2008年房地产经纪概论考试真题及参考答案
一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1．唐宋时期的房地产经纪人被称为（ ）。
A．中人
B．庄宅牙人
C．见证人
D．交易人
2．下列关于佣金收取时间的表述中，正确的是（ ）。
A．佣金应当在签订经纪合同时收取
B．佣金只能在完成经纪服务后收取
C．佣金应当在完成经纪服务前收取
D．佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定
3．下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为
B．房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式
C．房地产拍卖可以看做是房地产代理的一种特殊形式
D．新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型
4．房地产经纪可以降低房地产交易双方信息不对称，主要是由于（ ）。
A．房地产经纪人员具有获得市场信息的职业优势
B．房地产经纪人员提高了交易效率
C．房地产经纪人员规范了交易程序D.房地产经纪人员能监管交易双方的行为
5．下列关于房地产经纪人协理的表述中，正确的是（ ）。
A．房地产经纪人协理是能够独立从事房地产经纪工作的自然人
B．房地产经纪人协理资格经过注册后可以在全国范围内从业
C．取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件
D．房地产行政管理部门颁发房地产经纪人协理从业资格证书
6．房地产经纪人执业资格注册有效期一般为（ ）年。
A．2
B．3
C．4
D．5
7．房地产经纪合同不规范、高于规定标准收费等现象主要违反了房地产经纪人员职业道德基本要求中的（ ）。
A．守法经营
B. 守信用
C．尽职尽责
D．公平竞争
8．下列不属于房地产经纪人员心理素质要求的是（ ）。
A．自知、自信
B．乐观、开朗
C．敢想、敢干
D．坚韧、奋进
9．下列关于房地产经纪人员仪容与着装礼仪的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产经纪人员仪容的基本原则是整洁、稳重、易于接近
B．房地产经纪人员不适宜留时髦的长指甲
C. 房地产经纪工作的男士宜穿着浅色西装
D. 房地产经纪互作的女士可以用带有一定流行元素的饰物进行妆饰
10．在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务采取的不当处理方式是（ ）。
A．可以终止合同并赔偿损失
B．经委托人同意，可以将业务转由他人代为完成
C．由委托人自行处理，收取部分佣金
D．在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式
11．下列关于房地产经纪机构的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产经纪有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任
B．房地产经纪有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任
C．房地产经纪股份有限公司的股东以其全部财产为限对公司承担责任
D．房地产经纪股份有限公司以其全部资产对公司的债务承担责任
12．甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)选择无店铺模式作为其开展业务的经营模式，下列关于甲机构的表述中，正确的是（ ）。
A．甲机构通常没有自己固定的办公场所
B．甲机构的业务客户只能是机构客户
C．申机构主要为机构客户和大房地产业主提供服务
D．售楼处有可能成为甲机构的办公场所
13．房地产经纪机构内，负责为客户代办房地产产权过户手续的部门一般是（ ）。
A．业务都门
B．基础部门
C．客户服务部门
D．业务支持部门
14．“主动配合公司做好针对所在销售个案的调研工作”是（ ）的主要工作。
A．销售员
B．案场销售经理
C．销售副总经理
D．销售总经理
15．商品房预售条件包括（ ）等。
A．已交付全部土地使用权出让金，取得房屋所有权证
B．持有建设用地规划许可证和建设用地批准书
C. 供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设资金的20%以上
D．开发企业到市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证
16．王某要将其名下的一处房产赠与其外孙女丁某。下列关于房地产赠与的表述中，正确的是（ ）。
A．王某与丁某之间的房产赠与行为是双务行为
B．丁某因受让王某房产，所以需要承担一定义务
C．王某订立的赠与书经公证处公证后有效
D．王某订立的遗嘱，无需经公证，其死后即生效
17．下列关于房地产抵押合同的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产抵押合同随债务合同的生效而生效
B．抵押权人处分抵押物时需要书面通知抵押人
C．抵押出租房地产需要书面通知承租人
D．抵押合同生效后，抵押权人享有对抵押物的收益权
18．经济发达国家最主要的房地产经纪业务类型是（ ）。
A．房地产买卖
B．房地产租赁
C．房地产居间
D．房地产代理
19．注册房地产经纪人在房地产代理业务中，正确的行为是（ ）。
A．为卖方提供服务，使房价以最高价格出售，并将高于与卖方约定售价部分的售房款作为利润上交所在的机构
B．为买方提供服务，力图以最低价格买进，并获得奖励
C．与委托方协商，确定价格浮动范围
D．为卖方提供服务，并收取了买方给予的奖励
20．下列关于新建商品房经纪业务和二手房经纪业务的表述中，错误的是（ ）。
A．新建商品房经纪业务标的通常是批量化的房地产
B．二手房经纪业务标的通常是单宗房地产
C. 建商品房经纪业务的经纪机构与客户之间的佣金结算相对比较简单
D．开展二手房经纪业务的经纪机构需要扩大经营规模来降低固定成本
21．在房地产查验过程中，可以不必查验的是（ ）。
A．房地产所处地块的具体位置和形状
B．房屋建筑的结构、设备、成新、装修情况
C．房屋产权人的身世
D．房地产周边的交通、自然景观
22．关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中，错误的是（ ）。
A．由直接操作项目的子公司或项目组与项目开发商进行谈判
B．由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本
C．由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书
D．由交易部门签署已与开发商达成一致的合同
23．下列不属于二手房经纪业务门店选址原则的是（ ）。
A．保证充足的客源和房源
B．保证良好的展示性
C．保证顺畅的交通和可达性
D．保证靠近商务区
24．二手房经纪业务门店选址时，做区域竞争对手情况调查是以选定门店的地点为中心，对其（ ）m半径距离内的同业门店进行调查。
A．500
B．1000
C．1500
D．2000
25．下列关于拍卖的表述中，错误的是（ ）。
A．设定拍卖底价的，买受人要以最高应价购得标的物
B．潜在竞买人需要进行竞买登记才能参加拍卖
C．拍卖要有两个以上买主
D．拍卖程序包括委托、公告、拍卖、结算和拍卖物交付五个阶段
26．下列关于房地产登记代办的表述中，正确的是（ ）。
A．房地产登记代办属于房地产经纪基本业务
B．房地产登记代办服务对象只限于限制行为能力人
C．房地产登记代办服务只能由房地产经纪人提供
D．房地产登记代办可以节省房地产权利人的时间、精力
27．下列关于房地产置业投资咨询的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产细分市场的供求分析是房地产置业投资咨询的基础
B．房地产经纪人要从获取长期收益和增值的角度进行投资分析
C．房地产经纪人要分析房地产的产租能力
D．可行性研究是房地产置业投资咨询报告的主要内容
28．下列关于房地产价格咨询的表述中，正确的是（ ）。
A．房地产经纪人员可以为委托人提供一个房地产价格区问
B．房地产经纪人员出具的价格咨询报告必须是规范的房地产估价报告
C．房地产经纪人员为委托人提供价格咨询首先要确定标的房地产的最大价值
D．房地产经纪人员进行房地产价格咨询，要保持公正性
29．下列选项中，不属于房地产经纪信息特征的是（ ）。
A．共享性
B．简单性
C．多维性
D．积累性
30．下列选项中，不属于大众媒体传播房地产经纪信息载体的是（ ）。
A．报纸
B．楼书
C．杂志
D．电视
31.钱某是房地产经纪机构信息管理员，下列关于钱某收集信息行为的表述中，正确的是（ ）。
A．钱某认为广播和电视信息不易整理，故只以报纸和杂志作为信息来源途径
B．钱某认为学术文章是专家个人意见，主观性强，故学术文章不作为信息来源途径
C．钱某认为楼书多为溢美之词，不具有客观性，故楼书不能作为信息来源途径
D．钱某认为房地产具有不可移动性，现场调查能够获得直观的信息材料
32．下列关于房地产经纪合同条款的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产经纪服务标准的条款是主要条款，协议生效条款是普通条款
B．房地产经纪服务佣金支付条款是实体条款，争议解决条款是程序条款
C．违约责任是明示条款，以合同签署地作为争议解决地是默示条款
D．标的房屋信息条款是有责条款，合同双方信息条款是免责条款
33．谢某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人，甲机构与委托人签订了房地产代理合同并指定谢某为承办人，下列关于谢某在该代理合同中承担义务的表述中，正确的是（ ）。
A．尽管合同授权指示条款是指令式的，但谢某认为房地产市场瞬息万变，出于对委托
人利益最大化的考虑，可以视具体情况处理业务
B．只要能够完成代理合同约定的服务事项，由甲机构其他经纪人处理该项业务也可以
C．房地产交易对委托人十分重要，因此交易中的全部事项谢某都必须向委托人报告
D．谢某将处理房地产交易过程中获得的收益全部交付委托人
34．根据房地产代理合同中委托人的义务，委托人（ ）。
A．不承担处理事务过程中的不利后果
B．不应该承担房地产经纪人受托处理事务的费用
C．负有支付房地产经纪人报酬的义务
D. 担在处理事务过程中发生的全部损失的赔偿责任
35．为了减少房地产经纪合同纠纷，（ ）在2006年发布了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》。
A．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
B．中国房地产业协会
C．建设部
D．国家工商行政管理总局
36．下列关于环境因素的表述中，错误的是（ ）。
A．环境条件的加剧变化是企业以战略管理为核心的主要原因
B．技术进步对企业战略的影响小于文化对企业的影响
C．环境的变化给企业经营带来直接影响
D．在动荡的环境中，企业应对变革实施战略管理
37．下列关于房地产经纪机构发展战略的表述中，正确的是（ ）。
A．采取合并其他房地产经纪机构来扩大经营规模的战略是聚焦战略
B．采取设立房地产广告设计公司来扩大经营规模的战略是前向一体化战略
C．采取设立搬家服务公司来扩大经营规模的战略是后向一体化战略
D．采取投资影视公司来扩大经营规模的战略是多向多样化战略
38．下列关于品牌的表述中，错误的是（ ）。
A．品牌通过某种或者某组标志来表现
B．品牌是为了区别于竞争对手
C．品牌是企业的无形资产
D．经过注册的商标就是品牌
39．下列关于风险的表述中，错误的是（ ）。
A．利率变动属于政策风险 B.佣金浮动属于市场风险
C．市场行情分析失误属于市场风险
D．资金筹措出现困难属于个别风险
40.下列关于房地产经纪企业经营模式选择的表述中，错误的是（ ）。
A．企监选择是否开设店铺主要是由其计算机信息技术的应用水平决定的
B．企业管理水平决定了企业扩张规模
C．随着连锁店经营规模的扩大，其扩张成本相对较高
D．高速扩张的特许经营模式对信患控制要求更高
41．房地产经纪企业中薪酬的支付方式不包括（ ）。
A．佣金制
B．包干制
C．混合制
D．固定薪金制
42．房地产经纪企业客户关系管理的核心是（ ）。
A．以客户为中心
B．积极与客户沟通
C．恪守职业道德
D．遵守职业规则
43．经纪机构以控制买卖双方互不见面、分别签订两份协议、低进高出的方式获取收益的行为属于（ ）。
A．赚取不正当差价
B．不正当收取佣金甚至骗取中介费
C．业务操作简单化、不规范
D．不正当承诺和不正当诱导
44．下列不属于“告示责任”所要求明示事项的是（ ）。
A．房地产经纪机构的营业执照
B. 地产经纪合同文本
C．房地产经纪收费标准
D．房地产经纪收费发票
45. 经纪诚信体系中的信用管理上（ ）。
A．制定完善的、符合当前房地产经纪服务需要的房地产经纪法律、法规和制度
B．建立汇集市场主体诚信状况的各种信息的数据库
C．将信用制度规定提升为房地产经纪人员道德自律的过程
D．监督诸法律、制度的实施，确保诚信原则得以贯彻的过程
46．在房地产经纪行业管理中采取行业自治模式的是（ ）。
A．中国内地
B．中国香港地区
C．中国台湾地区
D．北美地区
47．下列关于中国房地产经纪行业组织的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产经纪行业学(协)会是房地产经纪人员的自律性组织
B．房地产经纪行业学(协)会是法人
C. 产经纪行业学(协)会按照章程及相关规定对经纪人员给予奖励或处分
D．房地产经纪行业学(协)会的职责是行政管理
48．下列关于我国房地产经纪服务收费管理的表述中，错误的是（ ）。
A．依照合同约定收取服务费
B．房地产中介服务收费必须实行明码标价制度
C．收取服务费必须开具发票
D．交易成功后可获取佣金以外的其他收益
49．目前中国香港地区市场上佣金的收费标准一般为房价的（ ）。
A．1%
B．2%
C．4%
D．6%
50．下列关于房地产经纪行业发展指导思想的表述中，正确的是（ ）。
A．以合法经营、规范运作、公平竞争为基本标准
B．以行政与行业自律并行模式来设计新型的房地产经纪行业管理模式
C．建立执业保证金制度，提高整个行业的抗风险能力
D．限制中小房地产经纪机构的设立
二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)
51．下列关于居间、代理、行纪三种经纪活动的表述中，正确的有（ ）。
A．在居间活动中，经纪人要以委托人的名义同参与交易的另外一方进行谈判
B．在代理活动中，经纪人在委托权限内从事活动所产生的权利和义务均由委托人承担
C．在代理活动中，经纪人以自己的名义与第三方进行交易
D．在行纪活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易
E．在居间活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易
52．经纪的作用具体体现在（ ）。
A．加速商品流通
B．优化资源配置
C．传播经济信息
D．提高行业信誉
E．保证交易安全
53．提高房地产经纪业效率的途径有（ ）。
A．广泛采用信息技术，提高信息采集速度
B．加强人员培训，提高专业化水平
C．适度扩大企业规模，深化专业化分工
D．消除市场垄断壁垒
E．建立多政府部门多种形式的市场监管机制
54．下列关于房地产经纪人协理的表述中，正确的有（ ）。
A．可以发起设立房地产经纪机构
B．只能在注册所在地的行政区域内从业
C．需要在房地产经纪人的指导下开展经纪工作
D．需要通过协理从业资格考试，并取得协理注册证书
E．经过房地产经纪机构授权可以同客户订立经纪合同等重要业务文书
55．房地产经纪人员必须有完善的知识结构，这一知识结构的核心内容包括（ ）。
A．法律及经济知识
B．房地产经纪基本理论
C．房地产经纪实务知识
D．文学知识
E．社会心理学知识
56．房地产经纪人应该掌握的职业技能包括（ ）。
A．灵活运用各种方法和渠道收集信息的技能
B．对房地产市场进行简单统计分析、比较分析和因果分析的技能
C．人际沟通中对不同的人说不同的话的技能
D．体察购房人心理，适时推荐合适房源的技能
E．把握购房人特点和需求，积极促成交易的技能
57．下列关于房地产经纪分支机构的表述中，正确的有（ ）。
A．分支机构能独立开展房地产经纪业务
B．分支机构具有法人资格
C．分支机构的财务独立核算
D．分支机构首先应以自己的财产对外承担责任
E．分支机构可以在境外设立分支机构
58．下列关于房地产经纪机构连锁经营的表述中，正确的有（ ）。
A．直营连锁经营分店不属于同一公司所有
B．发展连锁经营的主要目的是获得更多的信息资源，并实现信息共享
C．直营连锁房地产经纪机构可以扩大有效服务半径，但提高了运营成本
D．特许经营者授权其他人使用服务标志、商标等权利并获得相关收益
E．特许加盟连锁有利于企业的快速扩张
59．房地产经纪机构中市场研究岗位的主要工作内容包括（ ）。
A．管理公司内部的商机信息
B．针对各种渠道得来的信息进行项目跟踪，与开发商进行初步洽谈
C．研究房地产市场的供需情况、交易情况等
D．研究政策法规，撰写研究报告
E．围绕市场上新开项目进行市场调研
60．下列关于签订二手房买卖合同应注意的事项的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产权证书内的共有人都在合同上签字盖章
B．已出租的房屋出卖人应当提前30日通知承租人
C．买卖双方可以在合同内约定户口迁移的条款
D．房屋质量条款是合同的必要内容
E．已抵押的房屋应当经过公证机关公证
61．下列关于房屋租赁合同内容的表述中，正确的有（ ）。
A．房屋租赁合同载明的用途一般按房地产权证上载明的用途
B．房屋租赁合同要载明出租当事人的住所
C．房屋租赁合同要详细载明房屋结构、附属设施和设备状况
D．房屋租金支付方式一般按月、季或年支付，一般不需要由双方协商订立
E．房屋修缮责任一般由出租人承担，合同不需要对房屋修缮事项进行约定
62．下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（ ）。
A．一债务人可以以房屋期权作为债权担保
B．公立医院所属的房地产不可以设定抵押
C．大学自筹资金建设的校舍可以设定抵押
D．已依法公告列入拆迁范围的房地产不能设定抵押
E．被人民法院查封的房地产不能设定抵押
63．下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中，正确的有（ ）。
A．在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人
B．在房地产居间业务中，房地产经纪人是订立交易合同的当事人之一
C．在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以向交易双方收取佣金
D．房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务
E．房地产经纪人目前最主要的代理业务是房屋置换的代理
64．下列关于二手房居间务流程的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产经纪机构可以通过广告宣传和公共关系吸引客户
B．在房地产居间业务洽谈时，经纪人要向客户告知自己的姓名和身份证号码
C．为了保证交易双方权益，房地产经纪机构要与交易双方同时同地签订房地产居间合同
D．房地产经纪机构有义务引领买方现场查验标的房地产状况
E．房地产经纪人有义务协助交易双方办理房地产权属登记
65．下列关于房地产经纪机构提供房地产居间业务售后服务的表述中，正确的有（ ）。
A. 方提供装修、家具购置等信息咨询的延伸服务
B．对客户不满意的环节进行补救，提供改进服务
C．关注客户新的需求意向，提供跟踪服务
D．为买方提供检验房屋设备完好度的技术服务
E．为交易双方提供结算房屋租金及物业管理费的财务服务
66．房地产经纪机构收购开发商的商品房，但不以自己的名义向市场销售。下列对这种行为的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产经纪机构按与开发商约定的价格支付房款
B．房地产经纪机构可以自行决定标的房地产的市场出售价格
C．房地产经纪机构实质上在进行一项房地产行纪业务
D．房地产经纪机构实质上已成为房地产交易的一个主体
E．房地产经纪机构基本上不承担交易过程中的经济风险
67．柴某是注册房地产经纪人，承接了一宗房地产抵押贷款代办业务，柴某的下列服务行为存在瑕疵的有（ ）。
A．购房人购买一套普通住房，为了使购房人快速获得购房资金，柴某积极为其推荐商业贷款
B．柴某告知购房人，购房抵押贷款的贷款上限可以为购房总价款的80%
C．柴某告知购房人，贷款期限最长可以为35年
D．柴某告知购房人，月还款额一般不应超过家庭总收入的40%
E．柴某告知购房人，如果采用固定利率还款，就不用考虑利率变动带来的风险
68．赵某是房地产经纪机构的信息管理员，下列赵某整理房地产经纪信息的行为中，正确的有（ ）。
A．赵某保存房地产交易实际成交价格信息，不保存价格行情咨询报告
B．赵某主要挑选对当前经纪业务需要的信息
C．赵某认为表格是整理信息的唯一方式
D．赵某认为客户登记表的整理也在其管理职责内
E.赵某认为对信息的编辑过程是对信息的具体文字整理过程
69．下列关于房地产经纪行业信息共享与市场协作系统(MLS系统)的表述中，正确的有（ ）。
A．所有成员获得的房源、客源信息，都可以报送MLS系统中心
B．系统鼓励会员开展广泛的协作
C．系统分为强制性系统和自愿性系统
D．佣金的分配方式是在委托人与销售经纪人之间分配
E．MLS系统不接受两个以上的经纪人代理同一个物业
70．下列关于房地产居问合同的表述中，正确的有（ ）。
A．居间合同委托人的给付义务具有不确定性，只有交易达成，委托人才有向经纪人支付报酬的义务
B．居间合同中，房地产经纪人只能接受相对两方的委托
C．房地产经纪人在居间合同中具有向委托人如实报告的义务
D．委托人可以要求房地产经纪人不得将自己的姓名、家庭等情况告知相对人
E．房地产经纪人对在提供居间服务过程中得到的有关委托人的商业机密等具有保密义务
71．下列关于房地产代理合同的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产买方代理合同约定了房地产经纪人要以最低的价格为委托人买到房地产
B．房地产买方代理合同约定了房地产经纪人在预定的价格下，为委托人买到最好的房地产
C．房地产卖方代理合同约定了房地产经纪人以最高价格为委托人出售房地产
D．房地产卖方代理合同可以约定房地产出售价格区间
E．房地产代理合同是指定代理合同
72．《房地产经纪业务合同推荐文本》(2006版)包括（ ）。
A．房屋出售委托协议
B．房屋出租委托协议
C．房屋承购委托协议
D．房屋承租委托协议
E．房屋拍卖委托协议
73．无店铺的房地产经纪企业规模化运作时，要考虑的方式有（ ）。
A．设立分支机构
B．开展连锁经营
C．企业内部部门扩展
D．企业内部结构更新
E．开展特许加盟连锁经营
74．邓某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人，下列关于邓某与甲机构之间关系的表述中，正确的有（ ）。
A．邓某可以以甲机构的名义从事经纪活动
B．邓某在执业活动中因过失给委托人造成损失，甲机构承担赔偿责任
C．在执业过程中委托人因过失给邓某造成损失，甲机构向委托人提出赔偿请求
D．邓某可以直接向委托人收取佣金等服务费用，由甲机构出具发票
E．邓某可以与甲机构协商其应得的报酬
75．中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪执业规则》中，指导房地产经纪行为的基本准则有（ ）。
A．房地产经纪机构可以转让自己不能胜任的已受托的经纪业务
B. 地产经纪机构对外发布的房源、客源信息应当与事实相符
C．房地产经纪机构应当严格遵守房地产交易资金监管规定
D．在房地产经纪业务合同中应有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名及注册号
E．房地产经纪人员在执行业务时，应当向当事人出示自己的注册证书
76．房地产经纪机构在经营场所应明示的事项有（ ）。
A．房地产管理部门备案证明
B．房地产经纪行业组织会员证书
C．房地产经纪机构品牌标志
D．房地产经纪机构组织架构图
E．使用的房地产经纪业务合同文本
77．姚某是甲房地产经纪机构的注册房地产经纪人，在执业过程中，下列属于被禁止的执业行为有（ ）。
A．姚某将注册证书借给同胞弟弟开展经纪业务
B．姚某推荐同胞弟弟的房地产评估公司为委托人提供估价服务
C．姚某同时在乙房地产经纪机构兼职从事经纪活动
D．姚某拖延支付买方支付给卖方的购房款
E．姚某将标的房地产产权方面的瑕疵告知当事人，导致交易价格下降
78．下列属于房地产经纪合同中受托方免责事由的有（ ）。
A．委托方因车祸造成失忆，丧失民事行为能力
B．委托标的房产因海啸灭失
C．当事人一方因出国贻误提交房地产权属证件的时间
D．双方约定房产在半年内没有出售，互不追究责任
E．双方约定在合同执行过程中出现的人身伤害，互不请求赔偿
79．下列关于美国房地产经纪行业制度的表述中，正确的有（ ）。
A．申请考取房地产经纪人员执照必须年满18岁
B．商业性房产租赁，经纪人一般收取6%的年租金作为佣金，并且在随后的几年内，每年按照递减的比例收取
C．消费者投诉房地产经纪人的渠道有两个：一是警察局，二是房地产经纪人组织
D．房地产经纪人组织有权吊销房地产经纪人牌照
E．房地产经纪机构与房地产经纪人之间的佣金分配争议可以由房地产经纪人组织进行裁决
80．中国台湾地区的房地产交易安全保障措施包括（ ）。
A．制作不动产说明书
B．建立购屋付款保证制度
C．提供契约示范文本
D．建立交易签证与履约保证制度
E．建立经纪业先行赔付制度
三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)
(一)
张某通过甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同，张某支付了陈某l万元定金。当张某向陈某支付首付款时，陈某正好出差在外，张某要求甲公司代收首付款，甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求，张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后，告诉甲公司自己不再出售该房，并委托甲公司将1万元定金退给张某。
81．甲公司可能签订的经纪合同有（ ）。
A．与张某的房地产居间合同
B．与张某的房地产代理合同
C．与陈某的房地产居间合同
D．与陈某的房地产代理合同
82．下列关于甲公司行为的表述中，正确的为（ ）。
A．在陈某提出要求的情况下，甲公司应该代其收取首付款
B．即便陈某不提出要求，甲公司也应该代其收取首付款
C．甲公司可以根据具体情况，酌情处理
D．即便陈某提出要求，甲公司也不应该代其收取首付款
83．下列关于陈某行为的表述中，正确的为（ ）。
A．陈某提出不再出售该房是合理的
B．陈某提出不再出售该房时，无需退还定金
C．陈某应双倍返还定金
D．陈某的行为属于履行不能
84．下列甲公司及王某的表述中，正确的为（ ）。
A．甲公司有权向陈某索要违约金
B．甲公司应按合同约定向陈某索要报酬或必要费用
C．陈某退还张某1万元后，甲公司应再支付张某1万元
D．王某缺乏一名经纪人应当具备的礼仪
(二)
孙某委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理转让一套自己的住房，代理合同约定：代理佣金是售房款的3%，在签订合同时，先行支付2000元佣金；该套房屋最低售价为30万元，且越高越好；代理期限为2个月。直到代理合同生效4个月后，乙机构在孙某不知情的情况下才找到合适的购房人，并以孙某的名义与该购房人签署了房屋买卖合同，售价为35万元，并收取了定金2万元。
85．下列关于本案代理合同的表述中，正确的为（ ）。
A．佣金的约定是合理的
B．最低售价的约定是不合理的
C．合同期限的约定是合理的
D．先行支付佣金的约定是不合理的
86．在乙机构以孙某的名义同购房人签订了房屋买卖合同后，下列表述正确的为（ ）。
A．孙某应付给乙机构佣金9000元
B．孙某应付给乙机构佣金10 500元
C．孙某可以拒绝承担该房屋买卖合同的法律责任
D．乙机构应承担违约责任
87．下列关于乙机构代理行为的表述中，正确的为（ ）。
A．乙机构违背了“以诚为本”的职业道德
B．乙机构违背了房地产经纪执业规范
C．乙机构表现了“尽职尽责”的职业道德
D．乙机构表现了“恪守信用”的职业道德
88．缔约过失造成纠纷的原因为（ ）。
A．房地产交易行为与经纪行为混淆
B．经纪合同的权利义务不等
C．经纪合同的主要条款欠缺
D．房地产经纪机构的失信、失职
(三)
1999牟张某在某市开设了三家名称各异的房地产经纪门店，到2002年门店数量已经到15家。2004年张某决定：(1)把门店的名称和标志统一，管理统一，名称定为甲经纪机构；(2)大量招聘新员工；(3)在未来10年里，大量兼并其他经纪机构，实现企业规模的快速扩张；(4)建立房地产经纪信息计算机管理系统，把企业已经规范的一些流程以软件的方式固定下来，使得流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效。2005年上半年房地产市场形势发生了变化，该机构的业务量急剧下滑。基于这种态势，张某准备以建立企业品牌为突破口，提升企业的核心竞争力。
89．下列关于甲经纪机构招聘员工的表述中，正确的为（ ）。
A．内部招聘有利于甲经纪机构吸收优秀人才
B．外部招聘主要是为企业吸收具备相应能力和资格的人员
C．招聘广告设计应突出岗位特点和待遇
D．初步面试应该由专业部门主管进行
90．下列关于张某开设经纪机构的表述中，正确的为（ ）。
A．1999年，张某开设的经纪机构为多店模式
B．2002年，张某开设的经纪机构为直营连锁模式
C．2004年，张某开设的经纪机构为直营加盟模式
D．2004年，张某开设的经纪机构为特许加盟模式
91．2004年张某为机构所作的决定中包含着公司的发展战略，这种战略是（ ）。
A．低成本战略
B．聚焦战略
C．多样化战略
D．一体化成长战略
92．下列关于甲经纪机构建立品牌首先应做的工作的表述中，正确的为（ ）。
A．应该首先建立企业的识别系统
B．应该首先进行广告活动
C．应该首先制定企业的品牌战略
D．应该首先注册新商标
93．甲经纪机构建立的房地产经纪信息的计算机管理系统为（ ）。
A．数据管理信息系统
B．具有流程控制功能的信息系统
C．类似具有辅助决策功能的信息系统
D．MLS系统
(四)
田某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。田某接待了欲出售房产的胡某。经过详细的洽谈，田某代表甲机构同胡某签订了房地产销售代理合同，并通过多个渠道将信息发布出去。几天后，田某通知胡某，赵某欲购买该房。正在外地出差的胡某询问田某可否代理自己同赵某谈判，田某拒绝了，回答说交易谈判应由本人出面。
胡某与赵某经过谈判，房屋最终以89万元成交。但在办理过户手续时，交易中心以该房屋还有租客为由，告知田某和胡某不能进行交易。田某认为交易中心工作人员故意刁难，因此与工作人员发生争执。胡某与承租人协商，承租人表示愿意以89万元的价格购买该房，事后赵桌不得不将房地产出价提高到90万元才使承租人放弃购买权，从而购买了该房产。
3个月后，该房屋完成了交易过户。田某按成交价的2%向胡某收取了佣金。又按成交价的1%向赵某收取了佣金。
94．根据规范的二手房代理业务的流程，在收取佣金之前，经纪人田某没有完成或者没有做好的流程环节为（ ）。
A．业务洽谈
B．房地产查验
C．信息的收集与传播
D．房地产交易谈判
95．下列关于承租人的表述中，正确的为（ ）。
A．若该房出售，租赁合同即告终止
B．若该房出售，应提前2个月通知承租人
C．若该房出租时胡某已告知承租人此房将要出售，则承租人无优先购买权
D．若该房还有共有人，则共有人的购买权优先于承租人
96．下列关于田某收取佣金的表述中，正确的为（ ）。
A．田某这样收取佣金是合理的
B．田某应该按照相同的数额分别向胡某和赵某收取佣金
C．田某只能向胡某收取佣金，不能向赵某收取佣金
D．田某向胡某所要的佣金应该略高于向赵某收取的佣金
97．下列关于田某执业行为的表述中，正确的为（ ）。
A．田某缺乏房地产经纪专业知识
B．田某在执业过程中缺乏一定的人际沟通技巧
C．田某在执业过程中没有做到尽职尽责
D．田某在执业过程中缺乏“自信”这一心理素质
(五)
甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人周某于2008年7月20日接待了客户王某。王某两年前在某城市郊区的大学城购买了多套单面积在80～90m2的多层住宅，购置价格在40万～50万元／套。由于该区域住宅租赁需求极少，王某购入这几套住宅后一直未能租出。目前该区域市场上同类住宅卖到60万～75万元／套。根据权威机构对大学城区域住宅市场的调查，目前该区域住宅市场上潜在购房人的购房动机完全来自自住。王某正在考虑是否应该继续持有这些住宅。王某的基本想法是：如果未来3～5年内这些住宅的市场价格有望上涨则继续持有，否则将尽快卖出。故向周某咨询。
周某经过调查，发现如下信息：
当地金融机构个人住房抵押贷款业务的贷款额上限是住宅总价的70%，贷款期限最长为15年，贷款年利率为8%。根据当地政府统计部门公布的资料，未来5年大学城区域新增常住人口5万人，该区域内户均人口为2．5人。大学城区域内中高收入家庭中不同收入水平的家庭在区域家庭总数所占比例为：
此外，大学城区域内80～90 m2的多层住宅现有空置面积120 000 m2，将在未来5年内
上市销售的同类商品住宅面积为150 000 m2。
98．若贷款限制条件为月还款额不得大于贷款人家庭收入的30%，则家庭年收入在（ ）元的家庭是王某所持住宅的潜在购买人。
A．13万～15万
B．15万～l6万
C．17 万～21万
D．21万～25万
99．可以推算，未来5年内大学城区域内对王某所持住宅类型的新增需求套数为（ ）。
A．1600
B．2000
C．3200
D．3600
100．王某所持住宅所属细分市场未来5年内的供求关系为（ ）。
A．供不应求
B．供求平衡
C．供过于求
D．无法确定
