房地产经纪延伸业务历年考试真题及答案
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历年考试真题
一、单项选择题
1．(2010)关于房地产登记手续代办的说法，错误的是( )。
A．房地产登记手续代办是居间服务应有的服务内容
B．房地产经纪机构可以多笔业务集中代办，具有成本优势
C．房地产登记手续代办可以收取报酬
D．房地产登记手续代办可以节约委托人的时间和精力
2．(2010)在房地产抵押贷款手续代办业务中，房地产经纪机构不宜提供( )的服务。
A．贷款政策咨询
B．协助准备贷款资料
C．贷款申请资料代交
D．贷款审批担保
3．(2009)与客户自己办理房屋登记相比较，房地产经纪人代办房屋登记时，还应当提交的材料是( )。
A．授权委托书和代理人身份证明
B．登记申请书
C．申请人身份证明
D．房屋所有权证书
4．(2009)房地产最高最佳使用分析不必考虑的是( )。
A．法律上允许
B．使用方便
C．能产生最高价值
D．自身物质条件可能
5．(2009)房地产法律咨询服务的内容不包括( )。
A．解答房地产交易环节法律条款
B．代理房地产交易诉讼
C．审查房地产买卖合同
D．调查房地产交易法律环境
6．(2008)下列关于房地产登记代办的表述中，正确的是( )。
A．房地产登记代办属于房地产经纪基本业务
B．房地产登记代办服务对象只限于限制行为能力的人
C．房地产登记代办服务只能由房地产经纪人提供
D．房地产登记代办可以节省房地产权利人的时间、精力
7．(2008)下列关于房地产置业投资咨询的表述中，错误的是( )。
A．房地产细分市场的供求分析是房地产置业投资咨询的基础
B．房地产经纪人要从获取长期收益和增值的角度进行投资分析
C．房地产经纪人要分析房地产的产租能力
D．可行性研究是房地产置业投资咨询报告的主要内容
8．(2008)下列关于房地产价格咨询的表述中，正确的是( )。
A．房地产经纪人员可以为委托人提供一个房地产价格区间
B．房地产经纪人员出具的价格咨询报告必须是规范的房地产估价报告
C．房地产经纪人员为委托人提供价格咨询首先要确定标的房地产的最大价值
D．房地产经纪人员进行房地产价格咨询，要保持公正性
9．(2007)下列关于房地产价格咨询的表述中，错误的是( )。
A．房地产估价中的合法原则是指估价对象要具有合法权益
B．房地产价格咨询属于鉴证性估价，且必须坚持公正性原则
C．房地产经纪机构出具的房地产价格可以是一个价格区间
D．房地产经纪机构出具房地产咨询报告以满足委托人最大利益为目标
10．(2007)下列关于房地产权利的表述中，错误的是( )。
A．土地使用权是指依法取得地上的实际经营权和利用权
B．房屋所有权是一种绝对权
C．房屋共有权是房屋共有人对同一房屋享有共同的、份额相同的平等权利
D．房屋征收属于房地产权利的原始取得
11．(2002)在房屋总登记之后，房屋所有权发生继承的，必须办理房屋( )的手续。
A．他项权利登记
B．转移登记
C．变更登记
D．注销登记
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1．(2010)关于房地产登记信息查询的说法，正确的有( )。
A．房地产经纪人可以通过查询登记信息调查受托房屋的权属情况
B．查询登记信息发生的费用应由经纪业务委托人承担
C．房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属信息查询服务
D．所有经纪业务都应当查询房地产登记信息
E．委托人出具房屋所有权证，房地产经纪人就无须再查询房屋登记信息
2．(2010)下列房地产登记中，可委托房地产经纪机构代办登记手续的有( )。
A．房地产所有权转移登记
B．房地产抵押登记
C．房地产预售登记
D．房屋租赁备案登记
E．小产权房转移登记
3．(2010)房地产经纪人在为购房者提供个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案的主要组成要素有( )。
A．贷款成数
B．贷款金额
C．贷款期限
D．贷款担保方式
E．贷款偿还方式
4．(2009)一宗房地产的土地面积为2100m2，土地单价为l0000元/m2，建筑面积为8000m2，其中可出租面积为6000m2(使用面积)，建筑物价值为2000元/m2。房地产投资收益率为10%，租赁经营总支出为170万元/年，正常的空置和租金损失率合计为10%。该宗房地产的( )。
A．总价值为3 700万元
B．净收益为3 700万元
C．有效毛收入为540万元
D．潜在毛收人为600万元
E．潜在毛收入为540万元
5．(2008)柴某是注册房地产经纪人，承接了一宗房地产抵押贷款代办业务，柴某的下列服务行为存在瑕疵的有( )。
A．购房人购买一套普通住房，为了使购房人快速获得购房资金，柴某积极为其推荐商业贷款
B．柴某告知购房人，购房抵押贷款的贷款上限可以为购房总价款的80%
C．柴某告知购房人，贷款期限最长可以为35年
D．柴某告知购房人，月还款额一般不应超过家庭总收入的40%
E．柴某告知购房人，如果采用固定利率还款，就不用考虑利率变动带来的风险
6．(2007)享有房地产优先购买权的主体包括( )。
A．房地产的抵押人
B．房地产的法定继承人
C．房地产共有人
D．房地产的相邻人
E．房地产承租人
7．(2007)邱某拥有一宗房地产，下列关于邱某办理房地产权属登记的表述中，正确的有( )。
A．如果邱某年满25周岁，虽患有间隔性精神病，可自行办理
B．如果邱某18周岁，则可自行办理
C．如果邱某17周岁，需要其法定代理人代为办理
D．如果邱某16周岁，靠自己打工为生，则可自行办理
E．如果邱某16周岁，靠自己打工为生，需要法定代理人代为办理
8．(2006)下列关于房屋所有权的表述中，正确的有( )。
A．房屋所有权是一种绝对权
B．房屋所有权具有排他性，因此房屋的所有权职能有一个
C．房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种
D．房屋所有权人被宣告失踪时，法律规定的财产代管人可以处分其房产
E．房屋区分所有权可分为所有权人专有部分或共有部分
9．(2005)下列关于房地产抵押贷款业务的表述中，正确的有( )。
A．购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的80%
B．住房公积金贷款是一种房地产开发贷款的一种
C．借款人办理抵押贷款应提交抵押物价值证明
D．申请住房公积金贷款，须持有申请人工作单位证明
E．住房公积金贷款与商业贷款相结合派生出个人住房组合贷款
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【答案及解析】
一、单项选择题
1．【答案】A
【解析】在房地产居间业务中，房地产登记手续代办是后续服务内容之一，在客户要求办理过户登记时，房地产买卖合同已经签订，经纪门店的居间业务已经完成，因此将房地产登记手续代办与居间业务分开来，因此房地产登记手续代办不是居间服务应有的服务内容。其他几个选项都说明了房地产登记代办的优势。
2．【答案】D
【解析】房地产经纪机构在为客户提供贷款手续代办时，要明确约定门店的责任范围，不对贷款申请的结果承担担保责任。
3．【答案】A
【解析】登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书是必须提交的材料，当房地产经纪人代办时，还需要额外上交授权委托书和代理人身份证明。
4．【答案】B
【解析】最高最佳使用是指房地产自身物质条件可能、法律允许、经济上可行并能产生最高价值的用途。
5．【答案】B
【解析】房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。
6．【答案】D
【解析】房地产登记代办不属于房地产经纪基本业务，可为完全行为能力和限制行为能力的人服务。
7．【答案】D
【解析】可行性研究是房地产开发投资咨询报告的主要内容。
8．【答案】A
【解析】房地产经纪人员提供给委托方的估价结果可以灵活到一个价格的区间，不一定是一个确切的值。并且不强调公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的利益为目标。
9．【答案】B 一
【解析】房地产价格咨询不同于鉴证性的估价，不强调公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的利益为目标。
10．【答案】C
【解析】房屋共有权是两个或两个以上主体对同一房屋享有所有权，分为按份共有和共同共有两种拥有方式。按份共有是对房屋所有权划分一定比例份额，各主体对各自所持份额享有所有权；共同共有是所有共有人对同一房屋享有共同的平等的权利，房屋所有权不划分为一定比例。
11．【答案】B
【解析】国有土地上的房屋发生买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等情形的，当事人或当事人委托代理人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。
二、多项选择题
1．【答案】ABC
【解析】房地产登记信息查询可以查询其房屋权属登记机关对委托房屋的权利记载信息，查询房地产登记信息，需要支付相关费用，由委托人来承担，房地产经纪人员在为客户提供这项服务的时候，应该向客户说明这一情况，房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属信息查询的服务。一般的买卖业务需要查询房地产登记信息，租赁业务不需要查询房地产登记信息，在有房屋所有权证的情况，还须查询房屋登记信息，因为房屋权利情况以房屋权属登记簿所记载的信息为准。
2．【答案】ABCD
【解析】房地产所有权转移登记，房地产抵押登记，房地产预售登记，房屋租赁备案登记可委托房地产经纪机构代办登记手续，小产权房不能办理转移登记。
3．【答案】ABCE
【解析】贷款方案的主要组成要素有贷款成数，贷款金额，贷款期限，贷款偿还方式。
4．【答案】ACD
【解析】A项，总价值=2100×10000+8000× 2000=3700万元；C项，有效毛收入=3700X10%+170=540万元；D项，潜在毛收入=540/(1-10%)=600万元
5．【答案】 ABCDE
【解析】一般购置普通住房时，房地产经纪机构会建议购房者选择公积金贷款或者公积金贷款与商业贷款的组合；购房抵押贷款上限为购房总价款的70%；贷款期限最长为30年；月还款额一般不应超过总收入的30%；考虑贷款利率变动所带来的风险，尤其是对贷款期限较长的购房者，房地产经纪人员有必要给予提醒和建议。因通货膨胀或紧缩的发展趋势等诸多变量都会影响贷款成本和付息总额。
6．【答案】CE
【解析】享有房地产优先购买权的人有：①房地产共有人；②房屋承租人。
7．【答案】BCD
【解析】按照民法规定，具有完全民事行为能力的权利人(18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人)可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力的人(10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人)和无民事行为能力的人(不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人)，可由他们的法定代理人(即监护人)代理登记。
8．【答案】ABCE
【解析】房屋所有权即房屋产权是一种绝对权，房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种。房屋产权具有排他性，并且同一物上同时只能有一个所有权存在。房屋共有权是两个或两个以上主体对同一房屋享有所有权，分为按份共有和共同共有两种拥有方式。
9．【答案】CDE
【解析】购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的70%，个人住房贷款主要有公积金贷款和商业贷款两种基本形式。
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