2012年房产制度与政策选择练习精选及答案
- 第1页：试题（1-10）
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1．下列关于一、二、三级房地产估价机构资质，要求条件相同的有（ ）。
A．有限责任公司的注册资本
B．机构名称是否有“房地产估价”字样
C．法定代表人是否是注册房地产估价师
D．法定代表人从事房地产估价工作年限
E．机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额要求
（答案）B，C，D，E
（解析）一、二、三级房地产估价机构资质中，有限责任公司的注册资本是不同的。一、二、三级分别为200万元以上、100万元以上、50万元以上。
2．房地产信用档案的建立范围包括（ ）。
A．房地产交易管理机构
B．房地产中介服务机构
C．物业管理企业
D．房地产开发企业
E．房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员
（答案）B，C，D，E
（解析）按照建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》的规定，房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员（统称“执（从）业人员”）。
3．下列关于契税的表述中，正确的是（ ）。
A．房屋赠与，应当依照规定缴纳契税
B．继承土地、房屋权属，应征收契税
C．契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋
D．对房屋买卖征收契税，以成交价格为计税依据
E．土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格为计税依据
（答案）A，C，D
（解析）继承土地、房屋权属，不征收契税。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。
4．下列关于免征土地使用税中，应由省级税务机关确定是否免税的用地有（ ）。
A．个人所有的居住房屋及院落用地
B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C．国家机关自用的土地
D．房产管理部门在房租调整改革前，经租的居民住房用地
E．免税单位职工家属的宿舍用地
（答案）A，D，E
（解析）下列几项用地是否免税，由省级税务机关确定：1．个人所有的居住房屋及院落的用地；2．房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；3．免税单位的职工家属的宿舍用地；4．民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地；5．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地、国家机关自用的土地，不属于由省级税务机关确定是否免税的用地。
5．下列关于目前我国住房公积金税收政策的表述中，不正确的是（ ）。
A．住房公积金是政策性资金，实行免税政策，对其收益征收所得税和营业税
B．职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，应计入个人当期的工资、薪金收入，并免予征收个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税
D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征企业所得税
E．个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税
（答案）A，B，D
（解析）住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债，在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。
6．下列关于物业服务包干制计费方式，表述错误的是（ ）。
A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
B．实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度
C．通常，实行政府指导价的物业，其物业服务收费实行包干制
D．包干制的最大特点是无论管理好坏，经营盈亏均由业主承担，而与物业管理企业无关
E．实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金
（答案）A，D
（解析）包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制的最大特点是无论管理好坏，经营盈亏均由物业管理企业承担，而与业主无关。
7．下列关于维修基金的管理，说法正确的是（ ）。
A．维修基金属于代管基金
B．业主大会成立后，维修基金由当地房地产行政主管部门代管
C．业主大会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管
D．业主大会成立前，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管
E．业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管
（答案）A，C，E
（解析）业主大会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管。业主大会成立前，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。
8．某房地产开发企业在商品住宅销售中，不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，按照《房地产开发企业资质管理规定》，可进行（ ）处罚。
A．由原资质审批部门予以警告
B．责令限期改正
C．降低资质等级
D．并可处以l万元以上2万元以下的罚款
E．并可处以5万元以上10万元以下的罚款
（答案）A，B，C，D
（解析）企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的处罚依据是《房地产开发企业资质管理规定》第二十三条。处罚的标准是：由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，降低资质等级。并可处以l万元以上2万元以下的罚款。
9．下列属于住房公积金管理中心违法行为的包括（ ）。
A．住房公积金中心向他人提供担保的
B．逾期不缴或少缴住房公积金的
C．未按照规定用住房公积金购买国债
D．未按照规定使用住房公积金增值收益
E．违法审批住房公积金使用计划的
（答案）A，C，D
（解析）逾期不缴或少缴住房公积金的、违法审批住房公积金使用计划的，不属于住房公积金管理中心违法行为。
10．下列关于土地权属登记，说法不正确的是（ ）。
A．土地他项权利是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记
B．土地登记分为初始土地登记和变更土地登记
C．土地权属登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记
D．初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记
（答案）A
（解析）土地权属登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记；土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。
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11．下列关于对建设工程招标的管理，说法不正确的是（ ）。
A．招标分为公开招标和邀请招标两种
B．招标分为公开招标、邀请招标和协议招标三种
C．招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告
D．招标人采用公开招标方式的，不必发布招标公告
E．国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准，可以进行邀请招标。
（答案）B，D
（解析）招标分为公开招标和邀请招标两种。招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。
12．下列属于申请领取施工许可证具备的条件包括（ ）。
A．建设工期16个月，建设资金的到位率33%
B．取得建设工程规划许可证
C．建设工期10个月，建设资金的到位达46%
D．未取得商品房预售许可
E．建设监理企业尚未确定
（答案）A，B
（解析）建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：
1）已经办理该建筑工程用地批准手续。
2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。
3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
4）已经确定施工企业的。
5）满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
6）有保证工程质量和安全的具体措施。
7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
8）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%．
9）法律、行政法规规定的其他条件。
13．下列关于房地产广告的表述中，错误的有（ ）。
A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传
B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告
C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号
D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以所需时间来表示距离
E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片。为达到形象效果，不能在广告中注明
（答案）B，D，E
（解析）在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布广告。房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
14．房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A．基准地价
B．标定地价
C．各类房屋的重置价格
D．各类房屋的抵押价格
E．各类房屋的租赁价格
（答案）A，B，C
（解析）《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。
15．下列房地产属于不得转让情况包括（ ）。
A．依法收回土地使用权的
B．共有房地产，经过其他共有人书面同意的
C．未依法登记领取权属证书的
D．依法登记领取权属证书的
E．权属有争议的、依法登记领取权属证书的，属于可以转让的房地产。
（答案）A，C
（解析）共有房地产，经过其他共有人书面同意的。
16．下列关于房地产抵押的表述中，正确的是（ ）。
A．在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为
B．以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以划拨方式取得的
C．以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押
D．债权债务合同是房地产抵押合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押合同也就自然无效
E．《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效
（答案）C，E
（解析）在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。
17．某业主以一物业作抵押贷款，首先与甲、乙、丙三家银行签订了抵押合同，随后，业主分别先后与甲、丙、乙三家银行，到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，三家银行受偿顺序为（ ）。
A．三家银行按贷款额分摊
B．甲
C．丙
D．乙
（答案）B，C，D
（解析）同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变更抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。
18．下列业务中，应当办理房屋变更登记的情形有（ ）。
A．房地产的用途变更
B．权利人法定名称改变
C．交换房屋
D．房屋门牌号码的改变
E．分割房屋
（答案）A，B，D
（解析）交换房屋、分割房屋应当办理房屋转移登记。
19．房地产权属登记程序中，关于公告，说法不正确的是（ ）。
A．公告是对没有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权
B．公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权
C．公告是房屋权属登记的必经程序
D．登记机关认为有必要时，就进行公告
E．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经3个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。
（答案）B，C，E
（解析）房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。
20．有下列（ ）情况，土地管理部门不予受理土地登记申请。
A．提供的证明材料不齐全的
B．不能提供合法证明的
C．申请登记的土地在本登记区的
D．土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的
E．按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的
（答案）A，B，D，E
（解析）申请登记的土地不在本登记区的，土地管理部门不予受理土地登记申请。
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