2012年房产经纪制度与政策习题及答案（11月7日）
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1．下列关于宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章的效力说法正确的是（ ）。
A．地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决
B．省、自治区的人民政府制定的规章的效力低于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章
C．法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章
D．地方性法规的效力低于本级和下级地方政府规章
[答案]C
[解析]在法律适用上，地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内较大的市的人民政府制定的规章。地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致的，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。
2．下列关于民法的内容，说法不正确的是（ ）。
A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体
C．物权、知识产权、人身权属于形成权
D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。
[答案]C
[解析]支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。
3．下列关于行政处罚与刑罚的主要区别，表述正确的是（ ）。
A．行政处罚实施的前提是行政主体实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为
B．行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为
C．行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范已构成犯罪的行为
D．刑罚实施的前提是行政主体实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为。
[答案]B
[解析]行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为。这是它与刑事处罚的主要区别。
4．下列关于行政处罚的概念，说法不正确的是（ ）。
A．行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范已构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为
B．行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为
C．行政处罚是以惩戒违法为目的，具有制裁性质的具体行政行为
D．行政处罚的主体是行政主体，处罚的对象是行政相对人
[答案]A
[解析]行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为。
5．可申请行政复议的行政行为一般为（ ）。
A．具体的行政行为
B．一般的行政行为
C．特殊的行政行为
D．抽象的行政行为
[答案]A
[解析]可申请行政复议的行政行为一般为具体行政行为。
6．下列关于房地产法的调整对象，说法错误的是（ ）。
A．房地产法有着特定的调整对象
B．房地产法是调整一般的民事关系
C．房地产法不是调整一般的民事关系
D．房地产法不是调整普通的商品交易关系
[答案]B
[解析]房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是以房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系。
7．下列关于定金与预付款的区别，说法正确的是（ ）。
A．预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款
B．定金是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款
C．预付款的交付在性质上是双方履行主合同的行为
D．预付款的适用存在制裁违约行为的问题
[答案]A
[解析]定金是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。
8．下列属于政府及其所属部门的不正当竞争行为的是（ ）。
A．假冒和仿冒行为
B．滥用行政权力，限制外地商品进入本地市场
C．不正当销售行为
D．侵犯商业秘密的行为
[答案]B
[解析]假冒和仿冒行为、侵犯商业秘密的行为、不正当销售行为属于经营者的不正当竞争行为。
9．征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（ ）所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．地上附着物和青苗的所有者
[答案]D
[解析]土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
10．目前，A省W村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收W村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（ ）。
A．征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人
B．该耕地的土地补偿费最少为6万元
C．该耕地的土地补偿费最高为10万元
D．征收该耕地需要报A省人民政府审批
[答案]A
[解析]需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为10÷2=5人。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
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11．建设用地审查报批程序中，以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发（ ）。
A．《建设用地立项书》
B．《建设用地批准书》
C．《建设用地意见书》
D．《建设用地使用证》
[答案]B
[解析]以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。
12．城市总体规划的期限一般为（ ）年。
A．5
B．10
C．15
D．20
[答案]D
[解析]城市总体规划的期限一般为20年。
13．下列不属于国务院审批城市总体规划的范围包括（ ）。
A．北京市的城市总体规划
B．太原市的总体规划
C．城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划
D．设市城市的总体规划、县人民政府所在地城镇总体规划
[答案]D
[解析]设市城市的总体规划、县人民政府所在地城镇总体规划都不属于国务院城市规划审批的范围。
14．城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
[答案]B
[解析]城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
15．上海市的城市总体规划，由（ ）审批。
A．国务院
B．全国人大
C．直辖市人民政府
D．国务院规划行政主管部门
[答案]A
[解析]直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。
16．城市房屋拆迁评估价格的确定，不考虑被拆迁房屋的（ ）。
A．区位
B．用途
C．搬迁补助费
D．建筑面积
[答案]C
[解析]《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。
17．下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是（ ）。
A．拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
B．房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
C．拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
D．拆迁估价一般应当采用市场比较法
[答案]A
[解析]拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
18．根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（ ）。
A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见
[答案]D
[解析]估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据，估价技术路线、估价方法选用、参数选取，估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
19．某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于（ ）万元。
A．2000
B．2500
C．3500
D．7000
[答案]D
[解析]2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发{2004｝13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%提高到35%．2亿元×35%=7000万元。
20．下列关于房地产开发企业设立程序的表述中，错误的是（ ）。
A．新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到省级房地产开发主管部门备案
B．验资证明是新设立的房地产开发企业到房地产开发主管部门备案的提交材料之一
C．房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》
D．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长
[答案]A
[解析]新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
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