2012年房地产经纪实务命题权威试卷及答案（第三套）
一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1．市场营销的客体不包括（ ）。
A．无形服务
B．有形商品
C．行为
D．观念
2．市场营销者可通过消费者需求分析，借助科技或其他技术的力量，为消费者在适当的时间提供适当的产品或服务，这体现了市场营销（ ）职能。
A．形式效用的创造
B．地点效用的创造
C．时间效用的创造
D．持有效用的创造
3．在市场营销宏观环境中，（ ）对营销活动的影响是直接而显著的，它直接影响市场供求。
A．经济环境
B．科学技术环境
C．人口环境
D．社会文化环境
4．下列关于存量房市场营销特点的表述，错误的是（ ）。
A．由交易双方协议定价
B．多采用房地产经纪企业代理销售或购买
C．可以采用直销渠道，也可采用代理渠道
D．使用成本低、受众量大的广告手段
5．商圈调查使用最多的方式是（ ）。
A．现场勘查
B．实验法
C．访谈法
D．个案分析法
6．房地产市场细分的原则不包括（ ）。
A．可衡量性
B．可进入性
C．盈利性
D．有针对性
7．在房地产产品定位方法中，（ ）主要应用在新建房地产项目中。
A．市场分析定位法
B．建筑策划定位法
C．SWOT分析定位法
D．目标客户需求定位法
8．在根据SWOT分析制定出的行动对策中，最小与最大对策是着重考虑（ ）的对策。
A．劣势因素和威胁因素
B．优势因素和威胁因素
C．劣势因素和机会因素
D．优势因素和机会因素
9．根据产品的企业销售增长率和市场占有率，企业可将房地产产品分为四种类型，其中（ ）的特点是销售增长率和市场占有率双高。
A．明星产品
B．现金牛产品
C．问号产品
D．瘦狗产品
10．在房地产产品生命周期中的（ ）期，扩大产品市场占有率的有效营销手段是密集的广告。
A．引入
B．成长
C．成熟
D．衰退
11．房地产产品的定价原则不包括（ ）。
A．定价范围浮动原则
B．反映市场供求原则
C．形式多样化原则
D．体现物业价值原则
12．侧重于总成本费用补偿的房地产定价方法是（ ）。
A．盈亏平衡定价法
B．变动成本定价法
C．目标利润定价法
D．比较定价法
13．关于确定新建商品房层差和朝向差的表述，错误的是（ ）。
A．层差和朝向差一定不是均匀的
B．档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差越敏感
C．恰当的层差和朝向差表现为销售迅速突破，随后全面开花
D．高层顶层、多层低层带花园等的特殊单位的层差和朝向差应特殊考虑
14．房地产开发商或二手房所有权人采用直销这一销售方式，所能体现出的优势是（ ）。
A．扩大了销售半径
B．及时获得市场对产品的反馈
C．销售方可以根据收益情况控制销售价格、销售进度
D．帮助其快速回笼资金
15．根据选择销售零售商的数量，分销强度可以依次分为密集分销、选择分销和独家分销，其中选择分销是（ ）。
A．通过尽可能多的中间商形成的销售渠道
B．按照一定条件选择若干同类中间商经销自己产品的渠道
C．按照一定条件选择若干不同类中间商经销自己产品的渠道
D．仅选择一个中间商的渠道
16．电视广告的优点不包括（ ）。
A．传播面广
B．诉求力强
C．针对性强
D．表现手段和方式灵活多样
17．在房地产活动促销的步骤中，明确活动的意义及要达到的目的后应当（ ）。
A．制定活动原则及策划依据
B．组织(部门)分工安排
C．进行费用预算
D．明确活动方案，安排活动时间表、活动地点及流程
18．下列不属于房源开拓原则的是（ ）。
A．及时性
B．集中性
C．持续性
D．有效性
19．在一般推荐方式下的卖方代理经纪人会获得业务成交总佣金的（ ）作为报酬。
A．20%
B．50%
C．60%
D．80%
20．房地产网络环境下的房源信息特征不包括（ ）。
A．易于查询及搜索
B．准确性高
C．资讯及时
D．保存方便
21．房源和客源的关系不包括（ ）。
A．互为条件
B．相得益彰
C．对立统一
D．互为目标
22．存量房客户信息管理应遵循的原则不包括（ ）。
A．合理使用原则
B．重点突出原则
C．有效原则
D．全面周详原则
23．房地产经纪人与客户看房时最好能提前看房时问（ ）分钟到达房屋地点，以方便带其先了解周边环境。
A．5～10
B．10～15
C．15～30
D．30～60
24．房地产经纪业务是在交易双方之间斡旋促成的，在对卖方的确认和说服工作中，首要环节是（ ）。
A．对卖方进行资格甄别
B．了解卖方的真实意愿
C．判断决策人
D．明确卖方需求内涵
25．让客户对楼盘的整体素质有一个全面了解的宣传资料是（ ）。
A．形象楼书
B．户型手册
C．功能楼书
D．宣传展板
26．购房者通过销售人员的介绍，选定自己购买的单位后，需要以交纳定金并签订（ ）的形式，来确定对房号的认购权、成交价格等事项。
A．前期物业管理服务合同
B．房地产买卖合同
C．临时业主公约
D．房地产认购协议书
27．新建商品房销售筹备培训的内容不包括（ ）。
A．公司背景和目标培训
B．销售规则培训
C．项目培训
D．专题培训
28．新建商品房销售人员上岗考核通常由（ ）组织进行。
A．项目销售经理
B．项目策划人员
C．项目负责人
D．专业法律人员
29．新建商品房销售人员带客户观看销售模型时，首先应（ ）。
A．介绍模型的方位，明确位置
B．介绍模型性质
C．简单介绍项目整体规划
D．介绍项目产品的整体定位及设计
30．关于签订商品房预售合同相关事宜的表述，错误的是（ ）。
A．房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己的责任、加重购房人的责任，或排除购房人的合法权利
B．商品房预售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示
C．房地产管理部门应严格执行预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”
D．未满18周岁的人士购房，所签的合同书要经过公证或认证
31．新建商品房购房者可以以抵押贷款方式付款，目前人民币贷款期限最长不超过（ ）年。
A．10
B．20
C．30
D．50
32．下列关于中大户型住宅客户的表述，错误的是（ ）。
A．以二次或多次置业客户为主
B．置业目的多为改善居住条件
C．对价格非常敏感
D．家庭结构较为复杂，多为三代人同住
33．目前确定住宅项目核心价格常用方法是（ ）。
A．成本法
B．三级市场比较法
C．内部替代法
D．市场比较法
34．下列不属于区域写字楼市场需求状况分析项目的是（ ）。
A．客户主要特征
B．竞争项目分析
C．外部因素关注重点
D．项目本体因素关注重点
35．下列关于写字楼项目开盘活动造势相关内容的表述，错误的是（ ）。
A．写字楼项目开盘活动必须在充分的蓄客准备，以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办
B．写字楼开盘活动应租用临近项目现场的高级酒店会议厅举行
C．商务感与高端属性是把握写字楼开盘活动调性的两大原则
D．写字楼项目的开盘活动往往可以与产品发布会、封顶活动等相结合，增加开盘当日正向信息传递，提升客户信心
36．将商业地产项目按照商业形态进行划分，其内容不包括（ ）。
A．商业街
B．购物中心
C．市场类商铺
D．社区型商业中心
37．在商业地产项目的市场调研中，（ ）主要反映未来商业地产项目市场的供应量、未来商业的业态规划、竞争状况等内容。
A．商业消费者行为调查
B．商业地产项目地块的研究分析
C．竞争性在建商业地产项目调查
D．城市商圈调查
38．城市次级商圈的特点为（ ）。
A．顾客的集中度高，消费额高
B．顾客的集中度高，消费额低
C．顾客比较分散
D．顾客非常分散
39．为了判断消费者的购买习惯及趋势，应进行（ ）调查。
A．收入水平
B．消费水平
C．购买水平
D．家庭户数
40．商业地产项目的消费者心理特征分析的内容是（ ）。
A．消费金额、频次
B．消费追求的价值、消费时间
C．家庭组织的构成、收入
D．消费者在社会的角色和地位
41．商业中心的大面积商铺多采用（ ）的销售模式。
A．先租后售
B．售后返租
C．分割式销售
D．拍卖销售
42．买方住房搜寻的最终目标是（ ）。
A．购买到一套符合需求、价格合适的住房
B．降低搜寻成本
C．提高收益水平
D．降低房屋购买成本
43．在房地产卖方代理协议中写明有关交易价格的范围、销售时间、销售进度等条款的目的是（ ）。
A．提升服务能力
B．提高服务效率
C．节约时间精力
D．避免纠纷
44．下列关于房屋租赁代理的表述，错误的是（ ）。
A．房屋租赁代理是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋或为承租人寻找承租房，促成出租、承租双方租赁成功并收取佣金的行为
B．房屋租赁代理是一种服务行为
C．在房屋租赁代理中房地产经纪人向房屋租赁的出租方或承租方提供信息
D．房屋租赁代理的佣金由房屋出租方和承租方共同承担
45．在沟通方式的类型中，非语言沟通的缺点表现在（ ）。
A．没有记录，容易失真
B．使信息更加复杂
C．不知道信息接受者是否理解信息的意义
D．不能及时得到反馈
46．房地产经纪人在陪同客户看房的路上，与客户之间（ ）。
A．应就轻松话题进行交谈
B．应就房屋交易价格等问题进行沟通
C．不应有任何交流
D．认真仔细倾听客户的想法，不要发表任何意见
47．开放式问题的缺点表现在（ ）。
A．会耗用客户很多时间
B．不利于房地产经纪人获得大量信息
C．限制了客户的思路、情感和选择
D．不利于获得客户的真实想法
48．房地产经纪人在谈判过程中，若处于被动地位，则其应运用的谈判策略不包括（ ）。
A．软化个别策略
B．出其不意策略
C．以退为进策略
D．先苦后甜策略
49．公司提供的产品或劳务的价格变动风险属于企业风险类型中的（ ）。
A．输出价格风险
B．信用风险
C．输入价格风险
D．纯粹风险
50．交易资金保管的风险属于房地产经纪业务中，（ ）的内容。
A．价格风险
B．信用风险
C．纯粹风险
D．管理风险
二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)
51．市场营销的本质是企业在动态的环境、（ ）三者之间寻求平衡的过程。
A．产品或服务
B．企业内部条件
C．企业目标
D．消费者
E．生产者
52．房地产市场社会文化环境调查的内容主要包括（ ）。
A．居民职业构成、教育程度
B．家庭人口规模及构成
C．社区交通和教育的便利程度
D．社区繁荣程度
E．居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向
53．访问法是房地产市场调查的方法之一，按照调查人员与被调查人员的接触方式不同，可将访问法分为（ ）。
A．实际痕迹测量法
B．电话调查
C．答卷法
D．谈话法
E．行为记录法
54．房地产企业选择目标市场策略应考虑的因素有（ ）。
A．企业资源
B．产品特点
C．市场特点
D．社会文化环境
E．产品生命周期
55．在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑（ ）之间的关系。
A．成本与销售量
B．价格与成本
C．价格与销售量
D．价格与规模
E．销售量与规模
56．房地产销售过程定价策略一般包括（ ）。
A．低开高走定价策略
B．渗透定价策略
C．高开低走定价策略
D．撇脂定价策略
E．稳定价格策略
57．房地产广告制作大致可分为（ ）等环节。
A．广告策划
B．广告产品定位策略
C．塑造企业和产品形象
D．广告目标市场策略
E．开展创造性销售活动
58．针对小业主房源的开拓渠道主要有（ ）。
A．报纸广告
B．电视广告
C．路牌广告
D．老客户推荐
E．电话访问
59．在房地产经纪业务中，房地产经纪人所需要的房源信息应是（ ）。
A．零星的
B．系统的
C．大量的
D．连续的
E．个别的
60．人文环境主要反映物业所在区域环境内的人口素质、地区治安状况等综合因素，可划分为“好、较好、一般、差”四个等级，其中“较好”这一等级相对应的划分标准为（ ）。
A．区域内人口素质总体较高
B．社会建设发展很成熟
C．治安状况较好
D．区域内人口素质较高
E．物业所在区域附近有普通学院、区级图书馆
61．对房地产客源信息进行管理和维护首先要对客源信息进行特征分析，其内容主要包括（ ）。
A．购买力与消费信用分析
B．客户群对比分析
C．目标物业与偏好分析
D．客户购买决策分析
E．客户需求程度分析
62．存量房出租代理业务流程中的信息的传播主要是房地产经纪公司将委托出租物业的信息，通过（ ）等方式进行广告宣传。
A．电话咨询
B．互联网
C．报纸
D．人员推荐
E．经纪机构店铺门店广告
63．房地产经纪人在采集买房客户信息时应注意的技术要点包括（ ）。
A．了解客户房屋售价的价格区间
B．解释售房款的交付程序
C．了解客户出售房屋的动机
D．询问房屋基本信息
E．查验房屋并编制房屋状况说明书
64．在租赁业务中，房地产经纪人应从（ ）等角度撮合双方。
A．房源紧缺
B．配套设施情况
C．位置与交通情况
D．周边环境
E．租金折扣
65．针对买卖业务的物业交验，房地产经纪人应注意的事项有（ ）。
A．协助办理有线电视过户
B．协助双方进行煤气过户
C．检查电表状况是否正常运行
D．应提醒卖方在合同签订日将户口迁出
E．检查和验收附属设施
66．房地产经纪人应具备（ ）。
A．本科以上学历
B．得体的仪表
C．良好的基本职业素质
D．较强的专业能力
E．资讯的收集和积累能力
67．物业交付是住房项目销售的最后阶段，在物业交付中，（ ）应组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。
A．项目负责人
B．物业管理人员
C．销售人员
D．工程人员
E．策划人员
68．写字楼项目的运作目标主要包括（ ）。
A．服务目标
B．品牌目标
C．投资回报目标
D．均衡目标
E．速度目标
69．写字楼项目根据片区现有写字楼客户的调查分析，应将（ ）的企业作为项目核心客户群。
A．主流行业
B．主流来源区域
C．主流行业发展规模
D．非主流行业
E．非投资过热时期的纯投资型
70．由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道，以及制定相关设计及活动方案时，应当确保（ ）。
A．在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质
B．适度展示
C．建立专业威信
D．行业资源的应用是写字楼推广与住宅推广的重要不同
E．在活动主题的选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色
71．对于写字楼项目一期老业主应采取的销售策略为（ ）。
A．注重维护、提前告知项目信息
B．增强物业服务意识
C．突出资源优势，强化高端产品
D．寄送产品手册及小礼物
E．突出区域规划前景和写字楼的稀缺
72．商业规模定位需考虑的因素有（ ）。
A．周边购买力的支撑度
B．消费者每次持续购物的时间长度
C．项目的经营特色
D．项目的建筑特点及各类指标限制
E．商品品种的比例及要求
73．商业地产项目购买客户的特征为（ ）。
A．企业或社会高端阶层
B．有一定的投资或经商经验
C．理财观念成熟
D．对市场具有较高的前瞻性
E．有资金实力
74．在与客户签署买方独家代理协议的时候，房地产经纪机构和房地产经纪人应注意的事项有（ ）。
A．要注意收集客户的相关信息资料
B．详细说明违约责任
C．详细说明房地产经纪人与买方各自的权利和义务
D．明确委托期限
E．列明卖方的出售房产价格区间、房产使用状况等
75．商品房先租后售这种形式的优点表现在（ ）。
A．让承租人有较充裕的时间和使用过程对商品房质量加以了解
B．可以有效地保护承租人的利益
C．可以提高开发商或房屋所有人的信誉
D．可以让业主提出一个符合物业物理特性的价格
E．可以让房地产经纪人获得更准确、更真实、更多的数据和事实
76．房屋出租独家代理经纪人在代理出租经纪业务时要对出租人的租赁条件进行调查，需认真核实的项目有（ ）。
A．物业可能的租赁价格
B．物业的建设年代、产权人
C．物业的街区特征
D．物业项目的周围环境
E．承租人和出租人的个人信息或法人单位信息
77．销售人员必须要具备的最基本的三项素质是（ ）。
A．热情
B．服从领导的管理
C．心态乐观平和
D．团队协作
E．能帮助客户作出正确的购房选择
78．在正式面谈中，预先计划是面谈过程的首要一步，其主要内容包括（ ）。
A．尽可能地约见客户
B．通过电话、电子邮件等了解客户需求
C．与客户进行寒暄
D．为初次面谈准备好客户资料、房源资料
E．约定见面地点和时间
79．在介绍礼仪方面，房地产经纪人应注意的要点有（ ）。
A．先介绍年轻者给年长者认识
B．先将女士介绍给男士
C．先介绍位卑者给位尊者认识
D．先将本公司的人介绍给外公司的人
E．先介绍位尊者给位卑者认识
80．风险识别应该遵循的原则包括（ ）。
A．全面周详原则
B．反映市场供求的原则
C．综合考察原则
D．量力而行原则
E．系统化、制度化、经常化原则
三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0．5分)
(一)
赵先生在国内购买了一套商铺，因房屋闲置太久，且赵先生要出国，他把该商铺委托给某房地产某中介公司，要求中介公司代租代管，租金交给赵先生的父亲。该商铺租给了图门烧烤店5年，1个月后，因图门烧烤店老板又另有发展，把该商铺转租给时尚服装店。
81．在代租代管期间，该商铺空置的风险由（ ）承担。
A．赵先生
B．中介公司
C．保险公司
D．赵先生和中介公司各承担一半
82．不管是房屋租赁还是房屋转让，客户都要支付定金，下列关于定金说法正确的是（ ）。
A．定金合同自签订之日起生效
B．支付定金是保证合同履行的必要条件
C．收受定金一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金
D．定金的数额不得超过主合同标额的20%
83．中介公司和图门烧烤店洽谈确定房屋租用后，签订租赁委托书，预付（ ）。
A．租金
B．保证金
C．佣金
D．手续费
84．由于展示的需要，时尚服装店对房屋进行装修。在装修工程中，自行对房屋的结构做了改动，造成了房屋裂缝。对造成的损失，应由（ ）承担赔偿责任。
A．图门烧烤店
B．赵先生
C．中介公司
D．时尚服装店
85．图门烧烤店的转租行为获取合法性的正确做法是（ ）。
A．签订转租合同，到房屋租赁管理部门登记备案
B．到房屋租赁管理部门办理房屋租赁许可证，签订转租合同，登记备案
C．修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案
D．修改原出租合同，到房屋租赁管理部门修改房屋租赁许可证
86．房屋租赁是指，（ ）将房屋出租给承租人，由承租人支付租金，并在租赁关系终止后，将房屋返还给出租人的行为。
A．房屋所有人
B．房屋使用人
C．房屋委托代管人
D．房屋收益人
87．中介公司在接到赵先生的正式委托后，应在第一时间（ ）。
A．现场勘察物业
B．核实商铺产权的合法性、完整性、真实性和有效性
C．进行市场推广
D．寻找客户
88．在3年后，赵先生父母将随赵先生一起定居海外，赵先生决定将商铺出售，而这时时尚服装店仍在正常营业。则经纪人必须（ ）。
A．向购买方介绍清楚，在同等条件下时尚服装店有优先购买权
B．向购买方介绍清楚，在同等条件下图门烧烤店有优先购买权
C．告知承租人，如放弃购买，则租赁关系终止
D．与承租人协商处理善后，在办理转让当日前结算租金
89．中介公司经理的父亲张某想购买该商铺，则接手该业务的经纪人应该（ ）。
A．按照公司规定，收取佣金和手续费
B．在能力范围内，尽量帮助张某压低价格
C．免收佣金和手续费
D．如有王某比张某出价高，帮助赵先生和王某成交
90．房地产经纪人在房地产二级市场上从事的业务包括（ ）。
A．房地产投资
B．房地产转让
C．房地产销售
D．房地产租赁
91．如果在转租期间，与图门烧烤店的租赁合同发生了变更、解除或终止，则转租合同（ ）。
A．随之变更、解除或终止
B．继续执行
C．按照约定执行
D．重新签订转租合同
(二)
甲房地产经纪公司在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。
92．下列选项中，（ ）是指在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。
A．私盘制
B．公盘制
C．分享制
D．分区公盘制
93．门店选址需考虑的外部因素包括（ ）。
A．业主状况
B．客流量
C．繁华程度
D．商业气氛
94．门店开业是门店走向真正营业的第一步，其重要性体现在（ ）。
A．可振奋士气，提高凝聚力
B．可传播开业信息，吸引客源和房源
C．可吸引竞争对手的关注
D．可充分展示企业形象
95．甲公司拓展的房源体现了房源开拓的（ ）。
A．及时性
B．集中性
C．持续性
D．时效性
96．房源信息私盘制的缺点是（ ）。
A．不利于提高经纪人收集房源信息的积极性
B．工作效率低
C．拥有房源和客源信息的两个经纪人如果不配合，易导致交易失败
D．经纪人存在“留盘”行为
(三)
调查显示，某市A区高等院校和科研院所密集地区，高校教师和科研人员近年来收入稳定，收入水平有较大提高，原有住宅建筑面积一般在80m2左右，户型多为二室一厅，他们改善住房条件的愿望十分强烈，而周边未有合适楼盘推出。该地区原有某企业效益不好，破产后土地闲置，甲开发商拟获取该土地使用权，按规划要求进行住宅开发。
97．住宅单套建筑面积定位应为（ ）。
A．70～80 m2
B．80～90 m2
C．100～120 m2
D．120 m2以上
98．最难以成为其主要销售对象的是（ ）。
A．高校教师
B．国家公务人员
C．工业企业职工
D．科研人员
99．不宜定位为项目主力户型的是（ ）。
A．三室二厅
B．三室一厅
C．二室一厅
D．四室二厅
100．以上各题分别对该项目进行了（ ）。
A．客户定位
B．建筑定位
C．产品定位
D．形象定位
