2002年房产经纪实务考试真题 _ 房产经纪人 _ 233网校
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1、根据购买目的的不同，房地产市场分为自用市场和()
A、租赁市场
B、抵押市场
C、销售市场
D、投资市场
2、最接近完全竞争的房地产市场是()
A、土地市场
B、增量市场
C、存量市场
D、抵押市场
3、一般情况下，由开发商主导定价的房地产是()
A、存量房地产
B、土地
C、增量房地产
D、房屋
4、房地产项目定位阶段的市场调查应从了解开发项目的()入手
A、土地状况
B、交通状况
C、周边景观
D、社会需求
5、房地产销售阶段市场调查的要点是( )
A、市场推广调查和测评、成交客户问卷调查和销售难点调查
B、竞争项目调查、客户需求和接触媒体习惯调查
C、竞争项目销售信息调查、成交需求调查
D、价格调查、客户需求调查
6、房地产市场调查按具体的调查方法划分，主要有访问法、观察法和()
A、定性调查法
B、抽样法
C、实验法
D、重点调查法
7、不属于房地产市场供给调查的内容是()
A、区域在售项目推出的单位、面积、户型调查
B、区域总体环境质量状况调查
C、总体供给的预测调查
D、房地产细分市场供给调查
8、按照( )来划分，市场调查分为全面普查和重点调查。
A、调查的侧重点
B、选择调查对象的方式
C、抽样法
D、调查所采用的模型
9、随机抽样的方法有分层随机抽样、分群随机抽样和( )
A、简单随机抽样
B、任意随机抽样
C、就便随机抽样
D、配额随机抽样
10、房地产市场调查的目的可以通过探测性调查、描述性调查、因果性调查和()来确定。
A、现时性调查
B、定性调查
C、预测性调查
D、回顾性调查
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11、房地产项目定位的核心内容是()
A、对产品提出一种主题推广概念，使产品在潜在消费者思想中产生共鸣
B、通过对产品和形象的设计，对产品赋予不同的价值，最终达成销售
C、通过对市场、消费者的分析，拟定建筑设计任务书
D、产品定位、客户定位和形象定位
12、对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是( )方法
A、市场行为记录
B、SWOT分析
C、规划与建筑策划
D、市场细分
13、WT对策是指()
A、考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素都趋于最大
B、考虑优势因素和威胁因素，目的在于努力使优势因素影响趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，用优势抵抗威胁
C、考虑劣势因素和机会因素，目的在于努力使劣势影响趋于最小，使机会趋于最大，劣势不成为机会的障碍
D、考虑劣势因素和威胁因素，目的在于努力使这些因素影响都趋于最小
14、在建筑策划部方法中，研究建筑功能和空间的组合方法是属于()阶段的内容
A、总体规划到建筑策划
B、建筑策划到建筑设计
C、总体规划到建筑设计
D、建筑设计到营销计划
15、影响房地产定价的因素主要有一般因素、市场因素和()
A、政策因素
B、经营目标因素
C、供求因素
D、项目因素
16、在以提高市场占有率为主要目标，营销利润为次要目标时，应采取的下价策略是( )
A、高价策略
B、低价策略
C、中价策略
D、成本价策略
17、“撇指定价策略”是指()的定价策略
A、低开高走
B、低开低走
C、高开低走
D、高开高走
18、销售过程中的难点户型是指()
A、目标客不接受的户型
B、经市场验证难以消化的户型
C、设计有缺陷的户型
D、面积大的户型
19、在房地产市场状况较为稳定的区域，房地产企业为保持其市场占有率，通常采取的价格策略为()
A、低价策略
B、高价策略
C、中价策略
D、市场策略
20、在采用低开高走定价策略时，确定调价频率的关键在于()
A、小幅递增
B、前快后慢
C、前慢后快
D、吸引需求
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21、楼盘推广中市场主题的确定是以( )为基础的
A、产品定位
B、客户定位
C、形象定位
D、功能定位
22、户外广告不具备( )的特点
A、长期性
B、固定性
C、覆盖率高
D、集中性
23、广告推广的周期循环为()
A、发布-评估效果-跟踪调研-调整-发布
B、发布-跟踪调研-评估效果-调整-发布
C、发布-跟踪调研-调整-发布
D、发布-评估效果-调整-跟踪调研-发布
24、房地产营销组织模式中不常见的是()
A、职能式组织
B、集团式组织
C、市场式组织
D、产品式组织
25、房地产企业根据市场需求，通过不断完善和改进住宅产品，推广企业的品牌影响。其品牌战略执行的是()
A、服务策略
B、活动策略
C、产品效应策略
D、关系策略
26、广告目标效果的测定主要是关于广告经济效果测定和()测定
A、广告社会效果
B、广告媒体效果
C、广告心理效果
D、广告创意效果
27、房地产销售一般分为销售准备和()阶段
A、销售实施
B、售后服务
C、广告定价
D、营销策划
28、未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合()条件
A、封顶
B、验收
C、预售
D、规划
29、房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和()等因素决定销售人员人数
A、销售进度
B、销售难度
C、广告投放
D、物业档次
30、项目销售预热期的推广主要是整个项目的()
A、产品推广
B、形象推广
C、客户推广
D、价格推广
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31、强销期的推广策略，通常是以( )为主，来积聚大量人气，获得目标客户的认同感
A、广告推广和活动推广
B、展示售楼处
C、大量的促销活动
D、适当的价格策略
32、不符合定金收取及认购合同签字程序与要求的操作是()
A、定金收取及认购合同由销售人员和财务人员配合完成
B、认购合同由销售人员统一保管，与客户共同签定
C、销售人员在签定认购合同前必须与销售经理核定房号
D、由销售人员通知收取定金
33、房地产居间业务活动过程中，最关键的步聚是( )
A、吸引客户
B、了解需求
C、促成交易
D、售后服务
34、房地产经纪人了解城市规划与城市建设的发展变化是为了( )
A、清晰物业的产权
B、熟悉道路
C、更有效地向客户介绍和分析牧业相关情况
D、把握投资重要
35、历史背景、风俗习惯、社会群体、街区风貌、治安状况等方面构成了片区的( )
A、社会环境
B、生活配套
C、区域功能
D、自然环境
36、利用一部分客户的成交去说服另一部分客户，制造“羊群效应”，是( )的表现形式
A、抢购促成法
B、涨价促成法
C、从众促成法
D、压力促成法
37、每一宗房地产居间业务活动中都贯穿了商品交易过程和( )
A、心理活动过程
B、知识学习过程
C、市场分析过程
D、建立关系过程
38、房地产居间业务活动的过程是( )
A、联系客户，接待客户，了解客户需求，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务
B、联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务
C、联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，拟定合同，协商谈判，促成交易，售后服务
D、联系客户，接待客户，了解客户需求，现场看楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，售后服务
39、与房地产交易相关，但不是房地产经纪人必须掌握的操作是( )
A、广告发布
B、银行按揭
C、产权登记
D、贷款评估
40、确定产权最有效的方式是到( )核实
A、派出所
B、开发公司
C、物业管理公司
D、房地产权属登记部门
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41、小王瑟某银行于2002年6月12日签订了十年期的住房抵押贷款合同，假设人民银行于2003年5月6日调整利率，那么新利率应从( )开始执行
A、2003年5月6日
B、2003年6月1日
C、2003年7月1日
D、2004年1月1日
42、下列情况中，导致委托合同无效的是( )
A、委托合同的当事人一方是公民，一方是法人
B、委托人无完全民事行为能力
C、委托合同的当事人双方都是公民或法人
D、委托人超过六十岁
43、根据消费心理学的研究，客户购物的心理动态大体经历( )八个阶段
A、欲望、注意、行动、满足、联想、比较、兴趣、信赖
B、兴趣、比较、行动、信赖、注意、联想、欲望、满足
C、注意、兴趣、联想、欲望、比较、信赖、行动、满足
D、兴趣、比较、注意、行动、联想、信赖、欲望、满足
44、不是目前我国个人住房贷款主要形式的为( )
A、公积金贷款
B、住房抵押贷款
C、住房储蓄贷款
D、单位住房津贴贷款
45、承租人在其所租的店铺内卖盗牌CD，受到工商管理部门的处罚，出租人因承租人行为违法，则( )
A、可单方面中止合同
B、需与承租人协商中止合同
C、可加收租金
D、须经工商管理部门同意中止合同
46、以下有关房屋理财的说法不正确的是( )
A、房屋理财操作复杂
B、房屋理财通过租金差价获取利润
C、房屋理财增加了经过者和业主的风险
D、房屋理财涉及银行业务
47、邓先生在承租一店铺期间，由于营业需要，欲改变房屋的格局。在征得业主书面同意，经有关管理部门批准后开始施工。由于施工方法错误，导致房屋倒塌，业主( )
A、应向有关管理部门追讨损失
B、应向邓先生追讨损失
C、应向承建者追讨损失
D、自己承担损失
48、房地产价格主要是由( )决定
A、土地价格
B、建筑物造价
C、市场供求关系
D、经济增长速度
49、当住宅需求增加时，存量市场与增量市场相比，供给的调整速度( )
A、没区别
B、没有关系
C、更快
D、更慢
50、不应计入房地产租赁经营投资成本的是( )
A、税费
B、房屋改造费用
C、经营管理费用
D、出租房屋所占用土地地地价
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二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选择得0.5分)
51、新建房地产交易，存在着( )等市场
A、期房
B、现房
C、保险
D、抵押
E、租赁
52、房地产市场调查的特点主要有( )
A、调查内容的广泛性
B、调查对象的多变性
C、调查方法的多样性
D、调查结果的局限性
E、调查目的的唯一性
53、楼盘进行活动推广的时机有( )
A、认为购房的新顾客人数不够多时
B、新项目导入市场的速度必须加快时
C、该片区或某一特定时期市场竞争特别激烈时
D、产品销售非常成功，需要庆祝时
E、主要竞争对手积极举办活动推广时
54、房地产经纪人受理了委托业务后，主要应收集的信息有( )
A、委托方信息
B、经纪业动态信息
C、房地产管理部门的机构设置信息
D、标的物业信息
E、与标的物业相关的市场信息
55、房地产项目从土地取得到入市销售，房地产营销划分为( )等阶段
A、项目取得与地块研究
B、产品设计与规划
C、项目策划与销售
D、物业管理
E、施工监理
56、建筑策划方法的特征主要有( )
A、物质性
B、经济性
C、个别性
D、综合性
E、观赏性
57、市场细分应考虑的因素主要有( )
A、地理因素
B、人口因素
C、政治因素
D、行为因素
E、价格因素
58、形象定位遵循的原则有( )
A、易于项目展示和传播
B、与项目产品特征符合
C、一定要高档
D、与目标客户群的特征符合
E、一定要参照竞争项目
59、价格调整过程中所做的市场验证包括( )
A、价格敏感分析
B、楼盘定位分析
C、难点户型价格分析
D、调整价格
E、更改价目表
60、总体定价策略一般分为( )
A、低价策略
B、高价策略
C、中价策略
D、一般价格策略
E、预期价格策略
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61、影响房地产价格制定的市场因素有( )等
A、城市规划
B、销售临近阶段的市场环境
C、客户取向
D、项目的物业管理水平
E、发展商的知名度
62、房屋销售阶段确定的均价有( )
A、项目整体销售均价
B、项目分栋销售均价
C、项目分层销售均价
D、项目分阶段销售均价
E、项目分户销售均价
63、房地产项目的市场推广准备包括( )
A、挖掘卖点
B、提炼推广主题
C、制定推广计划
D、进行广告策划
E、广告心理研究
64、一个楼盘的卖点必须具备的条件是( )
A、卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点
B、卖点必须是楼盘永不更改的亮点
C、卖点必须能够展示，能够表现出来
D、卖点必须在项目定位阶段就确定
E、卖点必须是能够得到目标客户认同的特点
A、命名及标志
B、产品品质
C、创造概念
D、高价销售
E、追求个性化
66、广告效果测定的方法包括( )
A、直接评估法
B、实地调查法
C、信息反馈法
D、财务指标衡量法
E、专家意见法
67、销售准备的资料中属于宣传资料的有( )
A、形象楼书
B、功能楼书
C、预售许可证
D、宣传单
E、客户置业计划
68、销售准备中针对销售人员应进行的工作内容主要有( )
A、确定销售人员
B、确定培训内容
C、确定培训方式
D、确定奖励方案
E、确定营销组织模式
69、属于销售现场管理的有( )
A、楼盘客户咨询共享
B、房号管理
C、客户登记、随时跟进
D、现场接待轮序
E、权限控制
70、房屋认购合同( )
A、是确定购房客户对合同标的认购权
B、可在房屋买卖合同用完时代替买卖合同
C、可以保障置业者的合法权利
D、可以保障开发商的合法权利
E、必须在房地产管理部门进行备案
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71、房地产经纪人必须掌握和熟悉地方政府关于房地产交易中有关( )等政策规定
A、商品房上市
B、房地产税费
C、环境保护
D、物业管理
E、行业规范管理
72、运用市场比较定价法，房地产项目价目表的制定步骤包括( )等
A、制定均价
B、制定分栋、分期均价
C、确定层差和朝向差
D、确定难点和重点户型价格
E、形成价目表
73、在办理房地产交易手续过程中，房地产经纪人必须掌握和熟悉与政府管理部门有关的( )等具体环节和内容
A、产权查询
B、申请登记
C、课税估价
D、房屋保险
E、行政性收费
74、购房者在签订住房抵押贷款合同时，应注明( )等监督权
A、估价单位的选择
B、拍卖底价的认可
C、公告公布鞋
D、招标活动的参与
E、按时付款给业主
75、房地产经纪人促成房地产转让或租赁业务时，在确定价格方面应当遵循( )原则
A、关系公开
B、业务公正
C、公平议价
D、价高者得
E、立字为据
76、按政府有关规定，不能接受出租业务委托的房地产有( )
A、承租人优先购买权
B、共有人优先购买权
C、国家优先购买权
D、业主债权人优先购买权
E、业主直系亲属优先购买权
77、按政府有关规定，不能接受出租业务委托的房地产有( )
A、违章建筑
B、房屋所有权权属有争议
C、共有房屋未取得共有人同意
D、不符合使用安全标准
E、房改房
78、房地产租赁合同应当具备( )等条款
A、押金、租金、佣金及交付方式
B、租赁用途
C、当事人姓名、住所
D、维修责任约定
E、押金、租金及交付方式
79、房地产居间业务中，按投资目的划分的房地产投资类型主要有( )
A、以盈利为目的的房地产买卖投资
B、自用置业投资
C、出租经营置业投资额
D、为保值、增值的土地投资
E、房地产租赁经营投资
80、房地产居间业务中房地产投资分析涉及的基本指标有( )
A、投资占用时间
B、投资成本和收入
C、投资回收期
D、投资利润率
E、资本金利润率
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三、综合分析题(共20题，每题2分。由单项选择题或多项选择题组成。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分：少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(一)
调查显示，W市H区高等院校和科研院所密集地区，高校教师和科研人员近年来收入稳定，收入水平有较大提高，原有住宅建筑面积一般在80M2左右，户型多为二室一厅，他们改善住房条件的愿望十分强烈，而周边未有合适楼盘推出。该地区原有某企业效益不好，破产后土地闲置，A开发商拟获取该土地使用权，按规划要求进行住宅开发。
81、住宅单套建筑面积定价应为( )
A、70—80M2
B、80—90M2
C、100—120M2
D、120M2以上
82、不宜定位为项目主力户型的是( )
A、三室一厅
B、三室二厅
C、二室一厅
D、四室二厅
83、最难以成为其主要销售对象的是( )
A、高校教师
B、科研人员
C、工业企业职工
D、国家公务人员
84、以上各题分别对该项目进行了( )
A、产品定位
B、形象定位
C、客户定位
D、建筑定位
(二)
某新建商业用户的完全成本为2500元/M2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/M2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/M2，预计该物业的年总收益为400元/M2，总收益倍数为10
85、采用成本加成定价法，该商业用房的价格为 ( )
A、3000元/M2
B、3200元/M2
C、3500元/M2
D、4000元/M2
86、采用市场比较定价法，该商业用房的价格应为( )
A、3000元/M2
B、3200元/M2
C、3500元/M2
D、4000元/M2
87、采用未来收益定价法，该商业用房的价格应为( )
A、3000元/M2
B、3200元/M2
C、3500元/M2
D、4000元/M2
88、当前同类物业供求基本平衡，市场状况基本平稳，首选的定价方法应为( )
A、成本加成定价法
B、市场比较定价法
C、指标定价法院
D、目标成本定价法
89、确定该商业用房均价后，制订每个商业单元价目表时，应考虑的主要因素有( )
A、景观
B、单元面积
C、单元平面布局
D、单元所处位置
(三)
黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了两年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。
90、黄先生采用等额本息还款法，则其每月还款( )元
A、1385
B、2077
C、692
D、1585
91、相对于等额本金还款法，等额本息还款法具有( )的特点
A、借款人的前期压力大
B、借款人的前期压力小
C、操作复杂
D、操作简单
92、小张应要求黄先生提供( )等文件以供核实
A、房屋产权证
B、银行同意其出租的书面文件
C、黄先生的身份证明
D、房屋质量保证书
93、小张有义务告知黄先生不得将房屋出租给( )人员
A、无民事行为能力的
B、无合法有效身份证明的
C、无所在城市户口的
D、有犯罪记录的
94、小张接受委托后，必须采取的服务步骤是( )
A、查勘核实
B、市场推广
C、市场调研
D、洽谈签约
95、在未签定租约前，房屋发生水管漏水，导致房屋受损，应该由( )
A、A公司承担赔偿责任
B、A公司承担连带赔偿责任
C、A公司先承担赔偿责任再向小张追诉
D、黄先生自己承担损失
(四)
李某看中一楼盘，欲购买其中一套总价30万元、面积100M2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员，请回答李某的如下问题：
96、如果选择首付20%，余款向银行抵押贷款，贷款期10年，贷款年利率为5%，按月等额还款，月还款额为( )元
A、3182
B、2500
C、2545.6
D、2590.5
97、李某要向银行申请住房抵押贷款须提供( )等资料
A、个人身份证明
B、个人收入证明
C、抵押贷款申请书
D、单位同意贷款的证明
98、办理抵押贷款手续时，银行通常要求李某( )
A、购买住房财产保险
B、购买人寿保险
C、提供所在单位的还款担保
D、在借款银行开立还款帐户
99、开发商提供以下付款方式可供选择，如果不考虑支付能力和其它风险因素，假定折现率为5%，则对李某最有利的付款方式是( )
A、一次性付款，价格优惠5%
B、首付20%，余款分两期每隔半年支付一次
C、首付10万元，余款分两期每隔半年支付一次
D、半年后一次性付款，无优惠
100、假定该套住宅可以以2100元的月租出租，出租税费约为200元，李某欲仅以全部租金收入来支付银行10年期贷款，贷款年利率同上，则可以选择的贷款成数是( )
A、四成
B、五成
C、六成
D、七成
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