房地产经纪合同历年考试真题及答案
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历年考试真题
一、单项选择题
1．(2010)关于房地产经纪合同条款分类的说法，错误的是( )。
A．根据合同条款所起的作用，可分为主要条款和普通条款
B．根据合同条款的内容，可分为解决争议条款和程序条款
C．根据合同条款的表现形式，可分为明示条款和默示条款
D．根据合同条款的责任内容，可分为有责条款和无责条款
2．(2010)房地产经纪合同约定的是房地产经纪机构与( )之间的权利义务关系。
A．交易一方
B．交易双方
C．交易当事人
D．委托人
3．(2010)房地产经纪合同中应当有( )签名。
A．执行该业务的房地产经纪人
B．房地产经纪人协理
C．房地产交易双方
D．房地产经纪机构的法务人员
4．(2010)关于房地产经纪合同默示条款的说法，正确的是( )。
A．默示条款是合同的主要条款
B．默示条款一般是合同的程序条款
C．明示条款以默示条款的存在为前提
D．明示条款和默示条款发生矛盾时，以明示条款为准
5．(2010)房地产居间合同中，房地产经纪机构一般不承担( )的服务。
A．如实报告交易机会
B．尽力提供说合服务
C．为委托人保守秘密
D．代收、代管房款
6．(2010)在存量房买方代理合同中，应当约定的内容是( )。
A．带领客户看房的次数
B．提供的备选房源数量
C．向买方报告交易机会的次数
D．对代购房地产的估价服务
7．(2010)下列房地产经纪合同条款中，容易引发纠纷的是( )。
A．房地产经纪机构承诺不吃差价
B．代理销售的房屋卖不出去，房地产经纪机构承诺购买
C．房屋权属信息的真实性由卖方负责
D．房屋登记手续可由房地产经纪机构代办并额外收费
8．(2010)减少合同纠纷的措施不包括( )。
A．应采用房地产经纪合同示范文本
B．求同存异，回避有争议的条款
C．由法律人士对合同内容进行审核
D．采用书面合同形式
9．(2009)下列关于房地产经纪合同的表述中，错误的是( )。
A．房地产经纪合同是劳务合同
B．房地产经纪合同是有偿合同
C．房地产经纪合同可以是否要式合同
D．房地产经纪合同是单方合同
10．(2009)房地产居间合同中，属于委托人义务的是( )。
A．支付报酬或必要费用的义务
B．只能委托一个房地产经纪人提供居间服务的义务
C．允许居间人使用其名义的义务
D．对居间人行为负责的义务
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A．房地产代理合同和房地产买卖经经纪合同
B．房地产买卖合同和房地产租赁合同
C．房地产租赁经纪合同和房地产居间合同
D．房地产代理合同和房地产居间合同
12．(2009)根据代理产生的依据，房地产代理属于民事代理中的( )。
A．法定代理
B．指定代理
C．委托代理
D．共同代理
13．(2009)下列关于卖方代理的表述中，错误的是( )。
A．代理方要帮助委托人快速卖出房屋
B．代理方要帮助委托人以最高价卖出房屋
C．代理方要实现买卖双方利益的最大化
D．代理方要帮助委托人实现安全交易
14．(2008)下列关于房地产经纪合同条款的表述中，错误的是( )。
A．房地产经纪服务标准的条款是主要条款，协议生效条款是普通条款
B．房地产经纪服务佣金支付条款是实体条款，争议解决条款是程序条款
C．违约责任是明示条款，以合同签署地作为争议解决地是默示条款
D．标的房屋信息条款是有责条款，合同双方信息条款是免责条款
15．(2008)谢某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的注册房地产经纪人，甲公司与委托人签订了房地产代理合同并指定谢某为承办人，下列关于谢某在该代理合同中承担义务的表述中，正确的是( )。
A．尽管合同授权指示条款是指令式的，但谢某认为房地产市场瞬息万变，出于对委托人利益最大化的考虑，可以视具体情况处理业务
B．只要能够完成代理合同约定的服务事项，由甲机构其他经纪人处理该项业务也可以
C．房地产交易对委托人十分重要，因此交易中的全部事项谢某都必须向委托人报告
D．谢某将处理房地产交易过程中获得的收益全部交付委托人
16．(2008)根据房地产代理合同中委托人的义务，委托人( )。
A．不承担处理事务过程中的不利后果
B．不应该承担房地产经纪人受托处理事务的费用
C．负有支付房地产经纪人报酬的义务
D．承担在处理事务过程中发生的全部损失的赔偿责任
17．(2008)为了减少房地产经纪合同纠纷，( )在2006年发布了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》。
A．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
B．中国房产业协会
C．建设部
D．国家工商行政管理总局
18．(2004)房地产代理属于( )。
A．民事代理
B．商事代理
C．刑事代理
D．指定代理
19．(2004)房地产经纪合同的内容由( )。
A．合同当事人约定
B．房地产经纪人独自确定
C．工商行政主管部门统一规定
D．房地产行政主管部门统一规定
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1．(2010)关于房地产经纪合同的说法，正确的有( )。
A．合同标的是劳务服务
B．合同是有偿合同
C．合同当事人取得权利必须要支付相应代价
D．合同经备案才生效
E．合同一般要采用书面形式
2．(2010)在代理合同中，房地产经纪机构一般承担( )的义务。
A．按照指示处理事务
B．安排经纪合同中签名的房地产经纪人员处理事务
C．向被代理人报告事务处理情况
D．将处理事务收益交付被代理人
E．支付处理事务所发生费用
3．(2010)在新建商品房销售代理合同中，由于约定的销售价格越高，销售难度就越大，为了避免可能出现的纠纷，合适的做法有( )。
A．在合同中约定提供交易机会的次数
B．在合同中约定房地产交易价格的范围
C．在合同中约定销售的时间和进度
D．在合同中约定不同价格和销售进度下的佣金计算标准
E．在合同中约定如果售价高出某个基准，房地产经纪人员可以进行分成
4．(2009)酬金及酬金的标准是房地产经纪合同的( )。
A．主要条款
B．明示条款
C．普通条款
D．一般条款
E．程序条款
5．(2009)在房地产代理合同中，房地产经纪人有( )的义务。
A．承担交易后果
B．替委托人决策
C．亲自处理事务
D．向被代理人报告处理事务情况
E．所得交付被代理人
6．(2009)房地产交易行为与房地产经纪行为混淆的表现有( )。
A．居间服务中，房地产经纪人以委托人的名义与第三人订立合同
B．居间服务中，房地产经纪人代办房屋抵押贷款及产权过户手续
C．经纪服务中，房地产经纪机构垫付抵押房地产转按揭所需的资金
D．房地产经纪合同内容与房地产买卖合同内容混杂在一起，房地产经纪人员直接参与标的房地产的买卖活动
E．房地产经纪人通过买断、收购，或者使买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，赚取差价和溢价利润
7．(2008)下列关于房地产居间合同的表述中，正确的有( )。
A．居间合同的委托人给付义务具有不确定性，只有交易达成，委托人才有向经纪人支付报酬的义务
B．居间合同中，房地产经纪人只能接受相对两方的委托
C．房地产经纪人在居间合同中具有向委托人如实报告的义务
D．委托人可以要求房地产经纪人不得将自己的姓名、家庭等情况告知相对人
E．房地产经纪人对在提供居间服务过程中得到有关委托人的商业机密等具有保密义务
8．(2008)下列关于房地产代理合同的表述中，正确的有( )。
A．房地产买方代理合同约定了房地产经纪人要以最低的价格为委托人买到房地产
B．房地产买方代理合同约定了房地产经纪人在预定的价格下，为委托人买到最好的房地产
C．房地产卖方代理合同约定了房地产经纪人以最高价格为委托人出售房地产
D．房地产卖方代理合同可以约定房地产出售价格区间
E．房地产代理合同是指定代理合同
9．(2008)《房地产经纪业务合同推荐文本》(2006版)包括有( )。
A．房屋出售委托协议
B．房屋出租委托协议
C．房屋承购委托协议
D．房屋承租委托协议
E．房屋拍卖委托协议
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【答案及解析】
一、单项选择题
1．【答案】B
【解析】根据合同条款的内容，可分为实体条款和程序条款，程序条款又称为解决争议条款。
2．【答案】D
【解析】房地产经纪合同约定的是房地产经纪机构与委托人之间的权利义务关系。
3.【答案】A
【解析】房地产经纪合同中应当有执行该业务的房地产经纪人签名，在新房地产经纪管理办法中明确规定，房地产经纪合同必须有一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签字，合同方可生效。
4．【答案】D
【解析】关于默示条款是合同的普通条款，默示条款不是合同的程序条款，默示条款以明示条款的存在为前提，当明示条款和默示条款发生矛盾时，以明示条款为准，因此D是正确的。
5．【答案】D
【解析】房地产居间合同中，房地产经纪机构一般不承担代收、代管房款的服务。在各地有明确的规定，房地产经纪机构禁止代收代管房款。
6．【答案】B
【解析】在存量房买方代理合同中，应当约定的内容是提供的备选房源数量，可相应减少经纪纠纷。
7．【答案】B
【解析】下列房地产经纪合同条款中，容易引发纠纷的是代理销售的房屋卖不出去，房地产经纪机构承诺购买，这是一种交易行为与经纪行为混淆引起的纠纷。
8．【答案】B
【解析】减少合同纠纷的措施不包括求同存异，回避有争议的条款，其他三个选项均有利于减少合同纠纷。
9．【答案】D
【解析】房地产经纪合同是双方合同，是劳务合同，不是直接表现房地产交易关系的合同，可以是不要式合同，而不是单方合同。
10．【答案】A
【解析】房地产居间合同中，委托人的义务是支付报酬和必要费用，委托人可以委托若干个房地产经纪人提供居间服务，居间人只能以自己的名义而非委托人的名义工作，委托人不对居间人的行为负责。
11．【答案】D
【解析】房地产代理合同和房地产居间合同是房地产经纪合同的两种基本类型，其他具体的合同形式基本都是从这两种合同类型派生出来的。
12．【答案】C
【解析】根据代理产生的依据，民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理合同是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为合同的成立条件的，属于委托代理。
13．【答案】C
【解析】卖方代理要实现卖方利益的最大化。
14．【答案】D
【解析】根据合同条款的有责条款和无责条款的含义与性质理解，标的房屋信息条款不属于有责条款，合同双方信息条款不属于免责条款。
15．【答案】D
【解析】A项中，谢某应该按照代理合同中约定的事项处理业务；B项中，代理合同中约定好的事项必须由代理人办理，而不能由其他经济人处理业务；C项，谢某向委托人报告处理事务的过程和结果应当视被代理人的要求和有必要为限。
16．【答案】C
【解析】委托人的义务包括：承担后果的义务、承担处理事务的费用的义务、给付房地产经纪人报酬的义务、承担赔偿损失的义务。在D项中，承担赔偿责任是由于委托人的原因造成的，由委托人承担，由于代理人授权范围之外或者其他原因造成的损失应由代理人承担。
17．【答案】A
【解析】 中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
18．【答案】B
【解析】房地产代理合同属于商事代理合同。作为一种商事代理合同，房地产代理合同中的代理人必须是具有从事经营房地产经纪业务资质的房地产经纪机构，而且它是代理人出于营利的目的而与客户签订的。
19．【答案】A
【解析】房地产经纪合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要条款是具有共性的，可以作为明示条款。
二、多项选择题
1．【答案】ABCE
【解析】房地产经纪合同是劳务合同，合同标的是房地产经纪机构提供的劳务服务，合同是有偿合同，有偿合同是当事人取得权利必须支付相应代价，合同签署后正式生效，房地产经纪合同一般采用书面形式。
2．【答案】ABCD
【解析】在代理合同中，房地产经纪机构承担的义务有：按照指示处理事务的义务，亲自处理事务的义务，向被代理人报告处理事务情况的义务。处理事务的收益和所得交付被代理人的义务。D项中支付处理事务所发生费用是委托人的义务。
3．【答案】BCD
【解析】为了保护房地产经纪机构的自身利益，在签署合同时要注意：载明有关交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。
4．【答案】 AB
【解析】酬金是完成服务的价款，也是提供劳务服务的代价。房地产经纪合同是有偿同，酬金及酬金的标准是合同的主要条款，也属于合同的明示条款。
5．【答案】CDE
【解析】A项，承担交易后果是委托人的义务。B项中，房地产经纪人应当按照被代理人的授权指示处理事务，而不能替委托人决策。
6．【答案】DE
【解析】A项居间服务中，房地产经纪人以委托人的名义与第三人订立合同的行为是居间行为与代理行为混淆的表现；B项在居间行为中，代办房屋抵押贷款及产权过户手续也是属于居间行为与代理行为混淆的表现；C项属于房地产经纪机构的正常经营行为，提供的延伸服务。DE项均是将房地产交易行为与房地产经纪行为混淆的表现，其中E项是违法行为。
7．【答案】 ACDE
【解析】房地产经纪人只有促成委托人之间交易合同的成立，委托人才有支付报酬的义务；居间合同中，可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务；房地产居间合同中的业务包括：如实报告、尽力提供居间服务、保守秘密。其中，保守秘密可分为三个方面：一是委托人在委托房地产经纪人提供居间服务时，要求房地产经纪人不得将自己有关姓名、公司等情况告知相对人。二是房地产经纪人在为委托人提供居间服务活动中，得到的有关委托人的商业机密、信息、成交机会等影响委托人利益的有保密义务。三是法律法规规定的其他保密事项。
8．【答案】 ABCD
【解析】房地产代理合同是“商事代理合同”房地产买方代理合同约定了房地产经纪人要以最低的价格为委托人买到房产或者在预定价格下为委托人买到最好的房产；房地产卖方代理合同约定了实现标的物业的最高出售价格。E项，房地产代理合同是委托代理合同。
9．【答案】ABCD
【解析】 《房地产经纪业务合同推荐文本》包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议、房屋承租委托协议。
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