房产经纪机构历年考试真题及答案解析
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历年考试真题
一、单项选择题
1．(2010)按照企业性质对房地产经纪机构进行分类，其种类不包括()。
A．股份有限公司
B．个人独资企业
C．合伙企业
D．个体工商户
2．(2010)房地产经纪机构的义务不包括()。
A．在经营场所公示房地产经纪人员的注册证书
B．向房地产管理部门或行业组织提出实施专业培训的要求和建议
C．督促房地产经纪人员认真开展经纪业务
D．为委托人保守商业秘密
3．(2010)有店铺的房地产经纪机构，其规模化运作的主要方式是()。
A．开设网上店铺
B．发展连锁经营
C．扩大主营业务
D．提高管理水平
4．(2010)相比其他组织结构类型，矩阵制组织结构的主要优点是()。
A．有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系
B．有利于人员精简
C．有利于高层管理者摆脱日常事务
D．有利于统一领导
5．(2009)房地产经纪机构领取营业执照后l个月内，应当到()办理备案手续。
A．，工商行政管理部门
B．房地产管理部门
C．税务主管部门
D．房地产经纪行业组织
6．(2009)主要为机构客户和大宗房地产业主提供服务的房地产经纪机构，其经营模式通常是()。
A．无店铺经营模式
B．有店铺经营模式
C．直营连锁经营模式
D．特许加盟经营模式
7．(2009)下列房地产经纪机构的经营模式中，最需要实行房源信息共享的是()。
A．无店经营模式
B．单店经营模式
C．多店经营模式
D．连锁店经营模式
8．(2009)房地产经纪机构中，负责客户服务以及受理各类客户投诉、监督房地产经纪人业务行为的部门通常是()。
A．业务部门
B．业务支持部门
C．权证代办部门
D．客户服务部门
9．(2009)房地产经纪机构设置岗位时应遵循的原则是()。
A．以人为本
B．人尽其才
C．因人设岗，因事设人
D．因事设岗，因岗设人
10．(2008)在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务采取的不当处理方式是()。
A．可以终止合同并赔偿损失
B．经委托人同意，可以将业务转由他人代为完成
C．由委托人自行处理，收取部分佣金
D．在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式，
11．(2008)下列关于房地产经纪机构的表述中，错误的是()。
A．房地产经纪有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任
B．房地产经纪有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任
C．房地产经纪股份有限公司的股东以其全部财产为限对公司承担责任
D．房地产经纪股份责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任
12．(2008)甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)选择无店铺模式作为其开展业务的经营模式，下列关于甲机构的表述中，正确的是()。
A．甲机构通常没有自己固定的办公场所
B．甲机构的业务客户只能是机构客户
C．甲机构主要为机构客户和大宗房地产业主提供服务
D．售楼处有可能成为甲机构的办公场所
13．(2008)房地产经纪机构内，负责为客户代办房地产产权过户手续的部门一般是()。
A．业务部门
B．基础部门
C．客户服务部门
D．业务支持部门
14．(2008)“主动配合公司做好针对所在销售个案的调研工作”是()的主要工作。
A．销售员
B．案场销售经理
C．销售副总经理
D．销售总经理
15．(2007)房地产经纪机构的直营连锁模式和特许加盟模式表述中，错误的是()。
A．是不是有统一的CIS系统
B．是不是承担较大的风险
C．是不是由同一家公司所有
D．是不是有店铺
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A．设立房地产经纪分支机构，没有专业人员的数量限制
B．国内房地产经纪机构不需要国内相关部门审批，可以直接在境外设立分支机构
C．个人独资房地产经纪机构不能设立分支机构
D．设立的房地产经纪分支机构实行独立核算，不具有法人资格
17．(2006)下列不属于房地产经纪机构权利的是()。
A．委托人提供不实信息，房地产经纪机构有权中止经纪业务
B．按照国家有关规定制定机构内部各项规章制度
C．向房地产管理部门提出实施专业培训的要求
D．督促房地产经纪人员认真履行经纪义务
18．(2006)下列关于房地产特许经营模式的表述中，不正确的是()。
A．特许人对商标、专利拥有所有权
B．受许人对服务标志、独特概念、经营诀窍拥有所有权
C．受许人需要支付权利使用费
D．特许人可以在其授权合同中设立控制条款，用以指导受许人的经营活动
19．(2006)房地产经纪机构最新的内部组织结构模式是()。
A．网络制
B．分部制
C．直线一参谋制
D．矩阵制
20．(2006)“认真做好客户登记并确保资料的准确性”是()的主要工作。
A．连锁店经理
B．销售副总经理
C．销售员
D．销售总经理
21．(2005)下列关于房地产经纪机构分部制组织结构形式利弊的表述中，不正确的是()。
A．不利于培养高层管理者的后备人才
B．各分部有较大的自主经营权
C．有利于高层管理者摆脱日常事务
D．有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性
22．(2004)房地产经纪人从事房地产代理业务必须以房地产经纪机构为()。
A．主要的途径
B．载体
C．依据
D．担保
23．(2004)房屋买卖代理收费，应()。
A．按成交价格总额的3．5%收费
B．按成交价格总额的4．0%收费
C．严格按照国家规定的标准收费
D．采用差额定率累进计费
24．(2004)房地产经纪机构项目开发岗位的主要工作是()。
A．捕捉商机
B．进行市场专案研究
C．撰写研究报告
D．撰写策划报告
25．(2004)某房地产经纪机构在某市东城区创业后，想将业务拓展到其他区域以综合掌握该市各区的房地产信息，扩大机构规模，提高机构知名度，并能有效地协调各经营机构之间的关系。据此目的，该机构可以选择的最佳经营模式是()。
A．特许加盟连锁经营
B．分公司经营
C．区域办事处
D．直营连锁经营
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1．(2010)在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务可以采取的处理方式有()。
A．告知委托人因机构注销，经纪合同自动终止，双方互不承担责任
B．终止合同并赔偿损失
C．由委托人自行处理，收取部分佣金
D．经委托人同意，可以将业务转由他人代为完成
E．在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式
2．(2010)关于房地产经纪机构的分支机构的说法，正确的有()。
A．分支机构可以独立进行经济核算
B．房地产经纪机构对其分支机构解散后尚未清偿的全部债务承担责任
C．分支机构可以独立开展房地产经纪业务
D．房地产经纪机构在境外设立的分支机构不具有法人资格
E．分支机构可以与聘用的房地产经纪人签订劳动合同
3．(20l0)与其他组织结构形式相比，“直线一参谋制”组织结构的主要缺点有()。
A．高度集权会带来决策迟缓
B．会出现多头领导
C．职能部门重叠，管理人员增多
D．只有高层领导对组织目标的实现负责
E．职能机构和人员相互间的沟通协调性差
4．(2009)下列关于房地产经纪机构的分支机构对外承担责任的表述中，正确的有()。
A．分支机构以自己的全部财产对外独立承担责任
B．当分支机构的全部财产不足以对外清偿债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构承担
C．分支机构首先以自己的财产对外承担责任
D．分支机构没有法人资格不能对外承担责任
E．分支机构解散后，设立分支机构的房地产经纪机构对分支机构未到期的债务承担责任
5．(2009)根据房地产经纪机构是否通过店铺来承接和开展房地产经纪业务，房地产经纪机构的经营模式可分为()。
A．单店经营模式
B．无店铺经营模式
C．有店铺经营模式
D．特许加盟连锁经营模式
E．直营连锁经营模式
6．(2009)特许经营模式的特点有()。
A．特许人对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权
B．特许人授权其他人使用其商标、服务标志等
C．授权合同中包含一些调整和控制条款
D．受许人对特许人有业务指导、培训及广告宣传的义务
E．受许人需要支付权利使用费和其他费用
7．(2009)现代房地产经纪机构进行连锁经营的目的主要有()。
A．获得更多信息资源并借助网络技术实现信息共享
B．吸引人才
C．扩大有效服务半径
D．以规模化经营降低运营成本
E．形成垄断
8．(2008)下列关于房地产经纪分支机构的表述中，正确的有()。
A．分支机构能独立开展房地产经纪业务
B．分支机构具有法人资格
C．分支机构财务独立核算
D．分支机构首先应以自己的财产对外承担责任
E．分支机构可以在境外设立分支机构
9．(2008)下列关于房地产经纪机构连锁经营的表述中，正确的有()。
A．直营连锁经营分店不属于同一公司所有
B．发展连锁经营的主要目的是获得更多的信息资源，并实现信息共享
C．直营连锁房地产经纪机构可以扩大有效服务半径，但提高了运营成本
D．特许经营者授权其他人使用服务标志、商标等权利并获得相关收益
E．特许加盟连锁有利于企业的快速扩张
10．(2008)房地产经纪机构中市场研究岗位的主要工作内容包括()。
A．管理公司内部的商机信息
B．针对各种渠道得来的信息进行项目跟踪，与开发商进行初步洽谈
C．研究房地产市场的供需情况、交易情况等
D．研究政策法规，撰写研究报告
E．围绕市场上新开项目进行市场调研
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A．经过与当事人协商处理，可以转由他人代为完成
B．可以终止合同并赔偿损失
C．直接终止合同，房地产经纪机构不需承担任何法律责任
D．应该由具体经办该业务的房地产经纪人自己去完成
E．按事先约定，也可以采取其他处理方法
12．(2007)直线一参谋制组织结构形式的主要缺点包括()。
A．高度集权会带来决策迟缓
B．会出现多头领导
C．职能部门重叠，管理人员增多
D．只有高层领导对组织目标的实现负责
E．职能机构和人员相互间的沟通协调性差
13．(2007)下列关于房地产经纪机构部门设置与岗位设置的表述中，正确的有()。
A．房地产经纪连锁店拥有一名以上房地产经纪人协理即可
B．根据房地产类型可以将业务部门划分为置换业务部、租赁部、销售部
C．评估部属于业务支持部门
D．客户服务部的任务包括对房地产经纪人业务行为的监督
E．“因事设岗、因人设岗”是企业内部岗位设置的基本原则
14．(2006)下列关于房地产经纪公司的表述中，正确的有()。
A．房地产经纪公司包括有限责任公司和股份有限公司两种
B．房地产经纪有限责任公司以股东出资额对公司的债务承担责任
C．房地产经纪股份有限公司以公司全部资产对公司的债务承担责任
D．出资人的出资可以是国外投资
E．成立房地产经纪公司不能以国有资产出资
15．(2005)下列关于合伙制房地产经纪机构的表述中，正确的有()。
A．合伙人以办公用房出资需要评估作价的，可以由连册房地产估价师评估
B．合伙人以办公用房出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定
C．合伙人对与合伙机构的债务承担无限连带责任
D．合伙人以其出资为限对机构债务承担责任
E．以家庭财产出资的，合伙人仅将其个人享有的财产用于承担合伙机构债务
16．(2005)房地产经纪机构岗位设置的基本原则有()。
A．因事设岗
B．因岗设人
C．能级原则
D．工作丰富化
E．最低岗位数量原则
17．(2005)下列关于境内外房地产经纪机构在我国设立的分支机构说法正确的是()。
A．分支机构能独立开展经纪业务，具有法人资格
B．分支机构财务上可以独立经济核算
C．分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任
D．分支机构首先以自己的财产对外承担责任
E．分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任，但未到期债务除外
18.(2003)房地产经纪机构的组织结构形式包括()。
A．直线一职能制
B．分部制
C．领导一员工制
D．直营连锁制
E．网络制
19．(2010)房地产经纪门店选址区域调查的内容包括()。
A．目标区域的房源情况
B．目标区域的客源情况
C．目标区域的竞争对手情况
D．目标区域的房价情况
E．目标区域的市政配套设施情况
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【答案及解析】
一、单项选择题
1．【答案】D
【解析】房地产经纪机构根据不同性质可分为：公司股份制房地产经纪机构，合伙制房地产经纪机构，个人独资房地产经纪机构，不包括个体工商户。
2．【答案】B
【解析】房地产经纪机构的义务有：①依照法律、法规和政策开展经营活动；②认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务；③维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；④严格按照规定标准收费；⑤接受房地产管理部门的监督和检查；⑥依法缴纳各项税金和行政管理费。B项，向房地产管理部门或行业组织提出实施专业培训的要求和建议，是房地产经纪机构的权利。
3．【答案】B
【解析】有店铺的房地产经纪机构，其规模化运作的主要方式发展连锁经营。
4．【答案】A
【解析】矩阵制组织结构的主要优点是有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系，沟通信息，协作完成横向机构的任务。
5．【答案】B
【解析】房地产经纪机构在领取工商营业执照后的30天内，应持营业执照、章程、注册房地产经纪人员情况等书面材料到登记机构所在地的市、县人民政府房地产行政管理部门或其委托机构备案，领取备案证明。
6．【答案】A
【解析】无店铺模式的房地产经纪机构通常有两种，一种是以个人独资形式设立的房地产经纪机构，另一种是面向客户和大宗房地产业主的房地产经纪机构。
7．【答案】D
【解析】单店经营模式和多店经营模式无房源信息共享，连锁店经营模式需要实行房源信息共享。
8．【答案】D
【解析】客户服务部门的工作是综合性的，它的任务既包含了对客户服务以及受理各类客户的投诉，同时也包括对经纪人业务行为的监督。
9．【答案】D
【解析】“因事设岗，因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则，要求以公司业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员。房地产经纪机构作为企业，也必须遵循这一岗位的设置原则。
10．【答案】C
【解析】房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律法规的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法。
11．【答案】C
【解析】房地产经纪股份有限公司的股东以其所持股份为限对公司承担责任。
12．【答案】C
【解析】无店铺模式的房地产经纪机构通常有两种。一种是以个人独资形式设立的房地产经纪机构，虽有固定的办公场所，但并非以店铺为主来承接业务，其所面向的客户大多是零星客户，如单宗房地产的业主、住房消费者。另一种是面向机构客户和大宗房地产业主的房地产经纪机构，如专营新建商品房销售代理的房地产经纪机构。
13．【答案】D
【解析】业务支持部门包括交易管理部、评估部、网络信息部、研究拓展部和办证部。办证部负责为客户到房地产交易中心办理房地产权过户、合同登记备案以及协助客户办理有关商业贷款、公积金贷款申请手续等。
14．【答案】A
【解析】属于销售员的主要工作。
15．【答案】C
【解析】在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系有两种，一种是隶属关系，这种为直营连锁经营，即同属于l家公司；而另外一种是契约合作关系，这种为特许加盟连锁，即不属于一家公司。因此他们两种连锁经营模式的根本区别在于是不是由同一家公司所有。
16．【答案】D
【解析】分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。
17．【答案】D
【解析】督促房地产经纪人员认真履行经纪义务属于房地产经纪机构义务内容。
18．【答案】B
【解析】特许人(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权。
19．【答案】A
【解析】网络制(Nework System)是一种最新的组织形式。
20．【答案】C
【解析】“认真做好客户登记并确保资料的准确性”是属于销售员的岗位职责。
21．【答案】A
【解析】分部制的结构形式利于培养高层管理者的后备人才。
22．【答案】B
【解析】房地产经纪机构是房地产经纪业运行的主要载体，是开展房地产经纪业务的基本法律主体，也是房地产经纪人员从事房地产经纪活动必须依附的经济实体。
23．【答案】C
【解析】房地产经纪机构应遵守的义务之一，即：严格按照国家规定标准收费。
24．【答案】A
【解析】项目开发岗位直接上级是所在部门的部门经理，主要工作是捕捉商机，即针对各种渠道得来的信息进行项目跟踪，与潜在客户(如房地产开发商)其进行初步洽谈，形成某种意向后提交给上级。
25．【答案】D
【解析】直营连锁经营，即由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统(CIS)，实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。与一般零售的连锁经营有多不同，现代房地产经纪机构进行连锁经营的目的主要是获得更多信息资源，并借助网络技术实现运营成本的降低，企业可通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。
二、多项选择题
1．【答案】BDE
【解析】注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法。
2．【答案】ABCD
【解析】分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对
外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担责任。E项中因分支机构不具有法人资格，因此不能与房地产经纪人签订劳动合同，房地产经纪人应与房地产经纪机构签订聘用劳动合同。
3．【答案】ADE
【解析】“直线一参谋制”组织结构的主要缺点有①高层管理者高度集权，难免决策迟缓，对环境变化的适应能力差；②只有高层管理者对组织目标的实现负责，各职能机构都只有专业管理的目标；③职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有局限性；④不利于培养高层管理者的后备人才。
4．【答案】BCE
【解析】分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任。分支机构解散后，设立分支机构的房地产经纪机构对分支机构未到期的债务承担责任。
5．【答案】BC
【解析】根据房地产经济结构是否有店铺，可将房地产经济结构的经营模式分为无店铺模式和店铺模式两大基本类型。
6．【答案】ABCE
【解析】在特许经营模式的特点中，不包括受许人对特许人有业务指导、培训及广告宣传的义务。
7．【答案】ACD
【解析】现代房地产机构进行连锁经营的目的主要是获得更多信息资源，并借助网络技术实现信息资源共享、扩大有效服务半径，以规模化经营实现运营成本的降低。
8．【答案】ACD
【解析】分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，国内房地产经纪机构经国内房地产经纪机构所在地主管部门及拟设立的分支机构的境外当地政府主管部门批准，可在境外设立分支机构，但是分支机构不可以在境外设立分支机构
9．【答案】BDE
【解析】直营连锁经营，即由同一公司所有，统一经营管理。现代房地产经纪机构进行连锁经营的目的主要是获得更多信息资源，并借助网络技术实现信息资源共享、扩大有效服务半径，以规模化经营实现运营成本的降低。特许经营起源于美国，是指特许者将自己所拥有的商标、产号、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用。被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用。特许经营能够在全球范围内得到广泛应用和发展，包括在房地产经纪业中应用和发展，其主要原因在于特许经营作为一种企业经营管理模式，有利于企业的快速发展、成长和扩张。
10．【答案】CD
【解析】市场研究岗位的主要工作：针对房地产市场情况，包括供求情况、交易情况、政策法规等进行总体研究，并撰写研究报告。
11．【答案】ABE
【解析】注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法。
12．【答案】ADE
【解析】直线一参谋制又称直线一职能制，这种形式的缺点是：①高层管理者高度集权，难免决策迟缓，对环境变化的适应能力差；②只有高层管理者对组织目标的实现负责，各职能机构都只有专业管理的目标；③职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有局限性；④不利于培养高层管理者的后备人才。
13．【答案】BCD
【解析】在连锁店(办事处)必须有一名以上的取得房地产经纪人执业资格并注册的房地产经纪人。根据业务类型不同进行设置。例如根据业务类型不同可以划分为置换业务部、租赁部、销售部等部门。“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则。
14．【答案】ACD
【解析】在我国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任，而不是股东的出资额对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。出资可以是国内资产也可以是国外投资。
15．【答案】 ABCE
【解析】合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙人原则上以个人财产对合伙机构承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙机构承担无限连带责任。
16．【答案】AB
【解析】“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则。
17．【答案】BCD
【解析】境内外房地产经纪机构在我国设立的分支机构在财务上可以独立核算，首先以自己的财产对外承担责任。分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担责任。
18．【答案】ABE
【解析】大中型机构的内部组织结构：①直线一参谋制组织结构形式。②分部制组织结构形式。③矩阵制组织结构形式。④网络制组织结构形式。
19．【答案】ABC
【解析】房地产经纪门店选址区域调查的内容包括目标区域的房源情况，客源情况，竞争对手情况。
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