A．5
B．10
C．15
D．30
3．在房地产中介服务中，不属于房地产经纪内容的是（ ）。
A．房地产居间
B．房地产代理
C．主要以居间为主兼有行纪色彩的房地产包销
D．主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销
4．房地产经纪中的房屋买卖代理收费，按成交价格总额的（ ）计收。
A．0．5%～2．5%
B．2．5%
C．3%～5%
D．3%
5．根据《中华人民共和国刑法》规定，下列各选项中错误的是（ ）。
A．中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金
B．承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金
C．中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处3年以上6年以下的有期徒刑，并处罚金
D．严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
6．按照依法、合理保护企业商业秘密和分类、分级管理原则，房地产中介服务机构、执(从)业人员信用档案分为（ ）。
A．公示信息和授权查询信息
B．限制信息和不限制信息
C．授权查询信息和保密信息
D．公示信息和保密信息
7．关于征收耕地补偿费用中的安置补助费的表述，错误的是（ ）。
A．安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算
B．每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍
C．需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
D．每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的10倍
8．具有自由度大，不利于公平竞争特点。并且这种方式适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地的出让方式是（ ）。
A．协议方式
B．招标方式
C．挂牌方式
D．拍卖方式
9．国有建设用地使用权终止的情形不包括（ ）。
A．土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回而终止
B．因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权而终止
C．土地使用权因土地灭失而终止
D．因土地使用者的抛弃而终止
10．已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，（ ）年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。
A．1
B．2
C．3
D．4
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11．租赁期限（ ）个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
A．3
B．4
C．5
D．6
12．下列关于城乡规划管理的说法中，错误的是（ ）。
A．城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分
B．城乡规划的编制和管理经费不需要纳入本级财政预算
C．随着我国城市规划走上了法制轨道，城市规划综合调控作用得到充分发挥，城市规划监管体制和机制不断创新，并逐步建立了绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度
D．经依法批准的城市规划，是城市建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改
13．关于注册结构工程师，叙述正确的是（ ）。
A．注册结构工程师分为一级、二级与三级注册结构工程师
B．注册结构工程师考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，原则上每年举行2次
C．注册结构工程师每一个注册期为2年
D．有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内申请延期注册
14．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是（ ），采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。
A．等价有偿
B．公平、公开
C．协商一致
D．平等自愿
15．关于抵押房屋的补偿、安置的表述中，正确的是（ ）。
A．要认定抵押的合理性
B．能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前无需经抵押权人认可
C．不能解除抵押关系的，按照常规的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照《担保法》及有关法律规定，向抵押人进行追偿
D．应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行
16．建设工程竣工验收的条件不包括（ ）。
A．勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告
B．建设单位已按合同约定支付工程款
C．建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题部分整改完毕
D．对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告
17．建设工程发生质量事故，有关单位应当在（ ）小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。
A．24
B．36
C．48
D．50
18．关于建设工程监理的表述中，错误的是（ ）。
A．建设监理是对建设前期的工程咨询、建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督
B．我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理
C．监理范围可以是工程建设的全过程监理，也可以是阶段监理
D．建设监理是委托性的，业主只能委托一个单位监理
19．工程建设监理一般的程序为：①按工程建设进度、分专业编制工程建设监理细则；②编制工程建设监理规划；③建设监理业务完成后，向项目法人提交工程建设监理档案资料；④参与工程竣工验收，签署建设监理意见；⑤按照建设监理细则进行建设监理。其顺序正确的是（ ）。
A．①②③④⑤
B．②①③④⑤
C．①②④⑤③
D．②①⑤④③
20．房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循（ ）等原则。
A．独立、自主、客观
B．自愿、公平、诚实信用
C．公平、公正、公开
D．公正、公开、透明
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21．商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府（ ）部门办理登记备案手续。
A．房地产管理
B．房地产管理或土地管理
C．土地管理
D．房地产管理和土地管理
22．《合同法》规定，租赁期限不得超过（ ）年，超过其规定的，超过部分无效。
A．5
B．10
C．20
D．30
23．由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的是（ ）。
A．成本租金
B．商品租金
C．成交租金
D．市场租金
24．关于房屋的转租的表述中，错误的是（ ）。
A．转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，不影响转租合同
B．房屋转租，应当订立转租合同
C．承租人在租赁期限内，如房屋承租人将承租房屋的部分或全部转租给他人，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意
D．承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益
25．房地产登记制度的类型中，具有登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力特点的是（ ）。
A．契据登记制
B．产权登记制
C．权利登记制
D．托伦斯登记制
26．集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有（ ），申请集体建设用地使用权初始登记。
A．原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料
B．农用地使用合同
C．批准权的人民政府的批准用地文件
D．批准权的人民政府的批准文件和相关合同
27．房屋抵押权设立登记、房屋抵押权变更登记、房屋抵押权转移登记、房屋抵押权注销登记属于（ ）。
A．房屋所有权登记
B．房屋预告登记
C．一般抵押登记
D．房屋其他登记
28．在办理房屋登记的程序中，不属于必经程序的是（ ）。
A．颁发权属证书
B．受理登记申请
C．权属审核
D．公告
29．关于基于判决、仲裁的房屋登记的表述中，错误的是（ ）。
A．登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿中记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实
B．人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请，办理相应的登记
C．因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理
D．司法机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，同时包括房屋权利为他人善意取得
30．非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件（ ）元。
A．200
B．350
C．400
D．550
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31．资质审批部门应当自受理企业申请之日起（ ）个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。
A．20
B．90
C．30
D．60
32．一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为（ ）个工作日。
A．5
B．10
C．15
D．20
33．业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。其中（ ）是业主大会的执行机构。
A．业主委员会
B．物业管理企业
C．业主代表会
D．房地产行政主管部门
34．业主大会成立后，制定、修改管理规约和业主大会议事规则由（ ）决定。
A．房地产开发商
B．业主大会
C．房地产行政主管部门
D．业主委员会
35．关于业主委员会产生的表述中，错误的是（ ）。
A．一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，人数为6～10名的双数
B．业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案
C．业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人
D．业主大会应当在首次会议召开时选举产生业主委员会
36．下列管理部门中，不属于三级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门是（ ）。
A．直辖市人民政府房地产主管部门
B．省、自治区人民政府建设主管部门
C．设区的市的人民政府房地产主管部门
D．县级人民政府房地产主管部门
37．不属于前期物业服务合同和物业服务合同主要内容的是（ ）。
A．房地产委员会和物业的基本情况
B．物业管理服务事项和服务质量要求
C．双方的权利义务
D．物业管理服务费用的标准和收取办法
38．在物业管理经费的筹集中，（ ）应是物业管理经费长期稳定的主要来源。
A．物业共用部位、共用设施设备维修资金
B．政府多方面的扶持
C．开发建设单位给予一定的支持
D．物业管理服务收费
39．一般较高档的物业适合选择（ ）的计费方式。
A．酬金制
B．包干制
C．回扣制
D．提成制
40•商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的（ ）。
A．1%～3%
B．3%～5%
C．8%～10%
D．5%～8%
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41．关于住房公积金缴存对象的表述中，错误的是（ ）。
A．外商投资企业可以缴存住房公积金
B．城镇个体工商户可申请缴存住房公积金
C．自由职业人员不可申请缴存住房公积金
D．民办非企业单位职工可以缴存住房公积金
42．住房公积金月缴存额为（ ）。
A．住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)-(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)
B．住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)
C．住房公积金月缴存额=(职王本人本年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)
D．住房公积金月缴存额=(职工本人本年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)-(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)
43．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年（ ），按相应档次利率确定年度利率水平。
A．1月1日
B．6月30日
C．7月1日
D．12月31日
44．不属于房地产税收特征的是（ ）。
A．无偿性
B．强制性
C．固定性
D．有偿性
45．我国现行的税率形式不包括（ ）。
A．比例税率
B．累进税率
C．累进定额税率
D．定额税率
46．由省级税务机关确定用地是否免税的不包括（ ）。
A．集体所有的居住房屋及院落的用地
B．房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地
C．民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地
D．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地
47．关于土地增值税的表述中，错误的是（ ）。
A．土地增值税的扣除项目包括土地开发成本、费用
B．土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额
C．征税范围包括国有土地、地上建筑物、其他附着物及通过继承、赠予等方式无偿转让的房地产
D．凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人，外商投资企业和外籍人员包括在内
48．契税的税率为（ ）。
A．1%～3%
B．3%～5%
C．5%～8%
D．8%～10%
49．根据《房地产开发企业资质管理规定》，企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，并可处以（ ）的罚款。
A．5000元以上1万元以下
B．1万元以上2万元以下
C．1万元以上3万元以下
D．5万元以上10万元以下
50．根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款的房地产违法行为是（ ）。
A．以欺骗手段取得房屋拆迁许可证
B．未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁、委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁以及擅自延长拆迁期限
C．违法转让拆迁业务
D．未取得房屋拆迁许可证自行拆迁
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二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)
51．房地产业可分为（ ）。
A．房地产开发经营业
B．房地产服务业
C．房地产咨询业
D．物业管理业
E．房地产中介服务业
52．房地产估价机构主要的组成方式有（ ）。
A．股份制
B．个体制
C．合伙制
D．无限责任制
E．有限责任制
53．房地产经纪人申请注册的人员必须同时具备的条件有（ ）。
A．取得房地产经纪人执业资格证书
B．无犯罪记录
C．身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作
D．经所在经纪机构考核合格
E．同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动
54．关于房地产经纪人、房地产经纪人协理的义务说法正确的有（ ）。
A．遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范
B．接受职业继续教育，不断提高业务水平
C．不得受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务
D．为委托人保守商业秘密
E．向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务
55．属于农民集体范围的有（ ）。
A．村内两个以上农民集体
B．村农民集体
C．未开发的土地
D．乡镇农民集体，农民集体所有的土地，属于本集体成员集体所有
E．村委会集体
56．关于征地补偿费用，用于菜田开发建设和土地的调整和治理的有（ ）。
A．菜田基金
B．防洪费
C．征地管理费用
D．土地荒芜费
E．耕地占用税
57．根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以划拨方式取得的土地使用权（ ）。
A．可以转让
B．可以出租
C．可以抵押
D．一律不得收回
E．除法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制
58．城市规划管理中的报建审批管理的主要内容包括（ ）。
A．核发建筑工程施工许可证
B．核发建设项目选址意见书
C．核发可行性研究报告
D．核发建设用地规划许可证
E．核发建设工程规划许可证
59．工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。其工程竣工验收报告主要包括（ ）。
A．隐蔽工程的检查情况
B．工程竣工验收意见
C．建设单位执行基本建设程序情况
D．对工程勘察、设计、监理等方面的评价
E．工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式
60．工程建设监理的基本工作“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的（ ）。
A．工程投资控制
B．工程进度控制
C．工程劳务控制
D．工程施工控制
E．工程质量控制
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61．下列建设工程中，必须进行监理的工程有（ ）。
A．国家重点建设工程
B．大中型公用事业工程
C．成片开发建设的住宅小区工程
D．农民自建房屋工程
E．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程
62．《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含的内容有（ ）。
A．装修、装饰注意事项
B．开发单位、设计单位、施工单位、勘察单位
C．门、窗类型，使用注意事项
D．上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明
E．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明
63．市、县房地产交易管理机构的主要任务有（ ）。
A．执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法
B．办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续
C．征收与房地产交易有关的税款
D．为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务
E．建立定期市场信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务
64．出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照（ ）原则处理。
A．面积误差比绝对值在5%以内(含5%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持
B．面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，不予支持
C．面积误差比绝对值超出5%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持
D．面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持
E．面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持
65．《房屋登记办法》规定，以房屋设定抵押的，当事人应持（ ）文件到房地产所在地的房地产管理部门申请抵押权登记。
A．申请人的身份证明
B．房屋所有权证书或房地产权证书
C．居委会开出的证明
D．登记申请书
E．主债权合同
66．经审核后，登记申请符合（ ）条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。
A．申请变更登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致
B．申请登记的内容与有关材料证明事实一致
C．申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突
D．不存在《房屋登记办法》规定的不予登记的情形
E．申请人与依法提交的材料记载的主体一致
67．根据《房屋登记办法》的规定，不予登记的情形包括（ ）。
A．申请登记事项与房屋登记簿记载一致的
B．申请登记房屋具有独立利用价值的
C．房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的
D．违法建筑申请登记的
E．申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的
68．属于物业管理定义表明的是（ ）。
A．物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的
B．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
C．物业管理活动的依据是房地产服务合同
D．物业管理是由业主通过房地产服务企业的方式来实现的
E．物业管理活动的依据是物业服务合同
69．物业管理的策划阶段的工作主要包括（ ）。
A．制定临时管理规约及有关制度
B．物业管理的早期介入
C．物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定
D．选聘物业服务企业
E．制定物业管理方案
70．物业服务企业的义务主要包括（ ）。
A．制止违反物业管理制度的行为
B．接受业主委员会和业主及使用人的监督
C．定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目，接受质询和审计
D．选聘专业公司承担专项经营服务管理业务
E．履行物业服务合同，提供物业管理服务
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2012年房地产经纪人考试每日一练
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71．业主大会筹备组应当做好的筹备工作有（ ）。
A．参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)
B．确定业主委员会委员候选人产生办法及名单
C．确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数
D．选举业主委员会或者更换业主委员会成员
E．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容
72．住房公积金可用于（ ）。
A．建造房屋
B．大修自住住房
C．炒股资金
D．购买住房
E．投资房地产
73．政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，主要包括（ ）。
A．规定物业服务企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等
B．制定住宅小区物业服务收费办法和政府指导价，加强对收费的管理
C．《物业管理条例》规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任
D．规定物业服务企业可享受国家对第二产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等
E．《物业服务收费管理办法》规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任
74．住房公积金管理中心对住房公积金的运作形式有（ ）。
A．为个人购房提供担保
B．为住房置业担保机构提供担保。
C．发放房地产开发企业流动资金贷款
D．发放职工个人住房贷款
E．购买国债
75．以下房产中，属于免征房产税的有（ ）。
A．国家机关、人民团体、军队自用的房产，同时也包括其营业用房及出租的房产
B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
C．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
D．个人所有非营业用的房产
E．对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房
76．关于个人所得税的表述中，正确的有（ ）。
A．财产转让所得，以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额
B．对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入
C．财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为10%
D．个体工商户的生产、经营所得不需要缴纳个人所得税
E．个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满1年的，从中国境内和境外取得的所得的个人
77．对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征（ ）。
A．营业税
B．房产税
C．契税
D．土地增值税
E．印花税
78．根据房地产管理有关法律法规和规章规定，房地产开发经营管理中的违法行为主要表现的方面有（ ）。
A．违规预售商品房
B．涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书
C．企业在商品住宅销售中按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
D．将验收合格的房屋交付使用
E．未取得营业执照擅自从事房地产开发业务
79．根据有关法规、规章的规定，违反城市房屋拆迁管理的行为主要有（ ）。
A．未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁
B．委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁
C．擅自缩短拆迁期限
D．拆迁管理部门及其工作人员不依法履行职责或弄虚作假、以权谋私
E．擅自延长拆迁期限
80．关于违反房地产交易管理规定的行为，叙述正确的是（ ）。
A．未按照规定向买受人明示《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》
B．不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用
C．未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案
D．未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送房地产行政主管部门
E．房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用
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三、综合分析题(共20题，每题2分。由单项选择题或多项选择题组成。错选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0．5分)
(一)
周×委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李×经过比较，推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅，周×同意购买。于是李×与×房地产开发公司于2009年4月12日签订《×市内销商品房预售合同》。周×将佣金交给李×，并将全部购房款交给×房地产开发公司，该开发公司于2009年10月18将周×所购商品住房交付其使用。
81．周×与×房地产经纪公司之间的业务关系属于（ ）。
A．代理
B．居间
C．经纪
D．代办
82．李×与周×在进行业务洽谈时，应事先确定的事项有（ ）。
A．拟采用的经纪合同类型
B．佣金标准
C．服务标准
D．周×与×房地产经纪公司的佣金分成
83．李×在与×房地产开发公司进行业务洽谈时为确保周×了解和掌握该开发公司的主体资格、生产经营状况及信誉，应查验公司的（ ）证件。
A．营业执照
B．商品房预售许可证
C．建筑工程施工许可证
D．售楼说明书
84．《商品房预售合同》应由（ ）向政府管理部门登记备案。
A．周×
B．李×
C．×房地产经纪公司
D．×房地产开发公司
85．周×取得所购商品住房所有权的日期为（ ）的日期。
A．商品房预售合同签订
B．商品房预售合同生效
C．周×所购商品房住房竣工
D．取得房屋权属证明
(二)
A房地产开发公司(以下简称A)在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40hm2，其中5hm2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2010年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司(以下简称B)代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。
86．A以出让方式获得丙小区土地使用权应当由（ ）批准。
A．乙市土地管理部门
B．乙市人民政府
C．甲省人民政府
D．国务院
87．A预售商品房时，应当具备（ ）等条件。
A．取得土地使用权证
B．投入资金达到工程建设总投资20%
C．取得建设工程规划许可证
D．取得商品房预售许可证
88．B代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。
A．商品房预售许可证
B．商品房销售广告
C．房屋综合验收合格证明
D．A出具的商品房销售委托合同
89．签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。
A．工商
B．土地
C．房产
D．建设
90．C收到A规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。
A．5
B．10
C．15
D．20
91．A在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
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(三)
王某欲购买一套商品住房。看中了某个商品住宅项目找到该项目售楼处，向销售人员咨询了如下问题。假设你是该销售人员，予以回答：
92．购买其中标价3000元/m2、面积为100m2的一套住房，如果按要求交付了20%的首付款，余款全部向银行抵押贷款，贷款期为10年，按月等额偿还，月还款额为（ ）元(假定银行贷款年利率为50/4)。
A．2000．0
B．2500．0
C．2546．6
D．2590．0
93．购买上述住房所需的贷款额不知能否足额贷到，银行确定其最高贷款金额的依据是（ ）。
A．不超过按照最高偿还比率计算出的金额
B．不超过按照最高贷款价值比率计算出的金额
C．不超过住房公积金的最高贷款限额
D．不超过购房首付款的3倍
94．购买上述住房的购房款可以采用下列方式支付，如果不考虑支付能力，对购房人最有利的付款方式是（ ）(假定年折现率为5%)。
A．现在一次性付款价格优惠5%
B．首付20%，余款分两期每隔半年支付一次
C．首付10万元，余款分两期每隔半年支付一次
D．一年后一次性付款不给优惠
95．向银行申请抵押贷款，银行通常要求借款人购买有关保险，其理由是（ ）。
A．用以抵押的房地产有可能毁损、灭失
B．用以抵押的房地产的价值有可能因经济不景气而降低
C．借款人有可能死亡丧失劳动能力
D．借款人可能因失业等而不能获得预期收入
(四)
某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发建设一大型商业用房；通过出让方式获得5hm2土地，支付土地出让金4200万元。甲公司为了融资，将该土地使用权抵押给乙建设银行；获得2500万元贷款，并办理了抵押登记。当工程建设一段时间后，甲公司归还了乙建设银行的贷款，又将该在建工程(经评估该在建工程建筑物部分的价值为3000万元)抵押给丙工商银行，并办理了抵押登记，获得了一部分资金。商业用房建成后，由于市场行情原因，该物业未能出售，甲公司改为一部分自主经营，一部分出租抵押贷款到期并经展期一年后仍无力还款，抵押权人依法定程序，拍卖该商场，并由丁公司竞得，拍卖价款为2．1亿元。请回答以下问题：
96．甲公司将该土地使用权抵押给乙建设银行，办理抵押登记时，除提交抵押当事人的法人资格证明，抵押登记申请书外，还需提交（ ）。
A．房屋所有权证
B．国有土地使用权证
C．抵押合同
D．国有土地使用权出让合同
97．甲公司和乙建设银行的抵押关系应在当地（ ）办理抵押登记。
A．土地管理部门
B．房产管理部门
C．建设主管部门
D．银行管理部门
98．甲公司和丙工商银行的抵押关系应在（ ）办理抵押登记。
A．土地管理部门
B．房地产管理部门
C．建设行政主管部门
D．规划行政主管部门
99．拍卖该房地产，并由丁公司竞得，那么需办理（ ）手续。
A．签订商品房买卖合同
B．办理注销登记
C．办理变更登记
D．办理转移登记
100．甲公司转让该房地产时，应当缴纳（ ）。
A．土地增值税
B．契税
C．土地使用税
D．营业税
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